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2012年03月21日10:28 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

早報(bào)記者 王齊

中國人口紅利消退預(yù)期的背面，是老齡化日趨嚴(yán)重背景下隱現(xiàn)的商機(jī)。養(yǎng)老地產(chǎn)即是其中之一。

“我們的市場調(diào)研認(rèn)為，目前中國的養(yǎng)老市場已經(jīng)開始爆發(fā)了。”中明控股集團(tuán)董事長潘存滿近日信心滿滿地對早報(bào)記者說，“縣級以上的退休干部有多少？”中明控股目前專注于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)投資。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場版圖可謂龐大。

2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口達(dá)1.78億，占13.4億總?cè)丝诘谋戎貫?3.26%，其中65歲及以上人口有1.17億。

但潛在市場能否變現(xiàn)，眼下還是未知之?dāng)?shù)。

上海親和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波直言，“不是說有1.78億的老人，就有1.78億的市場。很多(操盤者)都沒好好研究中國老人的心理，大部分老人還是喜歡住在家里，生活在原來的圈子里。”親和源目前在國內(nèi)有數(shù)個(gè)在售的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

在更多受訪人士看來，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，眼下還是一個(gè)待解的方程。從市場定位到盈利模式，從政府角色到政策制定，各路人馬還在摸索、等待。

早報(bào)記者近日專訪了國內(nèi)外多位養(yǎng)老專家、開發(fā)商、私募大佬、養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)師、操盤者，試圖厘清脈絡(luò)。

目前是“混亂”的起步階段

按王波的劃分，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可分作三個(gè)發(fā)展階段：第一階段是從2000年國務(wù)院頒發(fā)社會福利化政策到2010年，這10年是一個(gè)初級階段，主要是個(gè)人辦的小規(guī)模的機(jī)構(gòu)，都是政府福利院的翻版。第二階段是從2011年開始的起步階段，企業(yè)為主體，地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司、風(fēng)投、國外養(yǎng)老管理公司都想分享養(yǎng)老蛋糕，比較混亂的狀態(tài)。一方面國家政策不清晰，另一方面企業(yè)的管理、運(yùn)營模式也不清晰，這個(gè)階段也要10年的發(fā)展時(shí)間。第三階段，形成專業(yè)化的公司和項(xiàng)目。

當(dāng)下即處于王波所說的“混亂的起步階段”。表象之一是，各路人馬都看中了養(yǎng)老地產(chǎn)，但標(biāo)桿性的項(xiàng)目卻屈指可數(shù)。

王波說，“現(xiàn)在整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)市場處于比較混亂的狀態(tài)，大家看到了老齡化的程度，處于盲動的狀態(tài)。究竟怎么做，大家的戰(zhàn)略都不是很清楚。”

“掛羊頭賣狗肉”的不在少數(shù)。

“很多開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義，但實(shí)際上就是做普通住宅，再搞些小配套，賣給所有人。這就是養(yǎng)老地產(chǎn)了？”一位受訪業(yè)內(nèi)人士如是說。

“大多就是以養(yǎng)老的名義圈地。”一位國企開發(fā)商直言，很多項(xiàng)目只是裝一個(gè)養(yǎng)老概念進(jìn)去，“這也只是他們的拿地策略。”

梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所執(zhí)行合伙人、總經(jīng)理、總建筑師開彥分析，“現(xiàn)在是調(diào)控背景，普通住宅不好賣了，能不能找一個(gè)噱頭來銷售？大多數(shù)房地產(chǎn)商還是抱著這種思想在做‘養(yǎng)老地產(chǎn)’。”

上海學(xué)匯建筑設(shè)計(jì)有限公司副總建筑師張喆則提到，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)總體比較火，少數(shù)開發(fā)商在嘗試做真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，其中不少是采用和旅游地產(chǎn)相結(jié)合的做法。

戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文總結(jié)，現(xiàn)在中國的養(yǎng)老地產(chǎn)可分為三種類型，第一種就是忽悠型，并非真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目。第二種是護(hù)理型，比如廣東的友好老人院。第三種是護(hù)理加療養(yǎng)型，比如北京太陽城和上海的親和源。

黎慶文認(rèn)為，護(hù)理加療養(yǎng)是主流市場，因?yàn)槭袌龈鼜V闊。沒事療養(yǎng)，有事照顧，給老人的感覺不是老人院。

眼下，中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的“招保萬金”還未浮出水面。

黎慶文說，“老年地產(chǎn)技術(shù)臺階很高，跨行業(yè)整合能力高，商業(yè)模型在目前的國家法律之下基本上不成立。游擊隊(duì)無所謂，正規(guī)軍很難。”

“投養(yǎng)老項(xiàng)目我肯定感興趣。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司首席投資官、筑石股權(quán)投資基金管理(上海)有限公司總裁張健說，但現(xiàn)在盈利模式不是很理想，有盈利的規(guī)模都很小，“我們希望這個(gè)模式是可復(fù)制性的，不是額外成功的項(xiàng)目，第一個(gè)成功了第二個(gè)就不好投。”

中國企業(yè)的復(fù)制能力不容置疑。但在張健看來，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)鮮有成功的項(xiàng)目，即使有也很難復(fù)制，不能夠像商業(yè)地產(chǎn)一樣，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。”

“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式有出租及出售兩種類型。目前的主要方式是租售并舉。”第一太平戴維斯中國研究部負(fù)責(zé)人簡可表示，養(yǎng)老地產(chǎn)可以進(jìn)行非常細(xì)化的劃分，從國外來看可能有數(shù)百種，譬如具體到每一個(gè)年齡段，具體到是否提供醫(yī)療、餐飲等等。

看似龐大的市場蛋糕

但混沌起步中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，依然可以畫出一塊巨大的蛋糕。

據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計(jì)》預(yù)測，至2015年，中國60歲以上的人口將達(dá)2億。

上海同淶物業(yè)管理有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理翁國強(qiáng)說，上海老齡化很嚴(yán)重，老齡人口有330萬。但能夠提供的不同標(biāo)準(zhǔn)的床位也就在4.5萬至6萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。

開彥認(rèn)為，目前為止，國家投入的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只能滿足1%的老年需求。從整個(gè)養(yǎng)老模式來講，基本上處在解決老年人吃住等基本生活物質(zhì)需求，醫(yī)療比較弱。

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰認(rèn)為，隨著今后家庭的變化，送養(yǎng)老院的會越來越多。家里養(yǎng)老不太可能，以后老年人住到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去的比例，會達(dá)到5%～10%。社會上的床位數(shù)，只能滿足1%～2%。而且2%里邊，據(jù)他的抽樣調(diào)查，1個(gè)縣有1000張床位，但有500張床位是沒有錢的人都不愿意去住的，純粹是給五保戶住的。

馮雨峰認(rèn)為，“真正有尊嚴(yán)的養(yǎng)老床位還是非常緊缺，我們做多少都不會多。”

政策未明的前提下，民間資本優(yōu)先考慮的是高端市場。

開彥認(rèn)為，從高端開始，摸出路子來，再往下拓展，困難小點(diǎn)。

在黎慶文看來，目前的需求主要是三類人群，第一代名企老板、政府副廳級以上的退休官員、大學(xué)教授，“他們退休金高，而且觀念更為開放。”

潘存滿稱，“半退休階段，50歲左右的老人會是我們的主力市場。市場蛋糕太大，我們準(zhǔn)備建立國家級老干部中心，給中央辦公廳退休老干部免費(fèi)做。”

但這樣的描述依然是粗線條的。放到顯微鏡下，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，或許并沒有想象中那么大。

黎慶文的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國來看，光沿海地區(qū)以上三類群體不到10萬人。

翁國強(qiáng)也表示，高端群體只占了老年人口數(shù)量的1%。

且不必說，以后大量的高端養(yǎng)老項(xiàng)目在同一階段入市，還將面臨巨大的競爭壓力。

此外，一位國企開發(fā)商還提到，“老人家的錢很難賺。”他表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)沒有那么大市場。10年內(nèi)這個(gè)市場不太會火熱。等我們老了，二三十年以后還差不多。”

可見的是，目前市場上在售的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目銷售得并不快。以上海親和源為例，2008年開始對外營運(yùn)，截至3月14日的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目推出房源總套數(shù)834套，已售出569套，入住戶數(shù)414戶。

對此，黎慶文分析，中國老人和國外的老人不一樣，比較考慮到兒女問題，有錢不會自己花，會留給小孩。奢侈的東西不舍得買。另外，現(xiàn)在掌握財(cái)富的主流還不是老人，調(diào)研顯示，目前在中國最能掌握財(cái)富的人群是45歲至55歲。相信5年后，有新的需求入市，養(yǎng)老市場會漸入佳境。

“今天需求不是很大，但未來市場化養(yǎng)老可行。” 黎慶文認(rèn)為，市場化養(yǎng)老的突破，最早會在京滬穗深。因?yàn)橐痪€城市老人身家豐厚，視野見識廣，一胎率很高，小孩去國外的比例很大，空巢老人很多。

資金回籠難題

現(xiàn)在是否已經(jīng)是進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)機(jī)，還要打個(gè)問號。

黎慶文坦言，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的一個(gè)大問題是，看不到錢怎么回來。專業(yè)護(hù)理公司也想做，但找不到老人聚集場所，行業(yè)不能快速發(fā)展起來。商業(yè)模型不成熟，最大的問題就是資金回籠，怎么讓老年地產(chǎn)既能夠符合護(hù)理對于老年人聚集的要求，又能符合社會資金的要求。

“像親和源這樣賣會籍的模式，我們算了一些項(xiàng)目，提供2000個(gè)床位的老年公寓，賣會籍，才能賣10億元。”黎慶文稱，對于一個(gè)大開發(fā)商，一年內(nèi)能夠完成還湊合，但他們計(jì)算，2000個(gè)床位的使用權(quán)要賣5年甚至8年，因?yàn)槎际歉叨耸袌觯u得慢。做1000億生意的開發(fā)商，怎么看得上這個(gè)買賣？

張健給出的一個(gè)思路是，做配套養(yǎng)老。

“有一些醫(yī)療配套。有護(hù)理，有食堂。養(yǎng)老產(chǎn)權(quán)式和非產(chǎn)權(quán)式結(jié)合。”張健舉例，澳大利亞的養(yǎng)老模式分幾種，一種是家庭養(yǎng)老，一種是老年公寓，市區(qū)不用配套，郊區(qū)配套。

還有規(guī)劃建設(shè)的問題。住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，如果養(yǎng)老地產(chǎn)不能做到先規(guī)劃后建設(shè)，就很難達(dá)到預(yù)期的設(shè)施和功能完善以及配套，也很難滿足老年人的需要和市場發(fā)展要求。另外養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)的事情，而是一種特定區(qū)域的綜合體建設(shè)。

王玨林指出，“美國的經(jīng)驗(yàn)是，老人喜歡生活在各種公共設(shè)施當(dāng)中。如果你要建養(yǎng)老地產(chǎn)，把它作為總體規(guī)劃中的一部分，其他的還有房地產(chǎn)，有青年人生活的社區(qū)，或許老人的子女就住在養(yǎng)老社區(qū)的對面。這樣的項(xiàng)目才更有可能被老人接受。”

部分已經(jīng)試水養(yǎng)老地產(chǎn)的龍頭開發(fā)商，似乎更多把它當(dāng)成配套來做。

“萬科、金地這樣的企業(yè)，有它們的思路，萬科還是專注于做它們的地產(chǎn)項(xiàng)目，但會拿出一兩幢樓來做老年公寓，所以是配套，不是發(fā)展業(yè)務(wù)的核心。我覺得這是未來大部分地產(chǎn)商可能采取的模式。養(yǎng)老作為項(xiàng)目的亮點(diǎn)，但不會作為業(yè)務(wù)的核心。金地也是這樣的思路。”王波還表示，現(xiàn)在真正投入運(yùn)營的養(yǎng)老項(xiàng)目少，在建項(xiàng)目多。

實(shí)際上，若養(yǎng)老地產(chǎn)作為配套，那么市中心也能做養(yǎng)老地產(chǎn)，不必特意到郊區(qū)再去建龐大的配套，節(jié)約了投資商的成本。動輒幾十萬、幾百萬平方米的體量門檻，也讓很多企業(yè)被拒之門外。

張健稱，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亞很多老年公寓就建在市中心。”

王波也表示，“我們也希望這么做，體量小，去化速度快，市中心老人更愿意選擇。就上海的情況來說，老人更愿意在市中心，郊區(qū)很多人不愿意去。”

跨行業(yè)整合門檻

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題還不止這些。

一位國企開發(fā)商表示，養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)還要復(fù)雜，要跨行業(yè)，醫(yī)療、餐飲等。而且要很大投入，回報(bào)周期也長。

“老人社區(qū)對軟件服務(wù)要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠(yuǎn)不能達(dá)到該水平。”黎慶文認(rèn)為，國外往往把老人細(xì)分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關(guān)注點(diǎn)，產(chǎn)生對硬件設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)不同的需求。比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護(hù)”，高度護(hù)理老人需要“護(hù)”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個(gè)不同的主要專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：養(yǎng)生、護(hù)理和治療，而這三個(gè)專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。

“傳統(tǒng)開發(fā)商做硬件這一塊是很強(qiáng)的，但一旦做到護(hù)理、醫(yī)療，就不大專業(yè)。這個(gè)和物業(yè)管理不一樣，現(xiàn)在很多開發(fā)商自己做物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)性容易掌握，而護(hù)理、醫(yī)療、養(yǎng)生專業(yè)不容易掌握。”黎慶文透露，有一些大型開發(fā)商曾經(jīng)在上海跟一些護(hù)理機(jī)構(gòu)合作做養(yǎng)老地產(chǎn)，但理念不一樣。開發(fā)商最希望馬上賣走，護(hù)理機(jī)構(gòu)希望物業(yè)永遠(yuǎn)都有人住。有一個(gè)規(guī)模效應(yīng)，護(hù)理的服務(wù)才做得好。樓盤賣散了，護(hù)理很難做，醫(yī)療服務(wù)也是如此。

一直從事物業(yè)管理的翁國強(qiáng)透露，現(xiàn)在在嘗試做一些商業(yè)計(jì)劃，真正的居家養(yǎng)老模式。老人就在自己家里，由他們提供后期管理，照顧、醫(yī)護(hù)合二為一。既有簡單的醫(yī)療服務(wù)，還有老人的照顧。這種形式在社區(qū)有，但做的還不夠。

醫(yī)療的資源整合并不容易。

一位知情人士透露，某個(gè)資產(chǎn)超過2萬億元的央企去年成立了專門的醫(yī)療公司，通過收購醫(yī)院獲取醫(yī)療和護(hù)理的技術(shù)，用央企背景圈地搞養(yǎng)老地產(chǎn)。快速復(fù)制，政策迫使有一些改變。沒做光提不合理，做了提出來政策可能有改變。

馮雨峰表示，“綠城在浙江臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，就配有自己的醫(yī)院，目前可以刷杭州的醫(yī)保卡。”

翁國強(qiáng)認(rèn)為，日常的護(hù)理費(fèi)用，600元每月也好，700元每月也好，都不算低。所以現(xiàn)在做低端和普通的，客戶群就很小，干脆定位高端。重要的還是政策支持，允許從醫(yī)保承擔(dān)。

若服務(wù)整合難度系數(shù)太高，何不外包？

王波認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)如果做全產(chǎn)業(yè)鏈太復(fù)雜。地產(chǎn)商專注于做開發(fā)，運(yùn)營管理服務(wù)可以交給專業(yè)的服務(wù)公司。

“我覺得應(yīng)該有專業(yè)的分工，就像美國一樣。我不太習(xí)慣用養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)來說，分得很清楚：投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商。這樣就構(gòu)成一個(gè)完整的生態(tài)鏈，專門投資的，專門做建設(shè)的，專門做運(yùn)營管理，這樣大家在各自的領(lǐng)域都很專業(yè)。目前在中國這樣的生態(tài)鏈還沒有形成。”

開彥認(rèn)為，專業(yè)化是指從業(yè)人員有一定專業(yè)素質(zhì)，懂得老年人特點(diǎn)，有一套市場化的管理，“現(xiàn)在沒看過幾家比較好的。”

當(dāng)然，外包會帶來價(jià)格的水漲船高，這是另一個(gè)難點(diǎn)。

嫁接旅游區(qū)的嘗試

也有相對成功的案例。

三亞某龍頭房企的副總裁直呼，“三亞的老年公寓都賣完了，沒有了。不過，老年公寓界限很寬，不一定只賣給老年人，賣給所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、醫(yī)療、下棋、鍛煉設(shè)備等等，也有24小時(shí)的服務(wù)中心。”

上述人士稱，雖然三亞其他房子也賣得好，但老年公寓賣得更好。很多業(yè)主都是給父母買一套，用來度假養(yǎng)老。養(yǎng)老社區(qū)三亞還沒有形成氣候，是因?yàn)楝F(xiàn)在三亞沒有地了，下面有地的縣會去做。

在風(fēng)景優(yōu)美的旅游度假勝地，養(yǎng)老地產(chǎn)大賣的呼聲頗高。

“現(xiàn)在老人需求的來源會是沿海城市。”黎慶文認(rèn)為，項(xiàng)目反而會建在風(fēng)景優(yōu)美的地方，比如海南、云南等。

“休閑度假，每年住兩三個(gè)月還可以，長期居住難。”一位國企開發(fā)商提醒，度假型的養(yǎng)老地產(chǎn)要結(jié)合休閑的功能才會有市場。

黎慶文稱，很多老板很注意養(yǎng)生，每個(gè)季度都出去玩。養(yǎng)生人士購買會員卡之后，可以冬天去海南島，夏天去北戴河。每個(gè)季度都有安排，并通過旗下旅行社安排出國游。

張健表示，養(yǎng)老和養(yǎng)生要結(jié)合，而不是和等死結(jié)合，如此市場就廣了。一個(gè)好的養(yǎng)老項(xiàng)目，住在里面的人也要舒服。現(xiàn)在大家都覺得前景很好，但具體做很難。像夏威夷和海南這樣有得天獨(dú)厚地理優(yōu)勢的，相對適合養(yǎng)老，市場也容易自然形成。

放到更為宏觀的視角來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的定位目前仍是個(gè)問題。

“退休了，老人覺得很失落，不知道該干什么。退休以后，應(yīng)該是個(gè)人真正價(jià)值的開始，更好地享受。家里有條件的不愿意去養(yǎng)老院，精神層面的東西太少。”開彥認(rèn)為，要打造令老人向往的住處，愿意變換自己的家產(chǎn)、房產(chǎn)住進(jìn)去，因?yàn)橛泻芎玫姆?wù)和管理，可以放開去享受人生。這才是今天打造老年地產(chǎn)的需求。

開彥描述他眼中的養(yǎng)老地產(chǎn)模型，不論是老年公寓還是大型養(yǎng)老社區(qū)都該是有富有生氣的，不脫離社會的。體量在100萬-200萬平方米，老年人比例占60%～70%，還有30%是年輕人、小孩子。老人走10分鐘就到了年輕人住的地方。有托兒所、中學(xué)。

張健也說，“養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)客戶要搞清楚，是給生病的老人，還是健康的老人打造的？”

“新一代老年人的訴求，不但是有人照料和溫飽，還要追求更高品質(zhì)的生活。這是親和源的理念。”王波認(rèn)為，養(yǎng)老項(xiàng)目的頂層設(shè)計(jì)要考慮到新一代老年人的需求，模式和服務(wù)的理念要著眼于這點(diǎn)。

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