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[統計知識]固定資產投資和房地產開發統計中的問題
關鍵詞： 固定資產 投資 房地產 開發 統計 問題
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關于固定資產投資和房地產開發統計中的若干問題
――國家統計局固定資產投資司負責人答記者問
近年來，固定資產投資持續快速增長引起了社會各界的普遍關注。在分析引起投資快速增長的主、客觀原因的同時，一些學者對當前固定資產投資統計中的一些基本概念、分類標準和統計方法產生了混淆或質疑。為了澄清和說明有關問題，以便社會各界正確地了解和使用統計數據進行經濟分析和判斷。近日，記者就投資統計中的有關問題采訪了國家統計局固定資產投資司負責人。
問：我國現行固定資產投資統計中對投資是如何界定的？
答：統計是一門科學。統計指標的確定要依據一定的經濟理論，遵守國際通行的規則，采用科學的統計和調查方法，以保持統計指標的科學性和國際可比性。我國現行的經濟統計指標體系是以聯合國制定的國民經濟核算體系為框架、采取國際通行的基本概念和分類標準而制定的，是基本符合我國社會主義市場經濟特征和國際慣例的。
1992年，國務院頒布了《關于實施新國民經濟核算體系方案的通知》，實現了我國核算體系從計劃經濟向市場經濟的轉軌。2003年，我國又開始實施2002年版的《中國國民經濟核算體系》。該體系是以1993年出版的、由聯合國、世界銀行、國際貨幣基金組織、經濟合作和發展組織、歐洲共同體委員會共同編寫的《國民經濟核算體系》為基礎，結合中國國情制定的。該體系通過一系列原則和方法把描述國民經濟各個方面的基本指標有機地組織起來，為我國經濟統計提供了基本框架。該體系制定的基本概念、分類、核算原則已成為確定我國各項經濟統計指標的重要依據。
投資統計是一項重要的專業統計，在國民經濟核算和宏觀管理中具有十分重要的作用；我國的投資統計歷史比較長。隨著新中國統計工作的建立，即建立了以基本建設投資統計為主要內容的投資統計制度，并逐步發展成為固定資產投資統計。隨著改革開放的深入發展和社會主義市場經濟體制的建立和發展，投資統計進行了一系列的改革和完善。尤其是國民經濟核算制度建立以來，投資統計對指標體系的概念、分類、調查方法等進行了重要的改革和完善，基本上滿足了國民經濟核算體系的要求。
投資，從最廣泛的意義上來講，就是墊支資金或實物用于增加未來收入的資金支付活動。投資有兩種不同的形式，一種是實物投資，一是金融投資。實物投資是指固定資產投資和存貨投資；金融投資則是指購買股票、債券等金融資產的投資。對于投資，經濟學和統計學上一般是指實物投資。在聯合國1993年頒布的《國民經濟核算體系》中，投資是指資本形成，包括固定資本形成和存貨增加。固定資本形成包括有形固定資產和無形固定資產。有形固定資產包括，住宅、機器和設備、橡膠或牛奶等產品的培育資產；無形固定資產包括，礦藏勘探、計算機軟件等。
當前我國統計工作中投資的概念就是在上述規定的基礎上制定的。全社會固定資產投資統計的范圍是指所有企、事業、行政單位和城鄉居民建造和購置固定資產的活動。這里的固定資產既包括設備，也包括各類房屋、建筑物、構筑物。當然，由于統計和核算的目的不同，投資統計中的固定資產投資不完全等同于國民經濟核算中的固定資本形成。一是固定資本形成中包括無形固定資產，但目前投資統計中尚沒有包括在內；其次，固定資本形成中不包括單純的土地購置費用，但投資統計中包括了以出讓方式和劃撥方式取得土地所支付的各種費用。因此，固定資產投資與固定資本形成是有差別的，后者要在前者的基礎上做一系列的調整。
問：在現行固定資產投資統計中，房地產開發投資是一個重要的組成部分。可很多人認為住房主要是為居民提供居住服務的，居民購房支出應該算消費而不是投資？
答：聯合國制定的《1993年國民經濟核算體系》(以下簡稱1993年SNA)是各國遵循的統計國際標準。其中明確規定：“包括用作住戶主要住所的船舶、駁船、活動房屋和大蓬車在內的一切住宅、以及汽車庫等任何與住宅有關的構筑物都是固定資產。自有住房者作為從事他們自己最終消費的住房服務生產的企業主處理，所以住房不是耐用消費品。”因此，對于住房來說，不論是建造還是購買，不論是用來自住還是出租都屬于固定資產投資的范圍。把住房和所有房屋投資納入固定資產投資統計，是符合經濟理論和國際通行作法的。盡管當前社會上對購置住房支出作為投資有不同的意見，但在世界各國的統計工作中，購房支出作為投資統計是基本一致的。
事實上，長期以來，住宅投資一直是我國固定資產投資統計的一部分。過去，我國的住宅供應采取福利分房的方式，住房建設由政府、企業單位負責，住房建設投資列入基本建設投資，城鄉居民自行建造的住宅也列入固定資產投資統計。實行住房制度改革以后，住房建設由原來分散在各個單位和部門集中到房地產開發部門，但住房作為投資品、住房投資作為固定資產投資的屬性并沒有發生根本的變化。
問：據了解，目前對商品房屋投資的統計資料是由房地產開發商填報的。而實事上開發商只負責建造、出租和出售，并不最終擁有房屋。購房者才是最終投資者。為什么不直接對購房者統計？對開發商進行統計會不會導致全社會商品房投資的重復計算？
答：從理論上講，房地產開發商并不是最后的投資者，最后的投資者是住房資產的購買者，房地產開發商只是房屋建造階段的投資者，理論上投資統計應該以購房者作為投資統計的對象。但由于商品房屋的購買涉及到千家萬戶，為了搜集統計資料的方便，防止重復和遺漏，現行投資統計對商品房屋投資的統計由購買方變為建設方。這樣做，一方面是為了統計工作的可操作性，降低統計調查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本計算投資額的原則是一致的，在投資數量上也不會擴大全社會投資的規模。同時，現行統計制度規定，所有企、事業單位和城鄉居民購買商品房均不再作為投資統計，從制度上防止了在商品房建設和購買中出現重復統計的可能性，也防止了房屋多次交易所導致的投資虛增的問題。
問：房地產開發企業是生產企業嗎？如果是，其生產、經營情況如何度量？與開發投資是什么關系？
答: 在舊的核算體系中，生產的范圍僅限于五大物質生產部門，即農業、工業、建筑業、交通運輸業和商業。從1992年起，隨著國民經濟核算體系的轉軌，生產的范圍已擴大到所有提供貨物和服務的國民經濟部門。房地產業如同教育、科技等部門一樣，屬于提供服務的一個生產部門，也一樣創造價值,也是生產部門。
按現行的核算制度，全社會或某一行業增加值是通過生產法或收入法來核算的。房地產開發業作為房地產業的一部分，其增加值的計算是按照收入法、即根據企業勞動者報酬、生產稅凈額、固定資產折舊和營業盈余來計算的。其增加值計算與房地產開發投資沒有直接的數量關系。
問：房地產商開發的大量商品房屋是由建筑施工企業具體完成的，這兩類企業的關系是什么？對這兩類企業分別是如何統計的？
答:在合同關系中，房地產開發企業是建設單位，屬于甲方;建筑企業是具體施工單位，屬于乙方。
從統計工作的實踐來看，投資統計和生產統計是分開進行的。就建筑業企業而言，其施工活動按生產活動統計，計算增加值。其建造和購置自用固定資產的支出則作為投資進行統計；就房地產開發企業而言，其為開發和銷售商品房屋所進行的一系列管理和服務活動作為生產活動統計，計算增加值。其開發、銷售的商品房屋則作為投資活動進行統計。
有種觀點認為，在房地產開發中，房地產開發商不創造任何價值，只有建筑企業才是房地產領域物質財富的實際創造者。但是，是不是財富的創造者與是不是屬于投資沒有直接的關系。正如工業企業也創造了大量的物質財富，但工業企業的生產活動不能作為投資活動來統計一樣。雖然建筑企業承擔了大量的固定資產投資的建筑安裝活動，但建筑企業是作為生產單位，其建筑固定資產的活動應從生產的角度計入國內生產總值，而不應該計入固定資產投資（自用的固定資產除外）。（摘自中華人民共和國國家統計局網站）