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在普通商品房正逐步被擠出市場的新現實下，住房“雙軌制”將可能使“市場歸市場，保障歸保障”的政策“變形”為“富人區歸富人，貧民區歸貧民”
文/《瞭望》新聞周刊記者來建強
“構建住房‘雙軌制’的意義就在于，最大限度地保障弱勢群體的住房發展權，絕不能走進住房兩極分化的誤區。”日前，接受《瞭望》新聞周刊采訪的眾多業內人士及專家指出，未來5年建3600萬套保障房，此舉被普遍認為將奠定“市場歸市場、保障歸保障”的住房“雙軌制”新格局。然而，一些與“雙軌制”相伴的誤區，也同步顯現。
比如，各地大規模興建保障性住房，而與之配套的公共服務面臨嚴重“欠債”；保障房將成低端住宅的主角，商品住宅卻迅速豪宅化；隨著保障房建成數量的大幅度增長，房改的歷史舊賬逐漸銷去，而因分配、質量等一系列問題纏身的保障房或將淪為住房問題的矛盾多發區。
公共服務“欠債”
位于福建省福州市倉山區建新鎮的福灣新城共有春風苑、夏雨苑、秋月苑、冬陽苑4個小區，總計有近百棟的住宅樓，是福建省迄今已建成的規模最大的社會保障性住房集中區。2009年，福灣新城各小區先后交房，陸續入住的業主隨后發現，交通出行、孩子教育、醫療保障等基本的城市公共服務在這里都成了“奢望”。
福灣新城周邊目前仍是待開發的鄉鎮，福灣公交站則是福州公交系統能覆蓋到的一個較遠節點。本刊記者現場看到，這里僅有98路和6路等少數幾趟公交車，其中僅有6路車可抵達福州市中心。
“這給我們到市區上班帶來了很大不便。”福灣新城春風苑小區業主陳偉向本刊記者抱怨道，這里的公交車通常是早上6點30分發車，半小時一趟，趕上高峰期是趟趟爆滿，沿途乘客苦不堪言。
在福灣新城附近，這一帶沿途的公交車停靠站臺建設也不正規，有的只是在路邊電線桿“插”了塊公交站牌，經常出現公交車還沒停穩打開車門，蜂擁的乘客就沖到路面上擠車，甚是危險。
早在2006年底，福灣新城動工建設時，有關部門就出臺了福灣新城需配套建設3所小學的規劃，時隔5年，這3所小學仍不知所蹤。福灣新城業主黃先生頗為焦急，因為他的小孩已經到了入學的年齡，“我們曾多次咨詢房管部門、教育部門，得到的答復就是要我們再等一等，然后建議我們先到附近的其他學校入學。”
類似福灣新城這樣，保障房周邊公共服務配套嚴重“負債”現象在各地普遍存在。今年春節前夕，福建省寧德市蕉城區首個社會保障房項目——金涵小區遭遇30多戶經合法程序產生的認購者的棄權，本刊記者從棄權名單上看到，有的棄權認購者選房優先號碼相當靠前。
選房號排在第5位的謝祖輝是寧德市公路分局的職工，他告訴本刊記者，棄權的原因是，這個保障房項目位于遠離市區的“鄉下”，交通、教育、衛生等公共配套設施還是一片空白，生活在那里不僅不方便，成本也很高。
現在，更大規模的保障房建設計劃正在各地展開。然而，“保障房配套公共服務設施和后續管理，一直是個大難題，主要是地方財政一下子拿不出那么多錢，不能很快地把公共服務配套都建起來。”福建省住房城鄉建設廳相關負責人向本刊記者表示，隨著保障房規模的急速膨脹，與之配套的公共服務“負債”也將日益沉重。
加劇住房貧富分化
未來，隨著保障房的巨量入市，同樣位于城市周邊區位、中低端商品住宅因其土地出讓價格、稅費成本等都顯偏高，將失去其原有的價格競爭優勢。
“保障房將成低端住宅的主角，而商品房日顯豪宅化，這樣的景象值得擔憂。”浙江大學金融系教授景乃權告訴本刊記者。
景乃權擔憂：“這樣的住房‘雙軌制’將可能造成一道加劇貧富分化的‘分水嶺’。因為缺乏需求量最大的普通商品房，中間階層既沒有雄厚經濟實力購買豪宅，又很難擠進為困難家庭設置的保障房，于是‘市場歸市場，保障歸保障’就成了‘富人區歸富人，貧民區歸貧民’的代名詞。”
顯然，開發商早已窺見了其中的“機關”，迅速地轉向豪宅市場，攫取利潤最大化。在福州局部地區，新建商品住宅豪宅化的傾向已十分明顯。倉山區是福州市新建商品房上市成交量最大的區域，在該區浦上大道、洪灣路等新樓盤集中地帶，都大比例配建聯排別墅，別墅均價達每平方米2萬～2.3萬元，比同一地段的普通商品住宅均價高出近1萬元。在福州市中心的鼓樓區，商品住宅簽約套均面積環比也持續擴大，今年5月套均面積達到了154.7平方米，環比擴大32.4平方米。
據業內人士介紹，去年以來，北京房地產市場有兩個明顯的趨勢：一是市區的房子豪宅化。如CBD、金融街區域內無論何種產品類型，售價均堪稱天價；二是首次置業郊區化。目前，北京居民首次置業的主要區域已經從四環發展到了五環，短期內就會進入到六環區域。
2010年持續熱銷的房山、大興、順義等北京周邊區域的中低端樓盤，在今年上半年仍舊火爆，并出現千人連夜排隊的搶購景象。有關專家指出，這充分顯示了住房的剛性需求是中低端樓盤的有力支撐。然而，一旦保障房體系逐漸完善和規模膨脹，這種情況或將不復存在，更多的人將投入保障房的“懷抱”。
易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，當前，各地大規模建設保障房對市場來說是一把“雙刃劍”。在“保障歸保障，市場歸市場”的“雙軌制”下，套型面積小于90平方米的保障房，勢必將把市場上低端戶型商品住宅和樓盤擠出市場，對中高端市場來說卻是利好，大規模保障房建設將消耗掉大量的土地資源，城市中心土地資源也將變得更加稀缺，進而導致中高端房價進一步攀升。
走出“雙軌制”誤區
“構建住房‘雙軌制’的積極意義在于，彌補政府自1998年房改啟動以來在住房保障方面的‘短腿’。”接受本刊記者采訪中，中國房地產研究會副會長顧云昌指出，“也就是以價格低廉的政府保障房解決困難群體的住房問題，從而最大限度地保障弱勢群體的發展權。”
顧云昌認為，從這個意義來講，保障房及配套是應該由政府投資為主體，但主要還是靠社會力量，開發公司特別是國企、央企這樣的企業來建設。但現在的情況是，保障房建設資金面臨巨大缺口，而應該承擔起責任的企業卻在一旁袖手，或是一味追求利潤最大化的豪宅開發。
“絕不能寄望于住房‘雙軌制’形成之日就是房價調控得心應手之時，事實上，保障房無法擔當‘高房價的終結者’。”福建省社科院研究員徐峰認為，保障房和商品住房是面向完全不同的群體，前者針對的是低收入住房困難家庭，不能擴大市場的有效供應。
在他看來，地方政府要擴大市場的有效供應，必須盡快改善目前房地產市場高端商品住宅過多，而普通商品住宅稀缺的局面，加快加大中小戶型供應，緩解突出的供需矛盾，科學運用組合調控，才能真正遏制房價過快上漲。
保障房建設還需走出蓋房子的誤區。專家普遍表示，保障房建設迫切需要完善一系列制度建設。在大規模保障房建成后，如何實現公開公正地分配、完善退出機制等保障房管理，對于各級政府來說，是一道考驗其社會管理能力的新難題。
接受本刊記者采訪中，福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，應該把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內容中，強化保障房分配管理，實行保障房房源、分配過程、分配結果“三公開”。
2009年6月，廈門市實施了國內首部保障房管理的地方法規《廈門市社會保障性住房管理條例》。該條例明確規定：對于出租、轉租、轉借、調換、經營、轉讓社會保障房，擅自裝修和改變房屋用途，損毀、破壞和改變房屋結構和配套設施的行為，拒不改正的，管理部門將收回房屋，并對相關責任人處以2000元以上1萬元以下的罰款。另外，無故空置6個月的，將收回保障房。
上海、重慶等地也出臺了關于保障房的地方性法規。
當務之急，是要在各地立法探索的基礎上，抓緊制定國家層面的住房保障法律，確保3600萬套保障房實現公平分配。
福建省住房城鄉建設廳副廳長李堯向本刊記者建議，成立保障房分配和管理專門機構，整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門的信息，完善分配程序；在住房分配后，還要建立動態機制，能夠掌握保障性住房用戶的財產信息，逐步建立相關的申請和使用信用體系。