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2013年07月29日10:15 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

從7月1日起，北京市各區(qū)縣普遍上調(diào)了二手房最低計稅價，即最低過戶指導(dǎo)價，每個區(qū)域和不同項目計稅價不同，但并未對外公布具體詳情。如今，調(diào)整已過去將近一個月，記者通過走訪中介門店、二手房交易大廳及多方渠道了解到，此輪最低計稅價普遍上調(diào)10%左右，而一些學(xué)區(qū)房、熱點區(qū)域漲幅更高。

二手房交易中需繳納的各種稅費，是根據(jù)二手房買賣合同中的成交價及該區(qū)域最低計稅價為基礎(chǔ)計算得出的。若合同價高于最低計稅價，將以合同價作為計稅基數(shù)；若合同價低于最低計稅價，則以最低計稅價作為計稅基數(shù)。為了規(guī)避房屋交易雙方借“陰陽合同”逃稅，政府主管部門并未公開各區(qū)域最低計稅價詳情，具體情況一般都由中介機構(gòu)通過大量過戶數(shù)據(jù)分析得來。數(shù)據(jù)顯示，最低計稅價上調(diào)后，二手房交易需要多繳納稅費從幾萬元到幾十萬元不等。

上周，記者通過走訪多家中介門店以及二手房交易大廳了解到，北京多個區(qū)域本次二手房交易最低過戶指導(dǎo)價普遍上調(diào)了10%左右，而五道口、萬柳、CBD等房價漲幅較快的區(qū)域的過戶指導(dǎo)價漲幅更大，有的漲幅超過30%。

□影響

學(xué)區(qū)房交易稅費或多30萬

最低計稅價上調(diào)后，相當(dāng)一部分房源交易稅費成本上升。因行業(yè)內(nèi)潛規(guī)則一般規(guī)定交易稅費由買方承擔(dān)，因此購房者購房成本隨之上升。記者采訪發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房受影響最大，購買學(xué)區(qū)房的稅費成本大幅上漲。

華清嘉園的業(yè)主李女士告訴記者，在最低計稅價上調(diào)后，房子應(yīng)交的稅一下漲了35萬元左右。

據(jù)中介介紹，李女士的房子單價6.9萬元/平方米，總價690萬元。最低計稅價上調(diào)幅度大約從原先的3萬元/平方米上漲到3.5萬元/左右。因為李女士的房源未滿五年，且非家庭唯一住房，因此，打算買這套房的人，即使采用“陰陽合同”避稅，購房人也要多繳納稅費34.64萬元。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉稱，學(xué)區(qū)房受影響大的原因是，購房人當(dāng)初買房的價格并不高，但是學(xué)區(qū)房近年來市場成交價漲幅很快，所以在高總價和最低計稅價調(diào)整的雙重因素下，學(xué)區(qū)房受最低計稅價調(diào)整影響最大。

胡景暉分析表示，7月雖受最低計稅價上調(diào)影響，新增購房需求登記量小幅萎縮，但二手房業(yè)主出售心態(tài)仍較積極，據(jù)統(tǒng)計，7月新增房源登記量環(huán)比上月增近一成。房源量繼續(xù)增加，而需求量暫時萎縮，將在一定程度上緩解市場供求壓力，利于房價穩(wěn)定。不過，因稅費增加，購房成本也不會降低。

釋疑

最低計稅價與市場價有差距

這輪最低計稅價是根據(jù)什么調(diào)整的？記者從相關(guān)部門了解到，7月這次調(diào)整是按照今年上半年二手房成交的市場價格調(diào)整的，每個區(qū)域、每個項目調(diào)整不同，同一個小區(qū)不同房源也會不太相同。住建部門負(fù)責(zé)在內(nèi)部提供區(qū)域價格的變化，而最低計稅價的調(diào)整由稅務(wù)部門進行。

這一輪調(diào)整，多數(shù)片區(qū)調(diào)整幅度在10%左右，有的熱點區(qū)域更高，有的特殊項目價格變化很大，因此調(diào)整幅度也大；也有的區(qū)域低于10%。

不過，記者走訪發(fā)現(xiàn)，在此番調(diào)整后，最低計稅價仍與市場價有不小差距，有的差距仍達到1萬元/平米以上，最低計稅價并沒有完全接近市場。

記者從相關(guān)部門了解到，這是因為最低計稅價還不能完全是市場價格，“最低計稅價是一個兜底的價格，有的房源會因為特殊原因，如戶型、位置等因素成交價格比較低。所以要做到小區(qū)的房源價格都低于最低計稅價，只要在這個線上就算正常的?！?/p>

相關(guān)部門工作人員表示，最低計稅價就是地稅系統(tǒng)內(nèi)部報稅的一個基數(shù)，目前不太可能公開調(diào)整周期和調(diào)整幅度。2011年12月北京大幅度調(diào)整最低計稅價時，當(dāng)時就明確，今后最低計稅價的調(diào)整為動態(tài)調(diào)整，具體多久調(diào)整一次，主要看價格的變化，“價格變動比較明顯才調(diào)整，也不是所有項目都調(diào)整，調(diào)整中還可能有上有下。”而如果公開最低計稅價，就相當(dāng)于是引導(dǎo)所有人簽訂陰陽合同避稅。

聲音

公開最低計稅價減少與市場價差距

最低計稅價的設(shè)定是為了避免二手房交易時簽訂“陰陽合同”避稅。但最低計稅價始終與市場價有一定差距，以致“陰陽合同”長期被打擊卻一直存在，幾乎成為行業(yè)內(nèi)公開的潛規(guī)則。

最低計稅價調(diào)整后，中介機構(gòu)會到地稅窗口試出大體的范圍，并“指導(dǎo)”買賣雙方簽訂可避稅的合同。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，在發(fā)達國家和地區(qū)，二手房交易都是按照實際成交價格作為稅基繳納。但北京與發(fā)達國家和地區(qū)不一樣的主要是：其他國家和地區(qū)基本都有持有稅費，而交易環(huán)節(jié)稅費相對較低；北京二手房交易的稅費已經(jīng)很高，應(yīng)該逐漸調(diào)整減少交易環(huán)節(jié)稅費，增加持有環(huán)節(jié)稅費，調(diào)整現(xiàn)在的市場存量。

北京房協(xié)秘書長陳志表示，從多方角度考慮，最低計稅價還是應(yīng)該公開，公開后對買賣雙方都沒壞處，對政府而言，也并不是不公開計稅價就能杜絕“陰陽合同”。相反，公開之后，反而提高政府指導(dǎo)價的指導(dǎo)效率。

陳志稱，杜絕“陰陽合同”要先找到其存在原因，主要是因為最低計稅價和市場價之間仍然存在較大價差，使得買賣雙方想要從中避稅獲益。而減少這種價差，彌合兩者的差距后，“陰陽合同”就沒有存在的必要了，所以政府部門應(yīng)該根據(jù)市場情況，提高調(diào)整最低計稅價的頻率，盡量減少最低計稅價和市場價的差距，“現(xiàn)在實行動態(tài)不定期調(diào)整，本身是一種進步”。

對于明知最低計稅價和市場價之間有差距，還故意做“陰陽合同”避稅的，陳志建議，應(yīng)該加強制度設(shè)計，避免避稅行為。對于中介經(jīng)紀(jì)人應(yīng)加重處罰，比如終身禁止再入經(jīng)紀(jì)人行業(yè)等；而對于經(jīng)紀(jì)公司，可停止網(wǎng)簽、加重罰款等，要求經(jīng)紀(jì)公司對經(jīng)紀(jì)人做出更具體更規(guī)范的管理措施。陳志表示，其他國家和地區(qū)之所以很少有避稅行為，是因為偷稅漏稅是很嚴(yán)重的違法行為，后果非常嚴(yán)重。

算賬

以朝陽區(qū)望京地區(qū)的一套總價420萬元的二手房（總面積140平米，購房者為二套房）為例，假設(shè)能夠把合同做到最低計稅價，之前的最低計稅價為1.9萬元/平米，調(diào)整后，最低計稅價2.1萬元/平米計算。

調(diào)整前

營業(yè)稅：19000×140×5.5%=146300元

個稅：19000×140×1%=26600元

契稅：19000×140×3%=79800元稅費合計：252700元

調(diào)整后

營業(yè)稅：21000×140×5.5%=161700元

個稅：21000×140×1%=29400元

契稅：21000×140×3%=88200元

稅費合計：279300元

調(diào)整前后稅費差額

279300-252700=26600元。

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