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房產稅征收試點擴圍 能否做到“一稅治百病”

2013年06月03日10:58 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 房產稅 樓面價 地王 調控政策 房地產 抑制房價

關于房地產,市場上最近有三個信息值得注意。

一是上市房企負債率四年來首次下降。

中國指數研究院日前發布的2013年中國房地產上市公司研究成果報告顯示,截至2012年末,滬深上市房地產公司的資產負債率均值為62.27%,內地在港上市房地產公司的資產負債率均值為67.05%,較2011年分別下降1.16和0.38個百分點,是2009年以來的首次回落。

此外,剔除預收賬款后,滬深上市房地產公司2012年末的有效負債率均值為48.48%,同比下降1.90個百分點,而內地在港上市房地產公司的有效負債率為54.30%,與上年基本持平。在負債水平回落的同時,房地產上市公司的短期償債能力也進一步加強。

二是一線城市地王再次頻頻涌現。

5月22日,北京大興區三宗經營性土地公開掛牌出讓,成交金額達到35.22億元,創下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高;一天之后,廣州白云區、海珠區又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地,兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元;5月29日,上海長寧區新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀錄;5月30日,北京世紀鴻房地產開發有限責任公司以10.4億元的代價,競得北京市通州區臺湖鎮一地塊,樓面地價達到每平方米13601元。但就在4月份之前,該區域地價不過每平方米五六千元。

三是房產稅擴圍。

日前公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出,擴大個人住房房產稅改革試點范圍。發展改革委有關負責人就此表示“今年會有具體動作”。相關部委的官員也對房產稅擴圍進行了重點解讀。

從房地產調控的角度看,上述三個信息并不是孤立存在的,在一定程度上互為因果。

首先,在嚴厲的房地產調控政策下,上市房企負債率下降說明,它們在調整發展戰略之后已經適應了目前這種調控政策的壓力,其生存狀況獲得了明顯的改善。

市場人士認為,盡管今年城鎮化大會還沒有召開,但在新型城鎮化建設的背景下,龐大住房需求將繼續支撐房地產市場平穩快速發展,隨著利好效應逐步傳導到資本市場,房地產板塊有望出現新一輪的投資機會。

基于這樣的發展預期與自身抗調控能力的增強,房企要想長遠發展,就要想方設法獲得建設用地這個稀缺資源。于是,地王的頻繁再現也就不難理解了。

從國家統計局公布的數據看,抑制房價上漲并沒有取得預期的效果。為了抑制高房價,房地產調控政策必然會進一步加碼。于是,就有了房產稅征收試點擴圍的官方表態。

其次,這三個信息引發了這樣一個問題,寄望房產稅擴圍來實現房地產調控的目標是否現實。

從已經出臺的房地產調控的措施看,稅收是最能觸動各方利益的一個手段,堪稱調控的“殺手锏”。但面臨擴圍的房產稅卻首先需要解決兩個問題:一是面向增量還是存量進行征收。針對增量征收可使房產稅順利起步,但如果長期回避存量,則可能造成稅收不公平;二是征收來的房產稅用在哪里。有專家建議,房產稅在試點階段主要用于保障房建設是可以理解的,但在擴容以后,就必須進行該項稅收的長遠規劃。

此外,有稅法專家提醒,指望“一稅治百病”是不現實的,房地產調控政策需要從政策導向、土地供應、房企規范運作、稅收等方面進行全方位的立體設計并采取措施確保執行力不打折,才能實現調控的預期效果。

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