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房企“重返一二線城市”：戰略還是投機？
關鍵詞： 二線城市 房企 碧桂園 龍湖 地塊 城市土地 樓市 一線城市 孫河 重返一二線
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中新網8月20日電 “地王”似乎不再是一個被地方政府忌諱的名詞，在上半年全國土地出讓金總額再次創下同期新高之后，七八月間的市場表現則更加火爆，令人驚嘆的樓面地價紀錄不斷出現，土地市場重現消失已久的火爆局面。
不過于此同時，有關“鬼城”的議論仍不斷見于在報章，部分三四線城市似乎已陷入長期樓市危機之中。
有業內專家認為，這種兩極分化的局面與房企的扎堆選擇，缺乏長期有直接關系。“重返一二線”的音量在2013年逐漸增多，許多過去選擇二三線城市發展的房企今年都將投資策略聚焦于一線及核心二線城市，因此造成了這些城市土地市場競爭過于激烈，價格高企。
“在這么高的價格之下，重返一二線未必是正確選擇。”有業內專家如是稱。樓市過去的歷史似乎也在提醒這一點，過去幾年土地市場經歷火爆高峰之后，總會出現一個樓市的危機期，一些企業便因此處于風雨飄搖之中。例如2005年的順馳，2009年的富力，以及2012年的綠城。
而從更多的例子來看，一二線城市與三四線城市發展前景，似乎更像是一個偽命題。依然堅持三四線城市開發策略的碧桂園地產，便在2013年上半年表現不俗。
誰抓住了一二線城市機遇？
“重返一二線。”這個口號或許源自房地產行業在2012年獲取的經驗。在此之前，部分房企剛掀起一股開發三四線的浪潮。
由于2010年起，一線城市及全國主要二線城市幾乎全部被納入限購名單之中(重慶除外)，導致樓市成交下滑，不少企業出于規避限購的考慮，開始深入三四線城市進行開發，而三四線城市個體空間小，后續發展空間有限的問題很快就暴露出來。而一二線城市在經歷了一段時期的市場低迷，尤其是2012年初的最低谷之后，則迅速復蘇，結果在2012年中開始的樓市反彈中，一線城市及核心二線城市表現最為搶眼。“重返一二線。”的認識實際上在那時便已形成。
“如果說2012年‘重返一二線’還屬于遠見卓識的話，現在則完全屬于扎堆隨大流。”有業內人士如是稱，在他看來，機會往往屬于長期戰略的堅持者。
融創中國一直堅持深耕一二線城市，2012年其以356億元的銷售金額(包含合作銷售金額)殺進中國房企前十五。龍湖也是其中一家通過長期戰略堅持，而抓住機會的企業。
在2010年限購剛開始，龍湖剛剛完成港股上市，正處在加速全國布局的前夜，但殺向三四線城市的浪潮并未對其決策帶來沖擊。一線城市及核心二線城市盡管萎靡，但還是被龍湖設定為長期布局的方向。“擴縱深、近城區、控規模”投資策略在那時便已有輪廓。
終于在市場復蘇的前夜，龍湖出手了。年報資料顯示，在2012年度，龍湖全年拿地總計17塊，總建筑面積891萬平方米，這一數字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易信息顯示，這些地塊的平均溢價水平僅為8.72%，絕大多數地塊的成交價格均低于所在城市同質地塊的平均水平，且在區位上更靠近城市中心，均屬優質地塊。
這些地塊在今年便迅速成為龍湖地產業績的主要貢獻者。新近發布的龍湖半年報顯示，2012年8月獲取的杭州奧體的春江彼岸于今年5月開盤，開盤當日即成交人民幣18億元；去年9月獲取的成都晉陽的金楠天街今年1月開盤，至今銷售貢獻超過15億元；去年9月獲取的北京孫河的雙瓏原著于今年6月獲得預售價格審批，首期去化率達100%。而2012年新進入的廈門，甚至2013年1月剛進入的長沙，也已成功落地，并開始貢獻可觀的銷售業績。
相反，2012年在一二線城市“瘋狂”拿地的龍湖今年卻表現謹慎的多，只是以較低代價增加一些土地儲備，報告顯示在2013年上半年，龍湖新增收購土地儲備10幅，總建筑面積為352萬平方米，平均收購成本為每平方米人民幣3065元。絕大部分新地塊位于一線城市(杭州、上海)的近城區域，或主力二線城市的核心位置，其中新進入的昆明、長沙及蘇州為戰略性拿地，且地價都低于市場正常水平。
對比最鮮明的例子莫過于龍湖在孫河的雙瓏原著項目。在2012年9月龍湖獲取孫河地塊時拿地成本僅為2.01萬元/平方米，但在四個月之后，孫河土地出讓的樓面地價便漲到了2.6~2.95萬元/平方米。而到了2013年7月底中糧地產拿下孫河地塊時，樓面地價已經超過了5萬元/平方米。龍湖順利抄底。
三四線真不行？
碧桂園的案例則是截然不同的另一個方向。在業績增長幾乎停滯了快兩年之后，碧桂園迎來了爆發。2013年上半年，碧桂園共實現合同銷售金額約人民幣336.5億元，合同銷售建筑面積約507萬平方米，同比增長分別約94%及78%。按照年初制定的620億元銷售目標計算，上半年已經完成54%。
更為難得的是，碧桂園的爆發式增長多來自于三四線城市的業績支持。不僅如此，在2012年中期業績說明會上，碧桂園總裁莫斌還表示，“關注一、二線城市近郊，以三、四線城市為主，這是碧桂園發展策略的核心，我們不會因為同行的改變放棄自身發展模式。”在莫斌看來，只要有市場，輔以碧桂園快速周轉模式，就算是五、六線城市，碧桂園也敢深入。
三四線城市雖然單個看來市場發展空間有限，且全國為數眾多，真要沉下心進行研究，還能尋覓到不少開發機會，屆時三四線城市低廉的開發成本，便與此時一二線城市高昂的拿地成本形成了鮮明的對比。
“不管一二線還是三四線，貴在堅持。”一位媒體從業者在了解完龍湖和碧桂園的案例之后這樣認為。2010年的“殺向三四線”以及現在興起的“重返一二線”，都只是一時浪潮，房企如無長期戰略規劃，一味跟風，無疑很難有長足發展。