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單一政策效果欠佳 樓市退燒應實施“雞尾酒療法”
關鍵詞： 樓市降溫 樓市成交量 雞尾酒療法 房產稅 退燒 政策效果 調控政策 抑制房價 房地產市場
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原標題：樓市退燒應實施“雞尾酒療法”（市場觀察）
朱慧卿作（新華社發(fā)）
今年以來，全國房地產市場持續(xù)“高溫”，尤其是北上廣深等一線城市房價更是“高燒不退”，使樓市調控效果受到市場廣泛質疑，也引發(fā)了社會對樓市調控政策轉換思路的呼聲。專家認為，抑制房價過快上漲僅僅依靠調控政策這“一招鮮”是不夠的，樓市要想退燒還需要對癥下藥，只有打出財政、金融、土地等各項政策綜合治理的組合拳，把短期調控和長效機制有效的結合起來，才是給樓市降溫的特效藥。
單一政策效果欠佳
今年2月，“新國五條”的出臺被認為是史上最嚴厲的調控政策，但是房地產市場卻經歷了一個“先抑后揚”的走勢，如今近半年的時間過去了，全國房價曲線已經連續(xù)攀升至歷史高點，部分一二線城市樓市成交量屢創(chuàng)新高，土地市場更是地王頻出。
被市場公認執(zhí)行調控細則最為嚴厲的北京，房價上漲之勢仍然難以阻擋。根據鏈家地產市場研究統(tǒng)計，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環(huán)比上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。與北京類似，上海、廣州、深圳等一線城市房價今年以來也屢創(chuàng)新高。
盡管樓市調控政策已經非常嚴厲，特別是限購、限價、限貸等行政調控手段已經被用到了極致。但是，調控并沒有達到預期效果，房價也并未得到有效遏制。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，過去的行政調控政策，在抑制投資投機需求方面取得了顯著而卓越的成效，但如今的房地產市場已經發(fā)生變化，當下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長遠的、外圍的改革來解決。
供需矛盾主導房價上漲
在專家看來，樓市調控無法擊中房價上漲的要害，關鍵在于房地產市場是一個綜合而又復雜的龐大市場，它既是支撐經濟發(fā)展的重要動力，又是關乎百姓民生的系統(tǒng)工程。要撼動樓市過熱房價過高的根源，就是要解決當前一二線城市樓市供不應求的難題。
“北上廣深房價集體上漲最根本原因在于供不應求。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，一方面是一線城市土地供應連續(xù)3年無法完成，新增商品房供應下降。而限價、限售、限簽、商品房預售款監(jiān)管、商品房預售條件提高、房地產開發(fā)貸款收緊等措施嚴重影響到市場供應。另一方面是在城鎮(zhèn)化與城市擴容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不斷倍增。顯然市場供求矛盾被政府調控的行政手段放大了，不斷出現因供不應求漲價的房企與樓盤。
“高房價沒有一吃就靈的降火妙藥，原因是多方面的，既有市場發(fā)展中的問題，更有體制性原因。”在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，房地產調控難的原因有以下幾個方面：一是旺盛的剛性需求，2006年至2010年，全國商品住房銷售面積達到36億平方米，而供應面積僅為26億平方米，供不應求是導致房價上漲的主要原因；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是供地制度和管理缺陷，土地價格太高；四是居民投資渠道缺乏；五是保障房資金短缺，管理方面還存在漏洞。
房產稅難以“一針靈”
面對樓市調控政策效力的減弱，市場對調控思路的轉換，尤其是逐步推廣房產稅等長效機制的呼聲日益高漲。對此，中國房地產學會副會長陳國強表示，過去10年的房地產調控有成效也有失誤，調控政策已到了需重估的階段。在建立適合市場長遠發(fā)展的長效機制過程中，房產稅試點的推進是一個重要方面。
“開征房產稅，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種規(guī)范的經濟參數和稅負約束。”財政部財政科學研究所所長賈康表示，在房產稅調節(jié)之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進城市化健康發(fā)展和經濟增長方式轉變，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高全社會不動產資源配置的效率，促使不動產投資、投機行為收斂，有利于弱化住房價格過快上漲和市場大起大落的可能性，促進房地產業(yè)長期健康發(fā)展。
但是，房產稅不可能成為抑制房價上漲的“一針靈”。“作為一種長效性調節(jié)工具，房產稅對住房市場的療效猶如中藥，藥性較溫，見效較慢，遠不如限購、限貸等行政性手段立竿見影。”陳國強認為，即使在市場機制成熟的歐美國家，房產稅與降低房價也并無直接相關性。
專家認為，房產稅試點擴容及在此基礎上的全面推開、個人住房信息系統(tǒng)全國聯網、健全不動產統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為全新的中國房地產調控和長效機制奠定基礎。