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2011年08月12日11:20 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

近一段時(shí)間以來，武漢、三亞等地陸續(xù)調(diào)整了基準(zhǔn)地價(jià)水平。廣州基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)價(jià)聽證會(huì)最近剛剛結(jié)束，擬將住宅土地市場的基準(zhǔn)地價(jià)提高110.38%。有關(guān)專家表示，雖然基準(zhǔn)地價(jià)飆升，但由于基準(zhǔn)地價(jià)只是制定土地底價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一，因而不會(huì)直接推高房價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)上漲意味著土地在不斷升值，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年的住宅土地市場運(yùn)行呈現(xiàn)出流拍增多、溢價(jià)率趨低、一線城市住宅土地市場價(jià)格平穩(wěn)三大特點(diǎn)，專家分析認(rèn)為，未來住宅土地市場將會(huì)持續(xù)降溫。

基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)不會(huì)直接推高房價(jià)

根據(jù)廣州市國土房管局的基準(zhǔn)地價(jià)更新計(jì)劃，中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)商業(yè)用地首層平均樓面地價(jià)為10297元/平方米、居住用地平均樓面價(jià)為3364元/平方米、工業(yè)用地地面單價(jià)為692元/平方米，同比上次公布的基準(zhǔn)地價(jià)，分別增長了64.31%、110.38%和2.67%。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，三亞、武漢等城市也在不久前發(fā)布了新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)均有一定幅度的上調(diào)。

廣州市民李先生有些擔(dān)憂基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)將推高房價(jià)。他說，土地也是“原材料”“面粉”漲價(jià)了“面包”哪有不漲價(jià)的理？有網(wǎng)民在網(wǎng)上留言道：“房價(jià)一波一波地漲，地價(jià)又漲，羊毛出在羊身上，說到底還是購房者買單。”

對(duì)此，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或者均質(zhì)地域，在正常土地市場條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，評(píng)估確定的某一基準(zhǔn)日法定最高使用年限的土地使用權(quán)區(qū)域平均市場價(jià)格，它包含土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用和土地有償使用費(fèi)。而公開出讓土地成交價(jià)格易受規(guī)劃條件、市場行情、競價(jià)氣氛、投資者心態(tài)等影響，反映的是地塊的個(gè)別情況，并不能反映區(qū)域平均土地價(jià)格水平，更加不能等同于基準(zhǔn)地價(jià)。此次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后，更加貼近廣州市土地市場的實(shí)際情況，但與實(shí)際上公開出讓成交價(jià)格還是存在一定差距。

廣州市房地產(chǎn)估價(jià)管理所有關(guān)專家認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整與房價(jià)并沒有直接聯(lián)系，房價(jià)的漲落關(guān)鍵還是取決于市場調(diào)節(jié)，由房屋的供求關(guān)系決定，因此本次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整不會(huì)推高房價(jià)。

也有專家則認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)雖然不會(huì)直接影響房價(jià)，但卻意味著土地在不斷升值，將加大房價(jià)上漲的預(yù)期，不利于配合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的運(yùn)行。

前七個(gè)月住宅土地市場呈現(xiàn)三大特點(diǎn)

基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定土地“招拍掛”底價(jià)的重要參考之一，但在各地紛紛調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的同時(shí)，全國限購城市住宅用地流標(biāo)現(xiàn)象卻日益明顯；一線城市居住地價(jià)保持平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市居住地價(jià)升中趨穩(wěn)；全國土地成交溢價(jià)率普遍下滑。

從土地成交量來看，根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部的統(tǒng)計(jì)，截至2011年7月底，全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到了353塊，同比增長了242%，其中住宅類土地流標(biāo)數(shù)量163塊，占比達(dá)到46%。其中7月份土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到61塊，基本相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。全國土地流標(biāo)前十的城市里，有8個(gè)是已經(jīng)執(zhí)行限購的城市。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，土地流標(biāo)反映出開發(fā)商拿地節(jié)奏減緩。她說：“今年一線城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限購城市成交量幾乎一落千丈，目前部分開發(fā)商逐漸選擇了加快銷售節(jié)奏，力求盡快回籠資金，日益增加的銷售壓力也迫使開發(fā)商暫緩拿地。”

從成交價(jià)格上來看，中國指數(shù)研究院土地版監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份，全國130個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)為每平方米1477元，同比下降9.2%。35個(gè)大中城市1月至7月住宅用地樓面價(jià)與去年同期相比，廣州、北京、上海、南京、杭州、海口等17個(gè)一線城市或重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)不同程度的下跌，而18個(gè)地價(jià)上漲的城市多為二三線城市，其中鄭州上漲129.1%，沈陽上漲108.8%。

中國土地勘測規(guī)劃院有關(guān)專家認(rèn)為，近期限購、限貸、提高首付等抑制需求的調(diào)控措施的影響力已經(jīng)在一線城市逐步顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致開發(fā)商拿地的熱情和意愿有所下降。熱點(diǎn)城市居住地價(jià)走勢強(qiáng)于一線城市的重要原因就是開發(fā)商和炒房者在一線城市“擠出”效應(yīng)下，紛紛將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二三線城市，這種“擠出”效應(yīng)同時(shí)也傳導(dǎo)到了土地市場上，助力熱點(diǎn)城市的土地市場繼續(xù)運(yùn)行于上升通道當(dāng)中。

未來住宅土地市場將持續(xù)降溫

有關(guān)專家認(rèn)為受國家房價(jià)調(diào)控政策持續(xù)影響，高庫存、融資難等原因?qū)⒋偈刮磥碜≌恋厥袌龀掷m(xù)降溫。

第一，房價(jià)過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預(yù)期，將會(huì)傳導(dǎo)到土地市場，地價(jià)勢必出現(xiàn)回調(diào)。張?jiān)抡J(rèn)為，預(yù)計(jì)最晚下個(gè)月二三線城市也要加強(qiáng)限購，二三線城市出臺(tái)限購令對(duì)土地市場也有一定影響。目前由于一線城市的擠出效應(yīng)，二三項(xiàng)城市存在大量投資性需求，一旦被限購，對(duì)于內(nèi)需明顯不足的二三線城市來說，購房需求將會(huì)大幅減少，銷售壓力也明顯增加，下半年開發(fā)商對(duì)于這些城市拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

第二，高庫存、融資難將助推土地市場降溫。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，目前各大城市新房市場庫存大量增加，北京、武漢、廈門、南京、青島等重點(diǎn)城市的去化周期都超過了10個(gè)月；開發(fā)商資金來源進(jìn)一步受限，繼銀行信貸、資本市場直接融資受阻以后，房地產(chǎn)信托業(yè)受到銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)上半年資金來源中，自籌資金占比已經(jīng)超過40%。

第三，下半年土地大量入市，開發(fā)商選擇余地加大，議價(jià)空間增加。陳晟還說，上半年前全國住房用地供應(yīng)僅完成全年計(jì)劃的26%，下半年住宅用地供應(yīng)量將會(huì)大幅增加，在當(dāng)前的市場形勢下，勢必會(huì)降低地價(jià)、降低溢價(jià)率，甚至流拍將會(huì)大量出現(xiàn)，但一線城市和重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)住宅用地仍舊會(huì)受到市場青睞。(歐甸丘)

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