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溫州樓市：政策微調而非“松綁”
關鍵詞： 樓市 炒房者 房地產市場調控 溫州房地產 溫州經濟 二手房市場
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近日有報道稱，溫州微調房產限購政策，有“松綁”之嫌。當地有關部門負責人表示，8月的微調，正是要使溫州限購政策從“地方版”回歸“國家版”，并未突破國務院的政策界限。
政策“放寬”實為微調回歸
8月第一周，溫州傳出消息：本市戶籍居民家庭2011年3月14日后已購買一套住宅的，可以再購一套住宅，但名下所有房產只能是二套；之前無房產的可以連續購買二套。如果家庭中的子女已年滿18周歲，可認定為兩個家庭。此外，集體土地上有房子的，不納入存量限購房計算。
盡管溫州至今沒有出臺“放寬”限購令的正式文件，但溫州人8月6日以后在市區購房已不再有時間節點限制，有關部門在實際操作中也“有標準可依”，給予辦理產權證了。
記者了解到，2011年3月，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》下發后，溫州即下發通知，明確規定2011年3月14日后購買房屋的家庭，不管名下有幾套房，也無論買后是否賣掉，都不能再買。這項政策在溫州全市包括各縣（市、區）同時執行。
溫州市住建委副主任戴旭強坦承，溫州當時在執行國務院政策“走得過火了一點”，因為當時房價太高了。他介紹說，在前幾年房價上漲過快之后，目前溫州樓市總體運行已經回歸理性，供應結構也趨向合理，所以就微調一下，讓政策從“地方版”回歸“國家版”，這也是為了進一步促進溫州房地產市場平穩健康發展。從最近兩周的市場反應看，成交的多為90平方米至100平方米的房子，面積大的房子還是賣不動。這說明“剛需”市場依然存在，投機性泡沫已被“擠出”。
近期成交量增加是假象
溫州房管局網上的銷售系統數據顯示，8月以來截至19日，溫州商品房網簽數量已超過7月2382套的網簽總數。
“這個火爆數字與政策無關?！睖刂菔挟T海房屋開發有限公司董事長朱文達說，現在新房戶型都不大，做得又精致，吸引了一批“剛需”客戶。
從表象看，近期去溫州市房屋登記中心辦證的人確有增加。據統計，截至8月19日，二手房交易日均46宗。但是，這些多為過去2年的成交沉淀，多為解決“歷史遺留問題”。比如，過去已有兩套房又買了期房辦不了證的，現在可以辦證了。
該中心主任黃齊說，此次政策微調，對人們心態向好會產生一定作用，參與房地產交易的意愿比原來要高。但市場反應比較平靜，交易量與以前相比也變化不大。
把今年新房與二手房交易情況做個對比就會發現：新房“搶手”，二手房成交低迷。溫州市平安居易居房產營銷有限公司總經理姜義說，現在新房均價2萬元左右，總價200萬元以內，比較受歡迎。而二手房賣主眼見價格從最高點降了40%至50%，又對后市看漲，不愿輕易讓步，這也導致二手房市場明顯降溫。這“一升”“一降”，使得溫州整個樓市趨向平衡。
“最糟時點是否已過”尚難判定
國家統計局日前發布的7月份70個大中城市的房地產數據顯示，溫州是唯一價格下降的城市。至此，溫州房價已經連續22個月同比下降。
記者采訪中發現，“跌跌不休”的房價已給溫州造成4大問題：
其一，百姓資產縮水。在溫州，被套牢的炒房者比比皆是；其二，銀行不良資產大增。從2011年下半年開始，溫州銀行業的不良率大幅攀升，市銀監局的數據顯示，截至今年3月末，這一數字達4.01%。去年以來，溫州市銀行業金融機構共處置不良貸款235.61億元，僅今年1至6月處置不良貸款就達121.59億元。但是，整個溫州銀行業壞賬數字7月以來還在不停增加；其三，房地產開發公司嚴重虧損。其四，政府財政收入減少。資料顯示，去年上半年，溫州半年土地出讓金不及2010年一塊土地的收入，市財政收入同比負增長。而在去年下半年，溫州市區甚至出現連續多月無住宅用地成功出讓的現象。今年上半年，全市財政總收入雖然同比增加了3.7%，但與年初相比，增長勢頭逐漸走弱。
此輪樓市調控也讓溫州經濟“傷筋動骨”，2012年，溫州的16項主要經濟指標有9個在全省倒數第一。今年上半年，溫州市地區生產總值同比增長7.4%，也低于全省8.3%的增速。
現在，歷經樓市調控和民間借貸風波的溫州人相信“現金為王”，很多房企以價換量，盡快“解套”回籠資金。就目前看，微調政策激發溫州樓市“火爆”不太可能，說“溫州樓市最糟糕時點已過”也為時過早。今后，溫州樓市的漲跌空間都極其有限。而樓市無論“大起”還是“大落”，對溫州都沒好處。