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2013年06月29日17:43 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份在統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，同比上漲的城市有69個(gè)。2013年已過半，回顧上半年樓市，盡管有新“國(guó)五條”政策沉重打擊，樓市經(jīng)歷了3月成交井噴和4月的低潮，但樓市“高燒”依舊未退。房?jī)r(jià)不斷攀升，土地市場(chǎng)地王頻出，樓市真的陷入“越調(diào)越漲怪圈”？答案我們現(xiàn)在無從知曉，但目前的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍顯示，未來房?jī)r(jià)上漲的壓力依然嚴(yán)峻。

政策篇 新國(guó)五條重磅出擊

2013年伊始，昆山、東莞、金華等城市先后出臺(tái)了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊，而這也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控加碼的種種猜測(cè)。

2月20日，國(guó)務(wù)院部署樓市調(diào)控五大措施全文發(fā)布，“新國(guó)五條”重磅出爐。其要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。

一季度末，是“國(guó)五條”細(xì)則中給出的地方執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)時(shí)間的大限。

大限的倒數(shù)第二天，北京落實(shí)"國(guó)五條"的地方細(xì)則出臺(tái)。這個(gè)被稱為"國(guó)五條"細(xì)則升級(jí)版的地方新政明確規(guī)定，自3月31日起，京籍單身人士限購(gòu)一套房，出售非唯一住房征收20%個(gè)稅。

與此同時(shí)，北京公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)悉，北京市管公積金以3月25日為節(jié)點(diǎn)，國(guó)管公積金以3月26日為節(jié)點(diǎn)，從此時(shí)間節(jié)點(diǎn)起，如果購(gòu)房人賣掉貸款購(gòu)買的唯一住房，再申請(qǐng)公積金，按2套計(jì)算。

然而除了北京之外，其他城市新政細(xì)則被疑有“兌水”之嫌。廣州、深圳等多個(gè)城市都公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但新政細(xì)則并未提備受關(guān)注的20%個(gè)人所得稅征收細(xì)節(jié)。

相比嚴(yán)格征收20%個(gè)稅的政策，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)留給地方的博弈空間更小，但有效執(zhí)行的難度更高。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果考核和問責(zé)機(jī)制不建立落實(shí)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)仍然沒有太大的意義。

華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在某論壇上表示，“從各種已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的情況看，基本上就是軟磨硬泡。”

市場(chǎng)篇 樓市成交跌宕起伏 房?jī)r(jià)漲勢(shì)難擋

從2012年年底，一輪樓市暖冬行情逐漸襲來，進(jìn)入2013年1月，盡管歷來是樓市淡季，但這并未妨礙房?jī)r(jià)繼續(xù)回暖。數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均超過七成，且同比結(jié)束連續(xù)10個(gè)月的下跌轉(zhuǎn)升。多家大型房企在2012年再創(chuàng)銷售業(yè)績(jī)新高，并對(duì)2013年樓市表現(xiàn)出樂觀預(yù)期。

此背景下，調(diào)控新政出手。2月20日國(guó)務(wù)院公布的新“國(guó)五條”開啟了2013年房地產(chǎn)調(diào)控的大門，在各地尚未出臺(tái)相應(yīng)落實(shí)細(xì)則的情況下，相當(dāng)一些地方二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“搶搭末班車”效應(yīng)，交易量出現(xiàn)“井噴”。 伴隨“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)大批購(gòu)房人在“二手房轉(zhuǎn)讓按差額計(jì)征20%個(gè)稅”的政策推動(dòng)下，新房市場(chǎng)也開啟了熱賣狀態(tài)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，3月樓市成交持續(xù)向好，除了此前樓市熱銷的慣性使然，政策主導(dǎo)下的恐慌需求集中釋放，無疑是助推樓市頻創(chuàng)高位的主要因素。

隨著3月的結(jié)束，全國(guó)樓市此前一段成交量的狂飆突進(jìn)也如期告一段落。但市場(chǎng)僅僅在政策初期承受短暫打擊，之后迅速走出觀望情緒。

以上海為例，相比3月份由“末班車效應(yīng)”造成的成交天量，上海4、5月兩月新房月成交量幾乎都遭“腰斬”，但在均價(jià)方面，房?jī)r(jià)漲勢(shì)難擋，4月上海新房成交量同比仍漲4成。

多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，近幾月全國(guó)房?jī)r(jià)依舊上升，但漲幅有所緩解。

但值得注意的是，北京、廣州、深圳等各地頻繁出現(xiàn)地王抬頭跡象，樓市似乎已對(duì)傳統(tǒng)調(diào)控手段有了免疫力。

根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，今年5月，上海共計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性地塊21幅，相比上月增加10幅，成交金額170億元，環(huán)比上漲41.2%，創(chuàng)今年以來的新高，相當(dāng)于去年同期的72倍。

上海年內(nèi)總價(jià)“地王”紀(jì)錄再被刷新。6月27日，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3(02-01)餐飲商辦地塊以總價(jià)47.21億元被綠地與福建泰坤貿(mào)易有限公司聯(lián)合拍下，折合樓板價(jià)8539元每平米，溢價(jià)率6.7%。

北京土地市場(chǎng)也頗為熱鬧。僅5月20日和22日兩天的時(shí)間，北京便成交了5宗地塊，總價(jià)超過50億元。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)現(xiàn)成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出讓金累計(jì)達(dá)到417.88億，趕超去年全年的395億元。

對(duì)于土地市場(chǎng)如此火熱的原因，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期樂觀，同時(shí)手上并不缺錢。

房?jī)r(jià)的不斷上漲和開發(fā)商熾熱的拿地?zé)崆椋瑯I(yè)內(nèi)人士也更為關(guān)心下半年的樓市走勢(shì)。6月20日，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓在微博上預(yù)測(cè)稱：“下半年樓市總體面，高位盤整，穩(wěn)中有升，價(jià)量齊漲。土地總體面，火中加熱。調(diào)控總體面，不加碼不放松，穩(wěn)中微調(diào)，調(diào)中收緊。”

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性總體較充裕。即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”。

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