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作者： 李樂 | 來源：中國經營報
距離國務院“上半年出臺新非公經濟36條執行細則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細則”已經基本鎖定在保障性安居工程領域。
《中國經營報》記者日前獲悉，面對歷史上規模最大的保障性安居工程在建規模，住房和城鄉建設部(下稱住建部)已經抓緊起草鼓勵社會民間資本進入保障性安居工程開發、建設領域的詳細規定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。
對此，以房地產開發企業為代表的民間資本，表現出的是謹慎的歡迎。實際上，對于購置型保障性住房的代建，社會資本已經有較為清晰的進入路徑。但對于包括公共租賃房、廉租房在內的租賃型保障性住房，引入社會資本之后如何確保其安全和微利，則是目前較為棘手的問題。
突破保障房
2012年3月，國家發展和改革委員會下發2012年深化經濟體制改革工作重點，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經濟36條”所涉各行業領域的執行細則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴重的石油化工、重化工業等領域，社會資本進入保障性安居工程將有可能最先突破。
一位不愿具名的住建部官員向記者證實，日前，在內部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉及建設系統負責人強調，住建部正在抓緊起草社會資本進入保障性住房開發、建設領域的詳細規定，以使社會資本進入保障性安居工程建設規范化。
記者了解到，這項工作已經啟動。目前，主要方向包括落實既有的參與保障性住房建設的稅費減免政策；同時，對于參與公共租賃住房、廉租住房開發建設的社會資本，對其商業銀行優先發放貸款的同時，通過地方財政和中央財政轉移支付資金予以貼息和補助。
實際上，在此之前，地方政府對于社會資本進入保障性住房的開發建設，已有部分嘗試。2011年，河北省與萬科企業股份有限公司簽訂戰略合作協議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協議，由政府回購。上海綠地集團、綠城(中國)等全國性房地產開發企業，也介入了多地的保障性住房和動遷安置、舊區改造項目的開發建設。
不過，一些與地方政府合作保障性住房建設、開發的房地產開發企業相關負責人向記者表示，由于目前對于社會資本介入保障性住房開發建設沒有統一的規定和相對統一、規范的操作模式，企業在介入保障性安居工程時，有一定的擔憂。
齊驥在前述內部會議上表示，對于這種地方政府的嘗試性探索，中央政府和住建部是支持和鼓勵的。住建部正在起草有關社會資本介入保障性安居工程的詳細規定，就是為了確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發建設領域，并進行多元化的嘗試和探索。
記者了解到，所謂“民間社會資本進入保障性開發建設”中的社會民間資本，主要還將通過房地產開發企業的形式介入。由于目前對于企業承攬保障性住房開發建設有較為嚴格的資質管理規定，不可能通過簡單的籌資就能進入。
資金壓力大
社會資本進入保障性住房開發建設之所以迅速提速，與保障性安居工程的巨大資金需求有關。齊驥在上述會議上披露數據稱，按照國務院要求，到“十二五”末期，住房保障的覆蓋面要達到20%，這意味著至少將有5000萬人口被納入保障性住房體系。
記者了解到，“十一五”期間，住房保障的覆蓋比例約在5%左右，這一目標意味著，“十二五”期間，住房保障的覆蓋面要提高至少15%，這一漲幅遠遠超過“十五”時期到“十一五”時期的幅度。
前述不愿具名的住建部官員向記者承認，盡管2011年保障性安居工程的資金到位情況較好，但2012年隨著在建規模的不斷擴大，地方政府普遍反映在資金方面面臨一定的壓力。齊驥也在內部會議上表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設、運營的資金來源壓力。
根據住建部內部初步匡算，2012年新開工加轉結自上一年度的保障性安居工程，在建規模約為1700萬套左右。住建部部長姜偉新在回答全國人大專題詢問時也表示，盡管2012年的開工任務較2011年有所調低，但在建規模將超過2011年，從而帶來較大的資金需求。
在此之前，中央財政已經連續3年對中西部地區廉租住房建設進行轉移支付，2012年這一轉移支付的額度將創下新高。此外，國家發改委也已經出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產開發企業，通過發行企業債的方式，專項籌集資金用于保障性住房建設。
盡管如此，根據住建部估算，按照全部結構完工口徑計算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元。姜偉新稱，2012年的資金需求將超過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規模帶來的資金壓力十分嚴重。
謹慎樂觀
對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態，多數開發企業十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調控之下，房地產市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業的微利，所以對當下的房地產開發企業不失為一個選擇。
“綠地集團在全國的6個城市參與了當地保障性安居工程的建設和開發，在上海也有兩個重點保障性安居工程的項目在運作。”張玉良告訴記者。
記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰略合作協議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內參與的保障性安居工程，也以舊區改造和購置型保障性住房為主。
張玉良承認，由于在租賃型保障性住房企業和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關規定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規定或指引。
據悉，這并非是綠地集團一家企業面臨的問題。此前，在與基金經理的交流中，萬科企業股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發揮萬科在施工、工程管理方面的專業性優勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規定。
記者了解到，在綠城集團的代建業務中，保障性住房的開發建設也是主要方面之一。在這種模式下，綠城收取5%左右的項目管理費。
“但我們真正需要了解的是公租房這一領域，由于這一領域不予銷售，而是持有，我們企業介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法。”一位不愿具名的房地產開發企業負責人告訴記者。
張玉良則表示，希望政府能夠加強監管社會資本介入保障性安居工程的開發和建設，應該從大中型企業開始，以確保保障性安居工程的質量。
資料
從“十一五”開始，保障房建設資金主要來源于地方政府財政投入和中央財政轉移支付，從“十二五”開始，地方政府市場化融資成為新的保障房建設資金來源。而隨著房地產調控的常態化，社會資本進入保障房建設領域成為大勢所趨。而2012年1700萬套的在建量也給地方政府帶來巨大的資金壓力，社會資本的進入有望緩解這一壓力。
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