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2013年05月17日10:33 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關鍵詞： 樓市成交量 房企 保利地產  平抑房價 樓盤價格

新公布的“國五條”之后，國內房地產市場上演了一番“過山車”行情。

數據顯示，與今年年初銷量連創高峰、供需兩旺不同，今年4月起，北京、廣州、上海等一線樓市供需雙雙下降，成交量呈斷崖式下跌。時至5月，這一成交頹勢卻并未得到扭轉。

樓市成交量的急轉直下，也直接導致了萬科、華潤、世茂房地產等龍頭房企業績出現明顯下滑，庫存壓力上調明顯。在不少業內人士看來，面對庫存壓力，房企只有適應市場，積極去庫存，才能夠勇立市場潮頭，成為地產奧斯卡獎項的有力爭奪者。

據了解，目前，以保利地產為代表的部分房企，正啟動促銷戰略來提高現有項目庫存去化率，不過對于大多數房企來說，依舊以保守姿態進行觀望?！坝捎谌ツ甑缀徒衲瓿鯓鞘谐霈F了一定幅度的回暖，房企庫存去化得到好轉，積累了一定資金實力，大多數降價動力明顯不足?！敝蟹啃叛芯靠偙O薛建雄對時代周報記者分析稱，樓市供需還處于膠著博弈狀態，預計到6月中旬市場向上還是向下才會明朗，預計屆時房企有可能進行大規模促銷。

152房企首季存貨1.66萬億

由于各地新“國五條”細則開始實施，樓市庫存去化速度自4月起明顯放緩。

中國指數研究院數據顯示，在監測的43個城市中，超過八成城市4月樓市成交量環比下降明顯，其中北京、上海、廣州三大城市環比降幅分別達56。6%、36。06%、50。67%，此外青島、福州、三亞等二、三線城市的環比降幅也均高達50%。而據中原地產統計，全國主要城市成交面積4月份大部分環比3月下調了15%以上。

作為樓市傳統銷售旺季，5月對于房地產企業上半年銷售業績的重要性不言而喻。按照以往的習慣，不少開發商需要借此時機為上半年的整體業績沖一把。但從目前的統計成交量來看，樓市成交頹勢并沒有明顯扭轉，各地并未出現傳統“紅五月”應有的火熱成交場景。

據北京市住建委和相關機構最新數據顯示，5月份上旬新房(不含保障房)網簽量僅為1404套，環比上月下降43。3%，比去年同期下降29。2%。其間新房交易均價為21695元/平方米，環比上漲1。6%，同比上漲3。2%。伴隨著北京樓市的下滑，上海、深圳也表現出相同的下降趨勢?！拔逡弧奔偃掌陂g，上海樓市降溫明顯，5月份首周新房成交量環比降近三成；深圳在5月首周新房住宅成交套數為542套，環比下降43。25%。此外，不少二、三線城市未現“紅五月”，開局低迷。

樓市成交量的急轉直下，直接導致了不少龍頭房企業績出現明顯下滑。

統計顯示，目前已披露4月銷售業績的16家房企銷售額共計476。13億元，較3月下降了17。3%。16家房企中有12家銷售出現環比下跌，其中萬科4月實現銷售面積110。7萬平方米，銷售金額123。8億元，分別環比下降12。97%和18。55%。華潤置地4月銷售額為44。3億元，環比下降34。4%。世茂房地產4月合約銷售額為46億元，環比下降27。6%。合生、綠城、碧桂園等房企4月銷售金額均出現環比下跌。

在中原地產市場研究部總監張大偉分析看來，從4月起，新“國五條”政策窗口結束等因素促使整體市場都有所回落。

需要注意的是，一個反映房企經營的重要指標—存貨，在今年以來也因此保持著持續增長的態勢。Wind數據顯示，152家房企一季度存貨額達到16596。72億元，較去年年底增長6。14%。而時代周報記者根據各公司財報對比發現，其中在2012年年度存貨居前五的萬科A、保利地產、招商地產、金融街、華夏幸福(600340，股吧)等五家地產公司，除了招商地產的存貨水平在今年一季度略有下降外，其余四家存貨則分別從2551。64億元、1896。44億元、376。78億元和322。8億元上升至2897。66億元、2089。47億元、389。43和352。9億元，上調幅度最高達13。5%。

“從可售住宅的存貨規模來看，目前北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個城市的庫存仍有1。08億平方米，只是略低于歷史高位水平?！比f科董秘譚華杰介紹稱，存貨去化周期自去年下半年以來變化也不大，目前為10。7個月，說明新房市場并未出現明顯的短缺現象。

專注于地產戰略運營咨詢的億翰智庫張化東認為：“如果未來樓市轉冷，成交量開始萎縮，顯然會給高庫存的部分地產公司帶來壓力，這些公司或許可以通過降價銷售來提高現有項目庫存去化率，改善資產質量，最大限度地增強現金流?！?/p>

房企漲價預期仍強烈

保利地產一向被視為行業的風向標。2013年，保利地產將資金回籠定為工作的主旋律，其今年至今已舉辦過大大小小多次促銷活動。在過去的4月份，保利地產廣東公司旗下6城15盤聯動，這也被廣東公司看作是從未有過的聯動規模以及史無前例的優惠力度。而“五一”期間，保利地產延續促銷姿態，廣州、長春(樓盤)等地多個項目過萬套房源進行促銷戰。

但截至目前，其余諸家房企依舊以保守姿態觀望，雖在5月加大推盤計劃，但大規模的價格肉搏戰并未出現。在去年有過三次大規模促銷的招商地產，其董秘劉寧近日在接受時代周報記者采訪時表示，目前銷售良好，今年尚未制定大規模促銷計劃。

而在重慶，當地開發商亦鮮少推出降價促銷活動?！拔逡弧逼陂g，時代周報記者走訪重慶幾家剛需盤后發現，前來看房的人數和政策出臺前沒有明顯減少，價格同樣沒有降低，不少購房者要想買到房還得排隊或“托關系”。而在深圳市場，據當地人士分析認為，近期深圳新房均價維持在高位，連續5周都保持在2萬元/平方米以上，“不愁賣”是開發商不愿降價的主因。

事實上，房價不降反升的情況，也已有數據佐證。標桿房企的銷售均價印證了整個住宅市場的價格上揚。今年前4月，包括萬科、恒大地產、碧桂園、融創中國在內的多家標桿上市房企，銷售均價都出現了不同程度的上漲。其中融創中國銷售均價更達到2。07萬元/平方米，同比漲幅近30%，而與去年底1。78萬元/平方米的均價相比，也增長了不少。

萬科在去年前4月的銷售均價為1。02萬元/平方米，今年該數字已上漲13。7%至1。16萬元/平方米。此外，近來傳出在全國范圍內上調售價2%-10%不等的恒大地產，前4月銷售均價從去年的6140元/平方米上漲至6348元/平方米。

除了上述房企之外，碧桂園、世茂房地產今年前4月銷售均價也分別同比上漲7。5%和5。2%。另有中國指數研究院監控數據顯示，今年前4月，百城住宅平均價格為1萬元/平方米，該數據環比3月上漲1%。這也是自去年6月以來，該數據連續第11個月環比上漲。從同比數據來看，百城住宅價格與去年前4月相比上漲5。34%。

在中原地產研究總監劉淵看來，房地產企業資金鏈壓力的日益減小，是以價換量的優惠措施結束、樓盤價格保持堅挺的主要原因。Wind數據顯示，一季度152家上市房企實現凈利潤154。59億元，同比增長29。71%。在凈利潤大幅增長的同時，作為房企未來業績“蓄水池”的預收賬款也實現歷史新高，達到6435。71億元，同比增長36。52%，較去年年底增長了14。79%。薛建雄也對時代周報記者指出，由于去年底和今年初樓市出現了一定幅度的回暖，房企積累了一定資金實力，降價動力明顯不足。但目前國內宏觀經濟形勢在下滑，購買力不足，樓市供需還處于膠著博弈狀態，預計到6月中旬市場向上還是向下才會明朗，預計屆時房企有可能進行大規模促銷。

調控政策仍將從緊

“房企銷售均價的變化決定著整個房地產市場的價格走向，這一指標的逆市上漲，無疑會在很大程度上置調控政策于兩難境地?！碧m德咨詢總裁宋延慶對時代周報記者分析稱。

事實上，為了平抑房價，4月24日，廣州緊隨北京之后進行限價。不過這一系列舉措，絲毫沒有減輕暗自洶涌的房價上漲預期。廣州某開發商代表對時代周報記者介紹，不少在預售紅線上的高價房，可能會選擇所謂的“精裝拆分”模式，即精裝樓盤預售價格與裝修價格相分離策略，以毛坯房價格申報，過建委預售紅線后，在實際銷售中，單算裝修款進行“曲線加價”。

廣東工業大學房地產高級經濟分析師申格聯表示，限購、限簽、限價、限漲四大現象實為地方政府的無奈之舉，因為在目前還沒有出臺針對持有環節的調控政策之前，只能從銷售環節進行調控。

但可見的是，由于存在房價上漲風險，中央政府不會放松限購。穆迪副總裁曾啟賢近日研判稱，如果政府實施進一步限購措施，會導致未來6個月國內房地產銷售量同比下跌10%-15%，其可能會考慮將中國房地產市場展望降為“負面”。標普報告也指出，一線城市的政府可能會更嚴格地執行新的調控政策，這可能會抑制交易量，今年后續時間房地產的銷售可能進一步放緩。

而中國社科院發布的《房地產藍皮書》也顯示，房地產市場供需總量和結構矛盾積累多年，進入2013年調控難度進一步增大。同時，黨的十八大后國家經濟政策向促進城鎮化和改善民生傾斜，預期房地產調控方向也將圍繞這兩大主題展開。存量住房交易所得稅、住房持有稅、限購限貸、住房保障等房地產政策還可能在調控實踐中進一步完善，而今年房地產信貸政策繼續從緊。

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