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2011年09月14日14:41 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

記者 于兵兵

當各地樓盤降價的消息不斷出現，再爭論拐點是否會到來，已經變得沒有意義，因為拐點就在眼前。

位于上海寶山區的美岸棲庭在9月11日推出一批新房源，起價大約17000元/平方米。記者昨日致電售樓處，工作人員介紹，因為價格優惠，開盤銷售了200余套房源，目前剩余房源價格已經超過2萬元/平方米。

美岸棲庭的熱銷源于降價。根據記者了解，該項目在2010年10月推出的房源價格在19000元/平方米至27000元/平方米，相比之下，此次降價幅度已經超過10%。而目前網上二手房源的報價也均在2萬以上。一二手房源價格倒掛，二手房將緊隨降價，區域整體房價下行周期已經到來。

舊盤新開，降價促銷。這種做法絕不是美岸棲庭一家。在房地產調控早期，即今年上半年，開發商還都是新盤降價，因為不涉及老業主退房風險。但從8月開始，降價已經在舊盤新開的房源中體現出來，這一跡象成為樓市全面降價的又一個節點。根據中原地產的統計，8月以來，北京有8個項目的后期房源入市，其中陽光綠景嘉園等4個項目較前一期有明確的降價。

另有媒體報道，9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·灣天地推出的酒店式公寓項目，樓盤起價7280元/平方米，均價8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的銷售價格，后期房源直降4000元。同期，杭州橋西板塊、臨平老城的樓盤價格都出現了大幅下降，新開樓盤的價格下跌則更加明顯。

而根據記者掌握的情況，上海的降價促銷樓盤呈現增加趨勢。包括大華錦繡華城、綠地新里米蘭公寓、綠地秋霞坊、復地新都國際等樓盤均出現不同程度的降價。因此，盡管上海上周新房銷售均價仍有小幅上漲，但主要原因是高端住宅集中入市，從供給結構上拉高房價。新房銷售高于周邊物業均價的做法已經非常少見。

從最新一期的周成交數據來看，各地成交量繼續下跌，也將成為“金九銀十”開發商大舉降價的又一個推動因素。根據中原地產統計，北京9月前12天的新房日均成交135套，這一數字是除今年2月以外，北京日均成交套數最低的月份，到中秋節當日成交量僅為64套。深圳上周新房成交套數為417套，環比下降了28.60%。二手房成交均價為21772.85元/平方米，環比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，較8月同期降4%，同比則回落58.4%。

據一位深圳開發商介紹，受調控預期的影響，購房者普遍在等待房價下跌，開發商只有大幅降價才能吸引購房人進場。因此，為搶占市場、盡快回籠資金，開發商集中降價促銷的趨勢已經成為必然。

房價即將下降的另一個信號是一二手房價格倒掛，以北京為例，今年前8個月，北京二手住宅成交均價為23709元/平方米，一手住宅成交均價為22038元/平方米。此外，上海、廣州、深圳等一線城市，重慶、武漢、天津、鄭州、佛山、寧波等二三線城市也紛紛出現了一二手房均價倒掛的現象，寧波一些新盤的價格甚至低于周邊二手房10%到20%。受此影響，未來開發商新開盤采取更低價入市已經不可避免。

從庫存上也可以看出降價的必然性。杭州當地的透明售房網數據顯示，9月5日，杭州主城區庫存為34052套，超過8月13日的33526套，再創歷史最高紀錄。庫存壓力迫使開發商在杭州紛紛降價。

北京則更為典型。北京房地產交易管理網數據顯示，從5月開始，北京市場明顯出現了供大于求的現象。庫存量連續5個月持續上漲，新增供應達到了3.98萬套，而成交量只有2.6萬套，庫存增加量達到了1.4萬套。僅9月份，預計北京新入市銷售的項目達到41個，其中純新盤項目達到18個。而未來北京庫存量還可能持續增長。從統計局數據上看，前7個月，北京住宅施工面積為5818.2萬平方米，增長24.9%，增幅比上半年提高1.8個百分點，而全市商品房竣工面積為630.1萬平方米，比上年同期下降27.5%。施工量遠大于竣工量，說明后期供應潛力仍然巨大。在供應量上漲、簽約依然低迷的雙重影響下，業內預計北京年內庫存量可能超過13萬套。

“目前限購并沒有放松的跡象，市場上有購房資格還愿意入市的人越來越少。這將明顯影響開發商對后市行情的判斷，特別是最后一個銷售黃金期‘金九銀十’，因此促銷將非常普遍?！敝性禺a華北區總經理李文杰表示。

從全國來看，根據中原地產的統計，7月末11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%，其中存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島等。全國性的庫存積壓高點可能在明年3月左右達到。

“我們預測，整個2012年，房地產調控政策不會有絲毫松動。加上庫存壓力巨大，房地產企業的冬天將持續一整年。通過降價盡量回籠資金，將是房地產企業在2012年的主旋律?！惫枮I工商聯房地產商會高層表示。

不過，也有機構并不認同目前樓市已經進入實質降價的說法。世聯地產于今年6月份開始，跟蹤監測了24個城市一手房市場的打折降價情況。世聯地產在報告中稱，目前各降價案例仍是“真降價”少，“假降價”多。部分企業“以價換量”取得了良好的效果，甚至出現多個“日光盤”，且降價仍只出現在北京、上海等少數城市。由此，世聯地產認為，目前的打折降價還不等于樓市進入“淡市”。而根據上證報的調查，降價趨勢在進入9月后會出現快速蔓延的趨勢。以價換量的做法，在吸引為數不多的有資格入市的剛性需求入場后將進入停滯期。

返回頂部文章來源： 上海證券報