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2011年06月22日09:41 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

決定樓價(jià)走勢(shì)的兩個(gè)關(guān)鍵因素一是開發(fā)商的資金和業(yè)績(jī)壓力，二是供求關(guān)系。今年下半年，廣州一手住宅市場(chǎng)的供應(yīng)將會(huì)有所增加，但總體供應(yīng)量依然有限。1~5月份，房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金量同比增長(zhǎng)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過商業(yè)地產(chǎn)對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行反哺，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。 文/記者賴偉行

數(shù)據(jù)：端午節(jié)后周成交均價(jià)曾跌破萬元關(guān)口

節(jié)后，隨著供應(yīng)的回落，廣州樓市成交量也開始相應(yīng)下降。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月13日至6月19日，廣州十區(qū)二縣市網(wǎng)簽成交1434套一手住宅，回落至1500套以下。而在之前的6月6日至6月12日，廣州樓市更錄得9605元/平方米的年內(nèi)周成交均價(jià)新低，也是年內(nèi)首次破萬。

但如果以此得出房?jī)r(jià)就此走上下行軌道的判斷，容易失之武斷。從區(qū)域上看，近期的成交大戶主要集中在增城和花都，花都部分項(xiàng)目最低5500元/平方米起價(jià)，結(jié)構(gòu)性因素在對(duì)樓價(jià)數(shù)字性下降的推波助瀾上更為重要。在端午節(jié)后首周成交的前三名樓盤，占全市成交總量的一半，而三個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)都遠(yuǎn)低于萬元，從而拉低了全市的成交均價(jià)。

而中心區(qū)樓盤供應(yīng)不足，今年來成交占比非常低，且呈逐月下滑之勢(shì)，價(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺，這也是部分購房者感受不到降價(jià)的因素之一。

市況：“降價(jià)”就有成交量 開發(fā)商策略分化

“我們沒有可能升價(jià)，也沒有必要降價(jià)。”廣州一大型開發(fā)商內(nèi)部人士表示，在高通脹之下，樓價(jià)不升已經(jīng)等于“降價(jià)”，保持價(jià)格不變就是讓利手段之一。

業(yè)內(nèi)人士指出，過去的一兩個(gè)月，一些知名房企開展實(shí)質(zhì)性降價(jià)，已取得很好的銷售回款。但同時(shí)，另一些布局一二線重點(diǎn)城市且定位高端的知名房企則依然堅(jiān)守原有房?jī)r(jià)，開發(fā)商之間也因?yàn)榍闆r不一出現(xiàn)分化。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(微博專欄)表示，當(dāng)前部分龍頭開發(fā)商傾向于以價(jià)換量，通過讓利促銷為抄底拿地或并購做準(zhǔn)備。但大部分中小企業(yè)采取觀望、堅(jiān)守策略，只求在單個(gè)項(xiàng)目上多賺點(diǎn)錢。

后續(xù)：

下半年加大供應(yīng)力度

從市場(chǎng)角度而言，決定樓價(jià)走勢(shì)的兩個(gè)關(guān)鍵因素一是開發(fā)商的資金和業(yè)績(jī)壓力，另一個(gè)則是供求關(guān)系。由于近期不少開發(fā)商加大推盤力度，部分城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)量已連續(xù)兩個(gè)月高于銷售量，存量不斷增長(zhǎng)。

中原集團(tuán)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市中，北京、上海、廣州5月底住宅存量與1月底相比分別增長(zhǎng)5%、23%和1%。如果將5月底的住宅存量與5月的住宅銷售量相比，計(jì)算住宅存量消化時(shí)間，則北京、上海、廣州、深圳的消化時(shí)間分別為21、7、6、9個(gè)月。顯然，在這四大城市中，廣州的供求關(guān)系最為緊張。而從目前標(biāo)桿房企完成年度銷售計(jì)劃情況看，今年前5個(gè)月，10家標(biāo)桿房企已完成總體銷售計(jì)劃的37%。這些開發(fā)商今年內(nèi)推貨的壓力都不會(huì)太大。

不過，今年下半年，廣州一手住宅市場(chǎng)的供應(yīng)將會(huì)增加，但總體供應(yīng)量依然有限。越秀地產(chǎn)、雅居樂、保利、合景泰富等開發(fā)商推出的全新樓盤估計(jì)將達(dá)到近30個(gè)。即使價(jià)格較之前的預(yù)期有所調(diào)整，但也會(huì)拉抬全市的均價(jià)。

預(yù)測(cè)：政策調(diào)控不放松 樓價(jià)陰跌不會(huì)停

供求關(guān)系之外，開發(fā)商資金的充裕情況將決定樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來。中投顧問發(fā)布的報(bào)告指出，信托融資、海外融資、民間借貸等手段正在不斷地為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。今年1~5月份，房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金量同比增長(zhǎng)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過商業(yè)地產(chǎn)對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行反哺，房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。廣州統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州前5月的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在增加。對(duì)于標(biāo)桿房企，由于近期銷售完成率尚可、短期內(nèi)資金充足，預(yù)計(jì)暫時(shí)不會(huì)立即做出策略調(diào)整。

資深銀行業(yè)人士梁東暉表示，在銀行按揭收緊的前提下，未來樓市需求仍然不足，開發(fā)商最多撐到第四季度就會(huì)出現(xiàn)資金明顯緊張的狀況?！安糠珠_發(fā)商通過民間融資緩解資金壓力，利率高達(dá)2成以上，并不能長(zhǎng)久維持。樓市拐點(diǎn)今年內(nèi)一定有，有希望出現(xiàn)在第四季度?！?/p>

“政策調(diào)控不放松，樓價(jià)陰跌不會(huì)停?！贝鞯铝盒胁呗灶檰柌慷吕钁c文認(rèn)為，當(dāng)前樓價(jià)已開始進(jìn)入下行通道之中。

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