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2011年06月21日10:17 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

本報記者 萬晶

一邊大肆唱空，一邊積極做多，頻繁被外資使用的“障眼法”最近再度上演。國際信用評級機構標準普爾最近的報告預計，中國新房售價可能會有10%左右的下降，因此調低了眾多中國房企的評級展望；摩根士丹利也發布報告認為，三季度中國主要城市銷售均價將進一步下降，一些對沖基金更是宣稱對賭中國房地產泡沫破裂。然而就在不約而同唱空中國樓市之時，外資涌入中國樓市的步伐絲毫沒有放緩，且呈現出加速態勢。

唱空中國樓市不約而同

6月15日，標普在一份亞洲房地產市場分析報告中預計，未來6至12個月內，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。由于2009年以來，中國的房屋供應量一直處于高位，加上強烈融資需求下的高杠桿率，標普對未來中國房地產公司的還款能力表示懷疑。

標普還對30家中國房地產開發商的信用前景發表了評論，僅3家為投資級別，7家為“負面”。并警告稱，若未來中國房企銷售成績倒退，會有更多房企評級下調至“負面”。

同時，摩根士丹利也發布中國房地產市場研究報告，認為三季度中國內地開發商將推出更多新樓盤，且會提供進一步折扣，從而導致中國主要城市的銷售均價進一步下降。

而在此之前的4月，國際評級機構穆迪就曾發布報告，將中國房地產業的信用評級展望由“穩定”調整為“負面”，認為中國房地產開發商未來將面臨艱難的營運環境。

自去年底以來，國際媒體和研究機構頻頻發布看空中國樓市的報告，進而發展為看空中國經濟。美國《新聞周刊》曾預測中國將因房產泡沫破裂而陷入經濟崩潰，列為“2010年十大世界預測”第二位；美國對沖基金大佬查諾斯斷言，中國房地產業的問題比迪拜嚴重1000倍，資產高估與信用供應過剩是主要原因；國際評級機構惠譽則以信貸規模急劇擴大、房地產價格大幅上漲加劇了中國宏觀金融穩定性所面臨的風險為由，將中國的長期本幣發行人違約評級的展望從穩定調整至負面。

進入2011年，查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等資本巨頭，不約而同的“看空中國”。查諾斯宣稱，他已募集了2000萬美元的離岸基金，對賭中國房地產泡沫破裂；國際金融大鱷索羅斯也攜帶萬億熱錢重返香港，大肆宣揚看空中國的觀點。

美國沃思堡顧問公司創始人馬克·哈特甚至認為，可以利用看跌期權做空人民幣，金融危機期間中國貨幣供應增長強勁、嚴重依賴房地產。一旦房產泡沫破裂，外資可能馬上撤離中國，為了穩住貿易保經濟增長，可能傾向于本幣貶值。

外資加速涌入樓市

一邊是外資不約而同的大肆唱空，另一邊卻是乘虛而入加速涌入中國房地產市場。商務部公布的數據顯示，5月份中國實際使用外資金額92.25億美元，同比增長13.43%。外商投資房地產業增速迅猛，前5個月，外商投資中國房地產金額達266億元，同比增長57.3%。

今年以來，外商投資中國房地產領域就一直保持高增長態勢，1-3月、1-4月和1-5月外商投資房地產金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別達到45.2%、62.3%和57.3%。從開發企業資金來源來看，1至5月國內貸款為5803億元，僅增長4.6%；然而利用外資達到266億元，增長幅度高達57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%；其他資金13785億元，增長14.6%。

易城中國根據國內83家重點房企的大額融資記錄統計分析，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大，銀行貸款的比例已經降至37%，境外資金已經成為第一大來源，占比達到39%，而2010年這一比例只有25%。

今年以來在境外市場融資的中國房企，幾乎都獲得了境外投資者的青睞，許多公司發債獲得了超額認購。有機構統計，1至3月中資房企已經從境外市場融資超過30億美元，今年全年很可能突破百億美元，創下中資房企海外融資額的最高紀錄。中國房產信息集團(CRIC)數據也顯示，5月份又有多家房地產公司發行美元債券，僅遠洋地產、華潤置地兩家就發行了11.5億美元。

不僅是通過房企的融資渠道進入中國樓市，外資還直接在市場上大舉收購。上半年，愛爾蘭房地產公司財富控股將位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易價格為5.75億元人民幣；上海國際集團廣場有限公司100%股權實現成功轉讓，該項目的收購方為新加坡的一家公司，成交價格超過3.1億元；長沙廣悅置業有限公司39%股權則被香港一家置業公司收購，成交價為2.9億元。

實際上，早在去年下半年外資就開始大舉布局國內房地產業。2010年9月，美國私募巨頭黑石集團宣布聯手香港鷹君集團共同開發大連高端酒店和住宅項目。11月24日，外資房企荷蘭GTC宣布其在中國的首個商業綜合體凱丹廣場落成運營。12月17日，中遠集團將所持遠洋地產的股權出售，接盤者為香港南豐集團和一家外資基金。金融危機陰霾散去后，摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、凱雷投資等眾多國際公司均以不同形式再度涌入中國房地產業。

世邦魏理仕的報告顯示，2010年，中國境內主要城市房地產大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%。其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。綜合、商辦類物業受到境外機構投資者的青睞，成交金額占比達92%。

唱空或別有用心

對于外資這種表里不一的做法，復旦大學有經濟學家表示，國際輿論唱空中國樓市、唱空中國經濟這種炒作值得重視，其背后的用意可能是一場心理戰，對沖基金借助輿論造勢，小范圍做空中國經濟。利用此番言論，讓國內投資客首先亂了陣腳，進行拋盤，外資最希望看到的是樓市大跌，從中抄底。

財經評論人朱大鳴則指出，外資經常以唱空為幌子，實際上還是想在中國房地產市場賺錢。最近境外機構這種看空做多的行為，是國際金融資本的一個伎倆，國際資本看空做多，依然是在賭人民幣升值。

一邊唱空一邊做多的方法，已經多次被外資采用。早在2002年，外資機構就頻頻發布看空中國銀行業的言論，認為中國的銀行體系是定時炸彈，在今后幾年可能引發金融危機，嚴重阻礙中國經濟發展。就在高調發表對中國銀行業悲觀看法的同時，各大外資銀行卻紛紛斥巨資，以戰略投資者的身份涌入中國銀行業，獲得巨額投資回報。

2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中國房地產業存在相當程度的泡沫，并言之鑿鑿地指出了泡沫破裂的大致時間。但就在旗下經濟學家大肆唱空的同時，摩根士丹利卻正在上海、北京等地進行大手筆的房地產投資。

有專家指出，外資的真實意圖值得懷疑，即便是真的想要做空也并不容易，中國尚未實現資本項目下的自由兌換，中國在樓市、股市等領域的風險完全可以自主化解。而從經濟基本面來看，雖然通脹率偏高，但經濟基本面發展勢頭依然良好。

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