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2012年01月06日09:07 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

兩限房均價或被提升，專家稱應(yīng)相應(yīng)放寬申請人標準

■本報記者 謝 靜

日前，有報道稱北京市將盡快建立經(jīng)濟適用住房封閉運行機制，完善政府回購制度。據(jù)悉，今年北京市還將對限價房定價機制進行調(diào)整，兩限房價格將有所上調(diào)。

具體來說，新政發(fā)布后經(jīng)適房將不允許房主自行上市交易，而是由政府進行回購。12月26日，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海接受《證券日報》記者采訪時表示，這一政策的出臺非常必要，且具有“亡羊補牢”的性質(zhì)。在其看來，經(jīng)適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去了投資功能，避免了房主借機套利的可能。

至于兩限房價格的上調(diào)，多位分析人士認為，申請人的標準也應(yīng)隨之放寬，否則就會失去應(yīng)有的保障性功能。對于低收入人群來說，兩限房的成交價格或許就“太高了”。

新政取消經(jīng)適房轉(zhuǎn)商功能

12月23日召開的住房保障工作總結(jié)大會上，北京市公布了2012年保障房任務(wù)及目標。與此同時，北京市還將出臺“新政”——建立經(jīng)適房封閉運行機制，也即未來經(jīng)適房將不再由房主自行上市銷售，而是以政府回購的形式取代市場買賣。據(jù)報道，即將出臺的經(jīng)適房回購政策將按照“老房老辦法、新房新辦法”的原則來執(zhí)行。回購方式、回購價格將于日后出臺細則予以明確。

“當(dāng)前經(jīng)適房滿5年后立刻轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象大量存在”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月表示，”在歷次稅費調(diào)整的前夕，都會有大量的經(jīng)適房集中過戶轉(zhuǎn)為商品房，體現(xiàn)出保障性人群中也存在大量的投資心態(tài)。”

另外，在目前的所有的政策性住房中，經(jīng)適房、兩限房這種產(chǎn)權(quán)式的保障房數(shù)量占比至少有80%以上，一旦轉(zhuǎn)為商品房，資源大量流失。

“這就是一個無底洞”，對于新政以前的經(jīng)適房屢屢被轉(zhuǎn)為商用房的現(xiàn)象，12月26日，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海接受《證券日報》記者采訪時如此評論。在其看來，經(jīng)適房新政的實施非常必要，且具有“亡羊補牢”的性質(zhì)。曹建海認為，經(jīng)適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去了投資投機功能，避免了房主借機套利的可能，“這就將經(jīng)適房定位于居住功能上，剔除了其投資的性質(zhì)。”

北京兩限房均價或被提升

在上文提及的住房保障工作總結(jié)大會上，住建委相關(guān)負責(zé)人表示，北京市還將根據(jù)實際情況對限價房定價機制進行調(diào)整，以減少限價房投資牟利的空間。據(jù)稱，限價房從2008年推出開始，其定價原則就是同區(qū)域、同品質(zhì)商品房價格的80%。然而，目前實際成交的情況卻是，限價房項目僅為市場房價的50%甚至更低。在其看來，這將使得限價房有可能成為投資的工具。不過，限價房價格上調(diào)的幅度也不會太多。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年兩限房的成交均價在6800元/平米左右。如果按照現(xiàn)有的商品住宅售價80%計算，兩限房成交均價將被上調(diào)到1100元/左右。

“這個價格就太貴了”，曹建海對《證券日報》記者表示，兩限房價格過高將會失去其保障功能。因此，他建議對低收入的群體應(yīng)該適當(dāng)?shù)姆艑挊藴省Ｅc此同時，他還提議，一些符合兩限房申請標準的群體也可以通過自建的方式來獲得住房，比如可以協(xié)議出讓土地，尋找合作開發(fā)商來建設(shè)兩限房。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也認為，限價房定價上調(diào)后，按照目前的申請標準來看，“三口之間的8.8萬的年收入，每月的月供將占到月收入的60%以上”。這樣看來，”適當(dāng)?shù)姆艑捝暾埲说臉藴蕦⑹直匾！?/p>

未來住房保障將以租為主

在會議上，住建委相關(guān)人士還表示，2012年北京市保障性住房將新開工建設(shè)、收購各類保障性住房16萬套，其中公開配租配售9萬套，定向安置用房7萬套；全年竣工各類保障性住房7萬套。

“今年房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示保障房成交3萬多套”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月接受《證券日報》記者采訪時表示，“今年商品房成交大約是保障房的1.8倍——這意味著，保障房對商品房的沖擊是非常小的，商品房的成交壓力還是來自于自身的庫存壓力”。

同時，張月認為，未來住房保障將從以售為主，變?yōu)橐宰鉃橹鳌Ｔ谄淇磥恚Ｕ戏抗┙o結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，可以減輕目前產(chǎn)權(quán)式保障房建設(shè)帶來的財政壓力，以及土地市場的出讓壓力。

“開發(fā)商對于建設(shè)保障房的積極性仍然不高”，張月認為，雖然兩限房售價提高了，但地價也會隨之水漲船高，從而房企的利潤空間仍舊有限。至于公租房和廉租房，由于其非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，在資金和收益、進入和退出機制上均存在諸多問題。有鑒于此，張月認為保障房的進入、退出以及審核機制還應(yīng)進一步完善。至于經(jīng)適房新政、提高兩限房定價等政策措施有效與否，張月表示還有看政策的具體執(zhí)行程度。

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