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2012年01月19日10:35 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

外環以內的中高端樓盤，因為大部分拿地時間在2008年以前，占銷售價格的30%以下，且房價幾乎沒有下跌。由于土地成本較低，所以即使小幅降價，對其整體盈利性影響較小。

上海同策咨詢機構的統計顯示，2009年第四季度，上海的平均居住用地價格就已經超過了同時期商品住宅成交均價22%。2010年同期，上述居住用地平均價格又較上一年增長10%。

和上海類似，北京、廣州、深圳等地前兩年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地價占當時房價的80%，2010年的地價仍較2009年有一成以上的增長；在北京，2009年第四季度的平均地價占到當時平均房價的67%；地價相對便宜的廣州，2009年的地價也占到了當時房價的51%。

中原地產的統計顯示，萬科、保利等龍頭房企2009年7月至2011年6月的兩年間所購買的土地占到公司總土地儲備的60%，中海上述時段買的土地，甚至占到了土地儲備總量的86%。在房價存下跌趨勢的2012年，上述高價地塊可能會成為盈利的“地雷”。

中國指數研究院副院長陳晟說，房地產企業今年的利潤空間，更多取決于低價購入的土地，要想從過往兩年高價購入的土地中繼續獲取較高利潤會比較困難。此外，即使開發商能夠通過長期囤地，能否有效降低土地占房價的成本比例也是未知數。

行業毛利或逐漸回落

此外，人員薪酬支出、財務成本以及土地增值稅的清算，都在提高企業的經營成本，降低利潤空間。

此外，部分開發商去年簽訂的高息票據、信托借款以及民間借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至達到20%。瑞銀認為，由于土地出讓收入銳減，各地方政府將加大稅收的征收力度，尤其是土地增值稅會被快速清算。這也將成為今年房企利潤的不確定性“炸彈”。

在這樣的背景下，今年房地產企業的凈利潤水平將明顯走低。此前一家券商分析認為，今年房地產企業行業平均凈利潤率水平將降至14%以下。華泰證券的報告認為，近兩年房價快速上漲所帶來的高毛利率水平難以維持，未來行業毛利率水平將向社會平均利潤率回歸。

從國際上看，美國和日本等成熟市場中，房地產商的毛利率水平長期維持在15%~25%的水平。隨著中國房地產行業的成熟化和穩定化，開發商的毛利率水平也將在未來幾年逐漸回落，由2010年的平均36%，降至20%~30%的水平。

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