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2011年12月27日09:56 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

12月23日，住建部年度工作會議，部長姜偉新提出，2012年，在堅持房地產調控同時，加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優先保證首次購房貸款需求。其中，“優先保證首次購房貸款需求”的提法被第一次強調。

住建部的新提法，被有些評論人士調侃為“住建部要掌銀行的權”，并且，具體貸款需求如何激發，還有待各方協調。但這次會議所透露出的信息，在中國房地產商會會長聶梅生看來，正是明年樓市調控的一大新方向：首套房貸款和相關政策將定向放松。

但總體宏調推進的底色仍不變： 12月25日，繼深圳、北京、上海之后，廣州也表態明年繼續限購。

在調控嚴厲趨勢不減之下，聶稱，首套房貸松動對樓市影響有限。

雖然目前市場上，有部分銀行開始調回基準利率，甚至不排除更低幅度優惠；但聶認為，在當前房價下行趨勢下，商業銀行出于自身風險和利益考慮，首套房貸大幅優惠不太可能，首付重回二成更不可能。

更關鍵的因素則是房價下行空間，業內普遍認為房價下跌才剛剛開始，“從08年經驗看，這輪調控的冬天會很長，至少有10個月。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱。

高利息成本

最新數據顯示，11月份樓市成交跌到冰點。

11月萬科銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產11月銷售42.1億元，環比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂園11月也僅實現25億銷售，環比大減43%。恒大11月銷售環比大跌約8成，僅為12.4億元。

背后的原因，除了本輪限購、限貸政策的持續外，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”，“銀行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京華遠地產董事長任志強說。

萬科董秘譚華杰告訴本報，三季度以來，商業銀行由于信貸額度不足，普遍提高了首次置業的首付成數，并逐漸將利率上調至基準利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發放購房商業貸款。

“特別是9月份之后，首次置業購房者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業受影響較大”。

另一重表述是，購房的高利息成本，抵消了房企近期的降價舉動。

“當前的利率成本抵消了房價下跌。即使降價，人們也不出手。”北京中原統計數據顯示，以一套200萬房產計算，貸款100萬，在去年10月貸款，按照當時的利率，20年需要支付的利息款為47.5萬左右；而之后存準金率的接連上調以及加息，令購房者按基準利率貸款100萬，需要支付接近87萬利息。

從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬，接近房價20%左右。這也就是說，即使房價降20%，購房者所支付的資金成本仍然沒有減少，從這個意義上講，房價也并沒有降。

“銀行是調控的主要受益者”，北京大學房地產研究所所長陳國強稱：調控“誤傷”了剛需、自住群體。樓市調控后相關主體幾乎都受損，唯獨銀行例外，首付上調、利率上浮等等確保了銀行利益。

陳國強稱，此前過于剛性和一刀切的地產宏調政策需糾偏，向合理住房需求傾斜，也就是在嚴厲調控房價的整體趨勢下，通過一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放。

房貸利率下調？

限購政策的支持者、央行貨幣政策委員會委員李稻葵提出，對于首套房貸應該按照優惠利率發放。

“如果說未來要有利率優惠，也只能是在資源上，即貸款額度上有傾斜，”光大銀行廣州分行個貸中心人士稱，如果有額度，要優先傾斜給首套房貸款客戶，并且具體到執行還要看總行通知，這需要住建部等部門和各家商業銀行去溝通；而商業銀行屬市場化運作，利率各家自己制定，銀監會不可能在具體貸款業務方面做指導。

從光大銀行廣州區域來說，目前仍執行首套房利率上浮5%。不過，該人士也表示，存準金率下調后，現在各家銀行的貸款額度都不緊張了，“總行會派人到各區域公司做調研，也不排除如果發現哪個區域有需要，就會下調”。

據本報記者調查，廣州交行、工行等6家銀行的首套房貸12月6日起即可享基準利率，原上浮至10%以上如今回調至上浮5%的銀行亦有所增加。

“一般情況下，首套房以基準利率就能貸到款。”12月26日，北京建行工作人員稱。10月份，建行曾將首套房貸利率上浮1.1倍，不過現在已下調至基準利率。工行、中行、郵儲銀行、花旗銀行等多家銀行均表示可以基準利率貸款。

此外，北京、廣州兩地中介機構人士告訴本報，部分外資銀行和中資銀行可以對其優質客戶優質項目給出9折利率的優惠。

12月24、25日，記者在廣州保利公園九里、萬科東薈城、以及招商金山谷社區等樓盤的調查顯示，商業銀行對于首套房個貸明顯放寬，“建行這個月回歸基準利率了，放貸的時間也比三季度縮短了。”金山谷社區銷售人員告訴記者。

房價仍下行

世聯地產董事長陳勁松認為，首套按揭出現了優惠，只是讓開發商降價能走量的招，絕不是政策轉向。從現在起，任何促使成交反彈的時機，都不是漲價的時機，反而是降價出貨走量的時機。

“銀行下調利率當然好，畢竟現在商業貸款利率超過7%，太高了，但具體到是否出手還是要看房價。”意向購房者王然的看法很典型。

各方的行動源于對房價趨勢的判斷。

莫尼塔宏觀組研究員認為，“70大中城市環比增速的低點可能會超過08年，并且調整的時間更長”。

西南證券分析師肖劍也認為，目前信貸投放確實在進行結構性微調，如側重鐵路等基礎建設、地方債、中小企業等，盡管可能有部分信貸流入房地產業，但房地產信貸規模仍將偏緊。

國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌最近也公開表態，中國經濟發展正在走下臺階的過程，在未來幾年，都仍然是穩定的貨幣政策，微調絕不是大調，不意味著放松對房地產調控。

除貨幣政策外，明年限購仍將繼續；而房產稅也提上日程，上海易居房地產研究院院長楊紅旭稱，明年第二批房產稅的城市就將登場，基本鎖定一、二線城市。

中原地產市場研究總監張大偉稱，目前市場上，下調3成的項目銷售比較好，這部分項目的深度下調，使得購房者的實際支出下滑，部分購房者選擇入市。這也說明，如果想賣得好就必須降價至少20%以上。但目前房價顯然還未調整到位。他預計，明年上半年仍將是下行通道，將會出現明顯、普遍性的下跌。

廣州一家大型房企人士也透露，公司預期明年上半年市場仍將不會恢復，目前其主力項目首期開盤雖已較預期降價，但明年開第二期仍可能平價甚至更低價。　　

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