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“剛需”盤枯竭 樓市需“靜養”
關鍵詞： 買家 二手樓市 中小戶型 廣州二手房 剛需
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4月成交量比3月大跌五六成 二手樓市再陷盤整期
從“陽光家緣”公布數據以及市內各家大型中介機構發布的最新市場報告看，二手樓市在經歷了3月“末班車”效應后，成交量在4月迅速回落。業內人士表示，除有“新國五條”地方版落地令市場趨于常態外，市場剛性需求在3月的集中釋放以及中低價二手盤源緊缺，亦是眼下二手房成交淡靜的主要原因。面對此番二手樓市盤整，實力較強的大型中介公司早有應對措施，而中小型中介公司則需面臨新一輪的行業洗牌。
“末班車”掏空“剛需”盤源 恢復元氣待6月
由于政策“末班車”效應，3月份廣州二手樓市陷入瘋狂，單月網簽量逾7600套。據市內各大中介公司近期發布的市場報告顯示，4月份環比3月份廣州各區二手房成交量普遍下跌五六成。不過，由于“新國五條”細則廣州版對市場影響遠低于預期，譬如在開征房產轉讓個稅和提高房貸門檻等問題上仍懸而未決。中原地產市場部主任黃燕飛分析指出，眼下的二手樓市僵局最快會在6月份找到出路，“我們翻查過往數據發現，盡管4月廣州二手房環比成交量大跌，但與去年6~10月份的單月成交量基本持平。”
合富置業副總經理潘宇豪表示，3月份的一趟政策“末班車”，不但讓市場上蓄積多時的剛性置業需求快速釋放，還提前消化了未來兩三個月的“剛需”盤源和客源。在他看來，整個二手樓市現已步入一個盤整期，“不僅要重新蓄積買家客戶，關鍵是在市場上流通的中小戶型二手房源也急需補充，保守預計需要一個季度的時間。”
滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，4月廣州二手市場的表現稍遜于業內預期，除過度消耗潛在需求外，部分業主臨時改變售房初衷，轉為中短期持有，也是一個不可忽視的因素。住房轉讓個稅的征收標準“暫不改變”、二套房貸尚未收緊，以及一手項目的限售和限簽，令一批業主看到二手市場仍存在足夠的成交機會，故寧愿暫時收回物業，待市場有所回暖后再重新放售。業主方這種心態的變化，令市場上可流通的有效房源進一步減少，最終影響了市場的交投。
他預計這波調整期要持續到5月下旬，能否觸底反彈取決于準買家的入市意愿及信貸的寬松程度，即使反彈，二手市場的走勢也是屬于“振蕩回升”格局，至少要到6月之后，才有可能恢復2012年第四季度的成交水平。
新增盤源少 買家入場難度加大
據合富置業成交數據統計，4月份首次置業買家占比仍多達65%，而改善型購房需求亦占據27%的市場份額。市場上因20%個稅執行細則“懸而未決”而凝集了一定量的觀望氣氛，帶投資需求的改善型買家是觀望氣氛比較濃厚的購房群體之一，此外，處于觀望的還有長短線投資購房需求。4月新增放售房源量環比3月下降約兩成多，但房源新增量仍高于今年1、2月的水平。尤其是受“剛需”買家追捧的中小戶型物業，供不應求的情況更顯突出，此外，受新政細則影響不大的免個稅房源，雖然廣受買家青睞，但房源數量并不多，且業主心態強硬，價格堅挺，甚至出現反價的現象。
談及時下二手房的新增買家及盤源數量，滿堂紅周峰坦言，由于3月市場的過度消耗，以及“國五條”廣州細則禁止外地來穗客戶通過補繳社保或個稅取得購房資格，4月外地客戶入市比例有所減少，二手市場進入快速調整通道。
業界聲音
調控不斷 大中介已有“抗體”
對于整個行業而言，此番二手樓市調整期，會否引發業內新一輪洗牌以及實力中介公司的分店布局？
合富置業副總經理潘宇豪表示，自2008年開始，市內的大型中介公司就已著手一二手聯動業務對二手業務的補充。因應住宅調控而生的一二手聯動業務不但放了大型中介公司一條生路，也令他們在大小調控不斷的住宅市場上產生“抗體”。
以合富置業為例，限購后包括商鋪、寫字樓、車位等一二手聯動業務最高可占總業務的五成，而今年二手樓市相對活躍，一二手聯動業務量有所回落，占比介于三四成。這也就不奇怪為何4月份二手樓市成交量急劇萎縮，而其銷售業績卻還比3月份略有增加了。
滿堂紅周峰亦指出，每逢政策出臺后的調整期，能借助一二手聯動項目維持經營運作的中介行，在行業內的生存空間會更大一些，如滿堂紅在4月份的業績構成中，便有一半來源于一手商鋪項目的貢獻，外地客戶無法進入住宅市場的資金，多數會流入商用物業領域。而對于單純依靠二手房買賣和租賃業務為生的中小型公司，即便在買賣交易淡季可以憑借租賃生意幫補，但從眼下“6張租賃單才抵1張買賣單”且離下一波租賃旺季還有2個月的殘酷現實來看，其生存環境較為惡劣，本輪調整期或會催生新一輪的行業洗牌。
首置型買家：
中低價筍盤斷檔 等時機不如看需求
合富置業統計數據顯示，今年4月份總價在100萬元及以下的中低價房源占市場成交約31%的份額，而去年4月份同類型物業占市場成交的47%份額。中低價房源始終是市場關注的熱點之一。但隨著樓價的上升，符合此區間段的房源出現減少的跡象，其占比也越趨下降。
持有江南西一套小兩房的陳先生，屬于時下不少放售市中心小戶型業主的典型，他把放盤價定在100萬元，每當有買家要求降價幅度超過5%時，他的回復永遠是“那你看看其他房子吧”。陳先生認為，與其被大幅壓價賣出去，倒不如先租出去，等待合適的價位再賣，反正現在這類小兩房帶家電一個月也可租到2000多元。
滿堂紅數據顯示，2013年4月總價在100萬元(含)以下的房源比例約為56%，比去年同期降低了13個百分點。總的來說，目前在市場上可供“剛需”客戶選擇的中低價房源越來越少，客戶或多或少被迫把購房預算提高一到兩個檔次。
眼看二手樓市進入盤源“枯水期”，整體市況趨于淡靜，對于首置型買家而言，此時是否為入市良機呢？中原地產黃燕飛表示，比起3月份多臺客戶搶一套房的緊張，眼下出動看樓的買家還是有較為寬松的選擇。“不要再期盼二手房價會出現所謂的‘抄底價’了，著眼需求，淡季入市才是‘剛需’客戶應有的置業心態。”合富置業市場經理梁燕明亦表示，“剛需”客尤其是“首置”，現階段若盤源素質“合心水”且價格處于合理的市場價內，都可以考慮果斷出手。
首改型買家：
大戶型盤比客多 入市時機已到
相對于面積在90平方米以內的中小戶型二手房盤源緊張，市場上大戶型盤源十分充裕。滿堂紅周峰表示，對于需要通過“賣一買一”或購置第二套房的改善型買家，此時是入市的好時機。在經歷了3月樓市瘋狂對“剛需”盤的消耗，時下市面上總價超過200萬元，面積大于90平方米的二手盤源占據主導。由于此類盤源選擇較多，這部分業主的放盤心態雖強硬，但其議價空間卻較中小戶型的業主要大一些，出現筍盤的幾率也比中小戶型盤源要多。因此，在接下來的兩三個月盤整期內，改善型買家可以積極看樓，或與相熟的中介經紀保持聯系，隨時準備出擊淘筍盤。