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2011年06月17日09:26 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

調(diào)控緊而不松，已漸漸將不差錢的開發(fā)商逼入資金鏈緊張的泥潭。在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下，降價銷售已經(jīng)成為許多樓盤回籠資金的最好方式。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來一段時間內(nèi)房價很可能出現(xiàn)明顯松動的跡象，而這個幅度到底是多少？一個大家比較認(rèn)同的說法是10%—15%。

資金鏈緊張降價成定局

開發(fā)商資金鏈緊張，已經(jīng)是不爭的事實。雙限將一大批投資投機者驅(qū)逐，剛性需求也受到了巨大影響，銷售不暢，資金回籠速度非常緩慢。記者在采訪過程中了解到，杭州不少知名房產(chǎn)公司1-4月份的銷售額，還不到全年計劃的30%，而業(yè)界共識，下半年銷售會更難。

之前作為開發(fā)商主要融資渠道的銀行，貸款門檻也越來越高。特別是一些中小企業(yè)，已經(jīng)很難在銀行貸到資金，而存款準(zhǔn)備金率不斷提高，更是讓這些企業(yè)的資金狀況雪上加霜，甚至有開發(fā)商不惜以高息向地下錢莊貸款，部分房地產(chǎn)開發(fā)商甚至出現(xiàn)賣股、賣地、賣項目現(xiàn)象，籌集資金動作頻頻。

與此同時，開發(fā)商在上市圈錢等途徑上被卡得越來越死。而之前開發(fā)商比較青睞的房地產(chǎn)信托，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，融資成本也已經(jīng)高達(dá)12%至17%，這讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險加大。

資金鏈緊張，怎么辦？在浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生看來，降價銷售是最好的方式。因為整個市場都預(yù)期房價要跌，如果開發(fā)商滿足了這個預(yù)期，那么還是會有一部分購房者會進場。趙杭生認(rèn)為，目前在買房的基本上是剛需，而他們只占到真正要買房剛需的一半左右，如果價格再降一些，他估計成交量會至少翻一倍。到那時候，市場的供求關(guān)系會相對平衡。

可售房源庫存壓力大

商品價格是由供求關(guān)系決定。

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月15日，杭州市(含蕭山、余杭)商品房的可售套數(shù)共計52468套，可售面積為6789697平方米，其中住宅的可售套數(shù)達(dá)到35821套，可售面積為4601679平方米。

據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計，截至2010年12月31日，杭州市可售套數(shù)還僅為13603套；2008年末的可售房源數(shù)量為21191套，2007年10月的可售房源數(shù)量為3364套。經(jīng)對比，目前存量房已經(jīng)創(chuàng)下2007年至今的新高，并且已遠(yuǎn)超出2009年初樓市慘淡之時的40000余套。

另據(jù)合創(chuàng)行銷機構(gòu)統(tǒng)計，從2010年開始，3-5年杭州(不含蕭山、余杭)總體可預(yù)計住宅供應(yīng)面積為1784.8萬平方米。其中，接近1100萬平方米左右的供應(yīng)量，是從今年開始的。若以平均每套120平方米計算，可預(yù)計住宅供應(yīng)套數(shù)將近15萬套；根據(jù)杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量三四萬套測算，這些供應(yīng)量需要4-6年才能消化完畢。

在供應(yīng)量大幅增加的同時，樓市的需求卻無法同步增長。相反，在高房價不見松動和調(diào)控政策不斷加強的雙重影響下，樓市的需求依舊在繼續(xù)惡化。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有降價才能打破僵局。

降多少才能引爆需求

那么，降多少才能刺激市場需求，促進銷售呢？

昆侖置業(yè)集團副總裁蔡陽的觀點算得上比較激進，他認(rèn)為，低于20%的降價是無效促銷。

“在銀根緊縮環(huán)境下，房企回籠資金的唯一渠道就是銷售，而在目前的大環(huán)境看來，降價銷售是必由之路。但降多少才有效？”蔡陽認(rèn)為，現(xiàn)在的問題是開發(fā)商有了2008年的教訓(xùn)，不敢貿(mào)然降價，只能將蓄客的時間延長些，盡量多聚集些客戶，再來開盤。目前貿(mào)然入市，只怕供大于求。大家都在觀望，看看誰先邁出第一位。

而業(yè)界對降價幅度一種比較普遍的看法是10%—15%。他們認(rèn)為，如果降到這個幅度，很多需求會被引爆，購房者紛紛進場，市場就會形成羊群效應(yīng)，成交量慢慢上來，最后影響了供求關(guān)系，支撐了價格，房價再要下跌就比較難了。他們認(rèn)為，20%的降幅應(yīng)該是個極限。(記者吳彩萍 余麗)

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