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官方公布與專家推測數據打架 地方賣地凈得成謎
關鍵詞： 土地出讓 一般地方政府 賣地 凈收益率 招拍掛 地塊 成謎 地方預算 土地收益 底價
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5182億還是9537億
劉展超
自實行招拍掛以來，土地出讓收入已成為地方政府的第二財政。2011年，全國土地出讓收入超過了3萬億元，不過，部分城市從去年年初推出的限購政策，使土地出讓收益率出現了大幅度的下滑。收益率的下滑不僅讓地方財政變得緊張，也使相關數據變得不那么清晰。
近日，財政部透露，2011年我國東部地區“招拍掛”和協議出讓土地實現的土地出讓收益3524億元，占全國的68%。以此計算可以得出，2011年全國土地出讓實現的收益約5182億元。
此前，業內專家曾測算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益率一般在40%以上。不過，這一數據尚未得到官方認可，并且近年來由于征地拆遷成本的增加，土地出讓的收益率可能會有所下滑。
但如果按照5182億元計算，則2011年地方政府土地出讓的凈收益率僅僅為15.6%。真的會是如此之低的收益率嗎？
兩組數據矛盾
記者發現，同樣來自財政部的一組數據與上述結論有較大的出入。
在今年3月份財政部提交的《關于2011年中央和地方預算執行情況與2012年中央和地方預算草案的報告》中顯示，2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元。這也是中國的土地出讓收入首度邁入了3萬億元大關，此前最高的是2010年的2.9萬億元。
在支出方面，前述報告顯示，2011年地方國有土地使用權出讓收入安排的支出32931.99億元，包括征地拆遷補償等成本性支出23629.97億元、農業土地開發整理和農村基礎設施建設以及補助農民等支出2351.06億元、用于教育支出197.46億元、用于農田水利建設支出120.35億元、用于保障性安居工程支出668.58億元、按城市房地產管理法規定用于城市建設支出5964.57億元。
如業界的一般理解，扣除掉“征地拆遷補償等成本性支出”，剩余的部分即是地方政府的土地出讓收益。這意味著，2011年地方政府的土地出讓收益為9537億元(注：33166.24億元減去23629.97億元)，約是當年土地出讓收入總額的28%。
一個是5182億元，一個是9537億元，兩者相差4355億元。究竟哪一個才是去年地方政府賣地的凈得？目前外界尚不得而知，仍有賴于相關政府給予更為明確的解釋。
一位不愿透露姓名的土地專家對《第一財經日報》表示，去年地方土地出讓收益僅僅5182億元的數據，有點太少了。
他表示，雖然由于政府拆遷條例的出臺，導致去年征地拆遷的費用有所提高，但也不至于成本會增加如此之多。一般地方政府在土地出讓時設定的出讓底價會比該地塊的成本價高出25%，換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當于會有超過25%的純收益。
“況且，去年有些地塊還是溢價成交的。”該專家稱。
而本報記者獲得的某直轄市土地出讓情況報告也顯示，2011年該地土地出讓累計上繳財政專戶1079億元，扣除土地儲備等成本后凈收益621億元。這意味著，該地區的土地出讓凈收益在60%以上。
土地財政面臨困難
不過，土地出讓收益率走低確實是一個事實。
同樣是來自財政部的《關于2010年中央和地方預算執行情況與2011年中央和地方預算草案的報告》顯示，2010年全國國有土地使用權出讓收入29109.94億元，征地補償拆遷補償等成本性支出13395.6億元。這意味著當年地方政府的純收益超過1.5萬億元，土地出讓收益率超過50%，遠遠高于同口徑下2011年的28%。
但是，自從實行限購政策以來，地方的土地出讓收益出現了直線下降。北京在執行限購政策的一年時間里(注：2011.2.16~2012.2.15)土地出讓總金額為1054.2億元，同比減少了508億元，下調幅度達到了32.5%。而在今年一季度，北京成交的所有地塊全部底價成交，溢價率均為零。
本報記者曾統計，自從1999年至2011年，這十三年是中國土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約12.75萬億元，幾乎年均一萬億元。
正是依靠大量出讓土地獲得現金收入，以及依靠土地抵押獲得銀行信貸，地方的城市基礎設施建設才得以大規模實行，進而帶動經濟發展。
但土地出讓純收益的下降，將直接影響到地方政府的支付和擴張能力。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對記者表示，過去地方土地收益大部分還是投向了基建領域，這能產生GDP。而現在受到樓市調控影響，開發商放緩拿地，溢價率開始走低，地方政府的土地純收益會下降，地方政府的土地財政也會越來越困難。
此外，地方土地收益的下降，還會影響一些民生領域的工作。此前中央通過諸多文件或規定，要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用于農業、水利、保障房等建設。
這些方面包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于農業土地開發，10%用于農田水利建設，以及10%用于教育資金等。如果以此執行，就意味著地方要拿出45%的土地收益來用于民生。