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2011年08月26日10:32 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

上半年，隨著地產(chǎn)格局的更替和政策的調(diào)整，住宅地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始趨緩，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻是風(fēng)起云涌，儼然進(jìn)入到了黃金發(fā)展期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)證實(shí)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火速升溫：2010年全國(guó)商品房銷售額達(dá)5.25萬(wàn)億元，比上一年增長(zhǎng)18.3%。其中商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)14.4%的增幅。

地產(chǎn)大鱷加快布局

此時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)也成為了地產(chǎn)大鱷們角逐的領(lǐng)地，前有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、凱德，后有中糧、恒隆、寶龍，快馬加鞭的加碼布局商業(yè)地產(chǎn)，成為了開(kāi)發(fā)商們重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)。

就連很多曾號(hào)稱“絕不涉足商業(yè)地產(chǎn)”的房地產(chǎn)企業(yè)，也紛紛改口。“招保萬(wàn)金”四大住宅地產(chǎn)巨頭中，已有三個(gè)明確表態(tài)“從商”。萬(wàn)科宣布，未來(lái)持有型物業(yè)將占其20%的開(kāi)發(fā)比例；保利計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；金地則將在今年的土地投入計(jì)劃中，有20%的資金會(huì)投向商業(yè)項(xiàng)目。

“眾多資本大鱷的介入使得商業(yè)地產(chǎn)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)拼殺難于避免。而商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)率是開(kāi)發(fā)商加快布局的重要原因，”譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人趙敬川告訴記者，從年初到現(xiàn)在，北京核心商業(yè)區(qū)域租金大都上漲了30%-50%。目前北京的商用物業(yè)，靜態(tài)的資金回報(bào)率一般是在4%-5%，相對(duì)比較穩(wěn)定。而住宅資產(chǎn)的回報(bào)率大約是在1%-2%。

數(shù)據(jù)顯示，作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2011年上半年收入突破618.2億元，完成上半年計(jì)劃的153%，同比增長(zhǎng)69.7%，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全年收入將突破1000億元。

而富力地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展銷售理想，酒店投資組合日趨成熟增加了收入來(lái)源。富力集團(tuán)的投資物業(yè)組合于回顧期內(nèi)錄得總租金收入較去年同期上升32%，即增加了5050萬(wàn)元，部分升幅來(lái)自剛于去年11月才試行營(yíng)業(yè)的成都天匯商場(chǎng)，為投資物業(yè)組合帶來(lái)了新的增長(zhǎng)動(dòng)力。此外，集團(tuán)的四間酒店受惠于期內(nèi)房間價(jià)格提升，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)明顯改善，較去年同期改善超過(guò)28%，反映集團(tuán)在酒店?duì)I運(yùn)方面更具優(yōu)勢(shì)。

以上種種，凸顯宏觀調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。

趙敬川認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的持續(xù)流通能力會(huì)比較強(qiáng)，可以通過(guò)出租、轉(zhuǎn)售或抵押等方式完成，而住宅就只有一種流通渠道。升值預(yù)期沒(méi)有太多想象空間，加上政策限制就會(huì)使住宅作為投資品的屬性迅速減弱。

而譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂也表示，目前北京住宅的租售比已經(jīng)超過(guò)1：500以上，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1：300左右，高回報(bào)率不僅使得開(kāi)發(fā)商趨之若鶩，就連考慮價(jià)值投資的購(gòu)房者也會(huì)更多的考慮商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著樓市住宅調(diào)控政策的發(fā)條越繃越緊，全國(guó)范圍內(nèi)的住宅價(jià)格開(kāi)始走低，調(diào)控政策威力凸顯。此時(shí)的開(kāi)發(fā)商以及來(lái)自保險(xiǎn)業(yè)、私募以及其他渠道的資金都開(kāi)始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。

“住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀橘Y金聚集的又一個(gè)大平臺(tái)。”趙敬川認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的判斷，有一個(gè)比較量化的依據(jù)，就是說(shuō)一個(gè)城市的人均GDP如果超過(guò)8000美元，它的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)快速發(fā)展。北京的人均GDP在2009年時(shí)已然突破10000美元，商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展客觀上說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)前中央政府實(shí)行的宏觀調(diào)控，則在一定程度上又推進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的加速發(fā)展。

北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計(jì)為21塊，提供的建筑面積為338.67萬(wàn)平方米，總出讓金為174.38億元，住宅則為20塊，上半年出讓金僅為120.3億元。商業(yè)地塊在今年全面超過(guò)了住宅地塊。

與此同時(shí)，北京商品房住宅庫(kù)存有明顯增加，相比調(diào)控前的92900套上漲了15.9%，商業(yè)及辦公則出現(xiàn)了下調(diào)，其中商業(yè)下調(diào)了8%，辦公類單元下降了3.5%。

特別是北京崇文門地塊和CBD地塊的兩次搶購(gòu)熱潮更是開(kāi)啟了北京商業(yè)地產(chǎn)的集中爆發(fā)高潮。

“一般來(lái)看，商業(yè)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)的第二階段，而住宅開(kāi)發(fā)僅是初級(jí)階段。”趙敬川認(rèn)為，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的熱潮已經(jīng)來(lái)臨，住宅開(kāi)發(fā)暴利時(shí)代正在逐漸遠(yuǎn)去。

數(shù)據(jù)顯示，在一線城市京、滬、廣、深上半年商業(yè)用地成交金額已達(dá)419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。去年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元，即使按照去年的增長(zhǎng)速度保守估算，今年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額也將接近10000億元。

調(diào)控助推商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展

“住宅市場(chǎng)被打壓了，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視商業(yè)地產(chǎn)。如果沒(méi)有這次調(diào)控，靠市場(chǎng)的自發(fā)生長(zhǎng)和企業(yè)的自發(fā)選擇，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)變，但速度可能就沒(méi)這么快了。”王珂認(rèn)為，可以說(shuō)調(diào)控加速了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，也為數(shù)萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了一條可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的道路。

但是，盡管商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，但是否所有城市的商業(yè)地產(chǎn)都能夠獲得豐厚回報(bào)？

“商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力是伴隨著投資客戶的積累和成長(zhǎng)逐步實(shí)現(xiàn)的。這種縱深發(fā)展模式會(huì)隨著時(shí)間的變化增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)逐步提高行業(yè)壁壘，而且客戶的積累和成長(zhǎng)給企業(yè)帶來(lái)的盈利是極為可觀的。或許，這才是眾多企業(yè)將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的根本原因。”

王珂認(rèn)為，“在當(dāng)前宏觀調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲，住宅市場(chǎng)受到重創(chuàng)的情況下，眾多房企大鱷紛紛殺入商業(yè)地產(chǎn)。這些企業(yè)多數(shù)熟悉的只是傳統(tǒng)的住宅銷售模式，而商用物業(yè)與住宅相比有迥然不同的用途，房款動(dòng)輒上千萬(wàn)，要想快速回籠資金，贏得豐厚回報(bào)，擺脫政策限制下住宅滯銷帶來(lái)的企業(yè)生存與發(fā)展危機(jī)，必須進(jìn)行營(yíng)銷方式的創(chuàng)新。

鑒于目前眾多投資資金蜂擁而入，存在一定的盲目性，王珂提醒：投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)注重理性，攻守兼?zhèn)洌逊婪讹L(fēng)險(xiǎn)放在首位。本報(bào)記者夏凌

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