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樓市洗牌潮暗涌 小房企退市轉型大房企拿地擴張

2012年09月21日10:18 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號:T|T
關鍵詞: 房企 樓市 杠桿化 退市 旅游地產

經過本輪調控,房地產行業利潤率降低成為各家房企面臨的共同問題,由此導致小型房企以及非房地產主業企業剝離房地產業務,加速推進了房企并購浪潮。與此同時,品牌房企卻在“謀劃”新的擴張盛宴:大規模拿地,并嘗試進軍新的領域,預示著房地產行業洗牌時代的漸行漸近。

退市潮涌現

樓市回暖之下,一些企業退市格外引人關注。據媒體報道,8月31日,綠景控股在深交所投資者關系互動平臺上,在回應“公司能否注銷房地產公司,是否有一個清晰并保證施行的戰略發展規劃”的問題時表示,公司的戰略就是逐步退出房地產多元化發展,而目前調研考察的主要還是礦產資源方面的項目,以及其他項目。 

此外,在8月21日,吉林森工發布股權與債券轉讓公告,將持有的吉森置業39%的股權轉讓給控股股東森工集團。在轉讓股權時,吉林森工給出的理由是:國家對房地產行業的宏觀調控政策持續進行,房地產業的未來發展具有很大的不確定性。為了規避經營風險,集中精力發展主業,公司經研究決定擬通過轉讓吉森置業股權的方式從房地產業中退出。 

事實上,早在今年4月初,杭州金星房地產開發有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產。由于受到媒體關注,金星地產的破產案正式引爆國內房地產企業退出潮。同在4月份,另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。 

據鏈家地產市場研究部初步統計,2011年上市房企中,股權轉讓共183宗,比2010年增長65%。這顯示一些非房地產上市公司,正加速轉讓房地產項目。一些大型房地產企業也在依靠變賣資產來勉強度日。 

此外,一線主業非房地產的上市企業開始頻頻撤離房地產。去年以來,宏達股份、恒順醋業、金發科技、西部礦業、水井坊等16家主業非地產的“涉房”上市公司撤離樓市。

利潤率降低

北京中原市場研究部統計數據顯示:2012年上半年,全國房地產市場公開的規模股權交易達到了51宗,已經公開的總交易額就達到了205億,同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%,股權變動明顯增加 

房地產行業雖然在今年2季度逐漸出現走出調整期的跡象,但整體來說,這一市場經過調控,利潤率降低已經成為共識,在今年已經公布半年報業績的上市房企中72家上市房企實現營業收入近1300億元,同比(較上年同期)增長26%;而凈利潤約182.93億元,同比增長近6%,利潤率明顯下調。 

非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮,幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。據中原研究中心統計,2011年1月至12月上旬,非房地產主業企業涉及的房地產產權交易達238宗,總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗,平均股權交易比例為55%。 

在2009年至2010年爆發式上漲過程中,包括華菱鋼鐵、春蘭、上海申達紡織、四川水井坊、西部礦業、中衛脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業紛紛涌入房地產業,希望能在快速增長的市場中分一杯羹。但是在最近部分企業明顯加速了脫離地產、回歸本職的步伐。 

北京中原市場研究部總監張大偉分析認為,上半年來已經有多家上市房企涉及了其他行業,房企開礦等轉移經營重點的行為逐漸增加。“目前的主要問題是房地產業的利潤在回歸,行業的前景并不明朗。因此,房企必須轉型,一個方向是專業化,通過開發產品獲利;另一個是利用資金優勢,通過運作房地產金融項目獲得利潤。” 

除了利潤下降,近些年來,北京、上海等一線城市由于住宅用地日漸稀缺以及拿地門檻提高,不少項目也開始選擇退出房地產業務。

品牌房企拿地兇猛

就在一些小房企不得不宣告退出地產業的同時,品牌房企卻在“謀劃”新的擴張盛宴:大規模拿地,并嘗試進軍新的領域。 

從今年二季度以來,隨著商品住宅市場轉入上行通道,新增項目去化速度提高,土地市場逐漸升溫。尤其從8月底之后,大部分優質地塊密集推出,大型房企的拿地熱情上漲。 

進入9月,萬科一改以前的低調作風,在短短6天內共拿下4幅地塊,分別位于廣州、青島、合肥和廣東順德,累計拿地金額達到68.9億元。據不完全統計,萬科7月共斥資約60億元在全國范圍內拿地,拿地金額超過上半年總和,8月再拿地超36億元。對于萬科近期密集拿地的行為,萬科集團總裁郁亮曾公開表示,“不拿地,會餓死”。 

萬科在土地市場上的一路高歌并非孤例,根據鏈家地產市場研究部對10家龍頭房企(保利地產、碧桂園、富力地產、恒大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產)的監測顯示,從6月開始,龍頭房企拿地步伐開始加大,6-8月,這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月開始,龍頭房企拿地更是加速。根據統計,9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地,合計拿地金額達82.4億元,已超過8月全月的5成。 

在加快拿地的同時,不少房企也在積極尋求轉型。近日,首創置業宣布已與法國地方政府簽訂土地協議,將建設中法經濟貿易合作區,為出海房企再添新例。據悉,該園區距離巴黎220公里,一期占地面積為5.8平方公里。無偶有偶,萬科近期也加快了國際化發展步伐,目前已經成立了美國地產業務推進小組,為進軍美國市場做準備;而中航地產則在董事會上通過了《關于公司成立海外事業部的議案》,加速布局海外市場。 

與此同時,萬科、綠城、恒大等房企均表示,將在養老、旅游地產等領域進行大規模布局。

融資力度驟增

在市場復蘇信號之下,房企開始積極入市拿地,對資金的需求明顯增加,房企融資力度也隨之加大。 

上周六,金地集團宣布全資子公司輝煌商務擬以16.54億港元收購星獅地產(HK.0535)56.05%股權,這是在去年6月收購至祥置業股權落空后,時隔一年金地再拋境外收購計劃,也是今年內繼招商地產、萬科之后第三家赴港購殼的房企,如果收購成功,國內“招金萬保”四大龍頭房企都在港擁有融資平臺。 

對此次赴港買殼,金地方面稱,收購星獅地產是公司加快實現業務國際化步伐的動作之一。收購完成后,金地將納入星獅地產旗下優質住宅和商業項目,不僅有效助力金地集團“一體兩翼”戰略的推進,更將持續加深金地在國際資本市場的影響力。 

除了赴港借殼,不少房企今年也加大了在港融資的力度。9月12日,佳兆業宣布與花旗、德意志銀行及匯豐就發行于2017年到期之2.5億美元12.875%優先票據訂立購買協議;9月11日,路勁基建也公告擬發行3.5億美元2017年到期的優先擔保票據。在此前的8月7日,華潤置地宣布與多家銀行訂立34億港元的貸款融資協議,貸款期限為3年,這是該公司年初至今第七次獲得銀行貸款,已融資近93億港元。此外,今年4月以來,已先后有中國海外集團獲62億元銀團貸款、龍湖地產獲24.3億港元、新世界中國地產獲15億港元等。 

而A股方面,僅9月11日便有金融股份、榮盛發展及中航地產發布融資公告,累計貸款額近40億元人民幣。 

業內人士認為,不管是攻城略地、戰略轉型還是頻繁融資,品牌房企正在進行新一輪的戰略布局,一方面,由于前期以價換量策略使得銷售持續好轉,房企財務狀況進一步改善,資金實力增加,開始進行新的戰略部署,但同時,房企仍面臨房地產市場最嚴厲的政策環境,也面臨去庫存與去杠桿化的雙重壓力,這將推動房地產行業的洗牌逐步深入,也將讓房企的大膽轉型面臨一定的挑戰和風險。

返回頂部文章來源: 京華時報