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2013年06月13日08:55 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

■ 樓市觀察

潛在供應量仍未有效增長，如果未來兩年住宅需求重新高漲，則房價仍有上漲的市場驅動力。

經歷了3月的喧囂、4月的失落，5月、6月住宅市場風減浪穩，只有地市繼續升溫，開發商搶地熱情有增無減。而政策面，除了房產稅偶有消息傳來，變得異常平靜，與國五條及細則剛出時的鬧騰勁兒相比，未免反差太大。

先看才公布的5月數據吧。國家統計局數據顯示：5月份，全國商品房銷售面積環比4月增長5.6%；而1-5月，商品房銷售面積同比增長35.6%，這一增幅遠好于去年全年的1.8%。然而，需要關注的是，自1-2月同比增幅突跳至近50%后，就開始持續回落，預計全年將回落至20%左右。

去年以來這輪樓市回暖，一線城市領漲全國。與之相適應，市場調整也最先表現在一線城市。按交易中心口徑(剔除保障房)，5月份，京滬廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積為300萬平方米，環比增長11%，但同比下降12%。

今年3月，一線城市成交量略超500萬平米，4月大跌，所以雖然5月相比4月有所反彈，但仍遠低于3月，而且也明顯低于去年5月以來的月均成交量。這些數據背后的指代是：由4月開始，住宅成交量有所下滑，市場由量開始調整，一線率先調整，而二三線具有滯后性。

至于大家最關心的房價，則仍在上漲，市面上很少看到動真格打折促銷的樓盤。然而，房價還在上漲，但勢頭正在放緩。全國70個大中城市商品住宅價格環比漲幅，4月均值為0.95%，而3月為1.09%，也即4月漲幅已經有所回落。其中一線城市回落幅度更大些，比如北京和上海3月分別為2.7%和3.2%，而4月則回落至1.8%和2%。筆者的預判是，3月房價環比漲幅，很可能已成為過去兩年和未來兩年的最大值。

因為土地市場變化滯后于住宅市場，所以三季度以后，地市也會有所降溫。另外，地市只是局部熱，國家統計局數據表明：1-5月份，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降13.1%，降幅比1-4月份擴大4.5個百分點。另外，值得關注的還有新開工數據，1-5月，全國住宅新開工面積同比增長0.8%。

當前中國房地產市場的形態，從全國分析，住宅市場溫度較高，量縮價漲，高位盤整；土地市場嚴重分化，一線城市熱，三四線冷，二線適中；住宅新開工量則仍在低位徘徊。這就意味著，在國五條的作用下，住宅市場有所降溫，房價加速上漲的進程已經中止，短期內房價不會大漲了，也就不必出臺新的調控政策了。然而，潛在供應量仍未有效增長，如果未來兩年住宅需求重新高漲，則房價仍有上漲的市場驅動力。

□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

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