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2012年08月14日11:03 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

●南方日?qǐng)?bào)駐京記者劉曉靜

樓市調(diào)控繼續(xù)進(jìn)入“深水區(qū)”，近期各地樓市重現(xiàn)回暖跡象。為防止樓市反彈，，7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組奔赴16個(gè)省市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)督查。近日，督查組已“會(huì)診”結(jié)束陸續(xù)返京，盡管督查結(jié)論尚未公布，但督查組再次重申了樓市調(diào)控的決心，業(yè)界對(duì)后續(xù)的政策呼聲也越來(lái)越大。

“結(jié)束調(diào)研后出臺(tái)新政是慣例動(dòng)作”，業(yè)內(nèi)人士指出，在最嚴(yán)樓市調(diào)控基礎(chǔ)之上，中央仍握有調(diào)控新手段，除繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)、開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅、重啟問(wèn)責(zé)制以外，土地市場(chǎng)或成為下半年調(diào)控重點(diǎn)，且新政最快在本月祭出。

督查組“會(huì)診”各地樓市“一石三鳥(niǎo)”

在貨幣政策逐漸寬松、地方政府頻頻微調(diào)、開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量等策略之下，2012年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交行情出現(xiàn)了一股暖流，“樓市的反彈已成共識(shí)，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)。但是一旦形成過(guò)量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱，所以預(yù)調(diào)微調(diào)的必要性非常大”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

在此背景下，7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)調(diào)查組對(duì)16省市房地產(chǎn)情況進(jìn)行督查，督查的重點(diǎn)在于：住房限購(gòu)措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應(yīng)和管理、稅收政策執(zhí)行和征管等情況。國(guó)務(wù)院督查組深入有關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)核查政策落實(shí)情況，尤其是限購(gòu)政策的落實(shí)情況，實(shí)地查看商品住房項(xiàng)目，聽(tīng)取基層群眾意見(jiàn)和建議。

這一路督查組包括國(guó)土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)稅總局的相關(guān)人士，通過(guò)調(diào)閱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)及土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，聽(tīng)取地方政府匯報(bào)，現(xiàn)場(chǎng)走訪保障房和商品房樓盤(pán)，召開(kāi)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士座談會(huì)，國(guó)務(wù)院督查組切實(shí)了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況。

“督查組會(huì)診樓市只問(wèn)不答，即以詢(xún)問(wèn)為主，很少作出指示或表態(tài)”，一位參加北京座談會(huì)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，督查組主要是向市場(chǎng)人士了解最新動(dòng)向，查看一些樓盤(pán)并走訪北京的部分中介門(mén)店。

據(jù)了解，督查組在其他省市的“會(huì)診”情況亦是如此，且詢(xún)問(wèn)多在樓市調(diào)控執(zhí)行層面。

目前，督查組已陸續(xù)返京，盡管正式的結(jié)論報(bào)告尚未公布，但各地政府已經(jīng)紛紛表態(tài)，將繼續(xù)嚴(yán)格樓市調(diào)控。

“督查組對(duì)各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況詢(xún)問(wèn)的同時(shí)，并未忽略個(gè)別地方樓市異動(dòng)情況”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，針對(duì)樓市異動(dòng)，督查組也給出了警示，并再次重申了樓市調(diào)控不放松的基調(diào)。

針對(duì)督查組此次會(huì)診，住建部政策研究中心副主任王玨林指出，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)督查組的工作將會(huì)達(dá)到“一石三鳥(niǎo)”效果。

他說(shuō)，其一督查現(xiàn)有政策的執(zhí)行情況，對(duì)于全國(guó)有警戒作用，會(huì)讓一些有意微調(diào)政策的城市就此打住；其二防止政策執(zhí)行可能存在弱化問(wèn)題；其三了解上半年全國(guó)房地產(chǎn)的各個(gè)方面情況，為下半年的政策提供決策參考。

房企走出最艱難時(shí)期 土地市場(chǎng)水漲船高

盡管樓市調(diào)控嚴(yán)厲程度不減，但在各項(xiàng)因素疊加之下，樓市依然呈現(xiàn)出了回暖跡象，業(yè)界稱(chēng)，“8月已經(jīng)到了樓市最為關(guān)鍵的時(shí)刻”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積為7731萬(wàn)平米，雖然低于6月單月的9789萬(wàn)平米，但是依然是年內(nèi)高點(diǎn)。從7月的銷(xiāo)售額來(lái)看，達(dá)到了4544億，繼續(xù)創(chuàng)造年內(nèi)新高。

在此情況下，房企資金情況明顯好轉(zhuǎn)，資金壓力最大的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比1-6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至13日，公布上半年年報(bào)的33家房企總營(yíng)業(yè)收入同比大漲，合計(jì)總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了595.25億，同比去年上半年的上漲幅度達(dá)到了29%。在33家企業(yè)中，同比上漲的企業(yè)達(dá)到了20家，萬(wàn)科等企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均實(shí)現(xiàn)了大幅上漲。

“在2012年上半年，大部分房企都經(jīng)歷了比較明顯的降價(jià)換量的過(guò)程，降價(jià)在換量的同時(shí)明顯影響了利潤(rùn)。此外，成本增加，大部分企業(yè)的庫(kù)存有所增加，這些庫(kù)存的持有成本以及目前市場(chǎng)的資金利用成本都同比上漲，也使得房企在銷(xiāo)售回暖的同時(shí)，利潤(rùn)下降”，但張大偉指出，總體而言，房企已經(jīng)走出最艱難時(shí)期。

樓市的回暖還直接傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，近期，隨著各大房企資金流逐漸寬松，年初降至冰點(diǎn)的拿地積極性再度高漲。6月以來(lái)，大型房企已紛紛開(kāi)始在全國(guó)各地囤地，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，十大標(biāo)桿房企今年以來(lái)拿地支出556億元，僅在7月拿地支出便高達(dá)142億元，環(huán)比上漲16%。

“下半年開(kāi)發(fā)商拿地的速度很有可能會(huì)加快。”分析人士認(rèn)為，隨著銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，房企資金回籠加快，資金緊張局面緩解，使開(kāi)發(fā)商有實(shí)力大手筆拿地。一方面是開(kāi)發(fā)商的積極拿地，另一方面，考慮到土地財(cái)政壓力過(guò)大，地方政府下半年推地也加快步伐。

新政可能強(qiáng)化限購(gòu)限貸

樓市回暖不改調(diào)控大勢(shì)，在督查組完成16省市房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲也越來(lái)越大。

“8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控來(lái)說(shuō)將是極為重要的月份，它的變化不僅會(huì)影響金九銀十的狀況，甚至決定著后半年的房地產(chǎn)走向”，業(yè)界普遍認(rèn)為，督查組結(jié)束后或?qū)鞘杏兴鶆?dòng)作，“這也是調(diào)查組結(jié)束調(diào)查后的慣例動(dòng)作”，且最快在8月祭出新政。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新政則下半年必漲無(wú)疑。至于新政的內(nèi)容，他表示，總體上可能以強(qiáng)化限購(gòu)、限貸、限價(jià)等舊政的執(zhí)行為主，同時(shí)推出少量更有針對(duì)性的新政策，增加抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的砝碼。

同時(shí)，業(yè)界普遍認(rèn)為，問(wèn)責(zé)制或?qū)⒅貑⒊蔀樽钣锌赡芗莱龅氖侄巍I(yè)內(nèi)人士指出，此次督查緣起在于“控房?jī)r(jià)”，而在此次的督查過(guò)程當(dāng)中，一些督查組的座談也首先詢(xún)問(wèn)了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)控制目標(biāo)和完成情況。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“若沒(méi)有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，就缺乏問(wèn)責(zé)地方政府的依據(jù)，也就無(wú)法落實(shí)地方政府的責(zé)任。”他進(jìn)一步指出，自調(diào)控以來(lái)，地方政府和中央一直處于博弈狀態(tài)，在土地財(cái)政壓力之下，不少地方政府屢次試盤(pán)松綁調(diào)控，部分城市房?jī)r(jià)上漲幅度較大，但尚無(wú)地方政府因此受到問(wèn)責(zé)，因此，問(wèn)責(zé)制的重啟尤為重要。

“比較有可能的是在當(dāng)前政策的執(zhí)行層面上更加嚴(yán)格，同時(shí)，加快房產(chǎn)稅的推進(jìn)”，常清并強(qiáng)調(diào)，鑒于土地市場(chǎng)升溫的異動(dòng)，未來(lái)政策調(diào)控或重點(diǎn)轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)，切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)及避免高價(jià)地塊的出現(xiàn)。

此外，有媒體報(bào)道稱(chēng)在既有房產(chǎn)稅試點(diǎn)向新增住房交易征稅的基礎(chǔ)上，全國(guó)30多個(gè)省市和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，從而為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。

“在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購(gòu)房地產(chǎn)采取‘普遍征收原則’，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對(duì)開(kāi)發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷(xiāo)售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售；或?qū)?gòu)房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率”，中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專(zhuān)家組成員、顧問(wèn)曲衛(wèi)東表示。

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