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2011年05月31日16:02 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

關鍵詞： 房地產 保障法 土地 房地產調控 基礎建設 國家 十二五

保障房建設中的風險與機會分析

保障房建設是一項利國惠民的重大民心工程，2011年被放到前所未有的高度。保障房建設是一項由地方政府負責，指定土地劃撥，固定利潤空間，承諾回購的非商業不動產投資項目。目前，我國保障房建設資金缺口至少有1.3萬億元。因此，在堅持“政府主導，商業化運作”的模式下，引入社會資金，對填補資金缺口，緩解政府財政壓力，加快項目建設，具有重要意義。

（一）相關投資者風險各異

1、商業銀行

為了吸引金融機構對保障房建設的資金投入，國家制定了中長期貸款政策：由政府補助，注入資本金或貼息，商業銀行提供貸款，增強保障房的融資能力。該政策對各金融機構的投資提供了很好的發展機遇。同時，商業銀行在投資過程中也面臨著具體的問題。第一，保障性住房由國家劃撥土地，不具備房產證，因此銀行不能像對傳統房地產項目一樣進行融資。在過去的2010年中，各省市融資平臺上提供的抵押品也使銀行不得不重視此項風險；第二，保障性住房建設要經歷公示、搖號和行政審批等環節，其銷售周期長，資金回籠緩慢，對于銀行這一盈利性企業來說，會造成很大的資金壓力；第三，保障性住房和普通商品房項目相比，政策性更強，其投資回報率低，可能盈利甚至虧損。

2、保險行業

截止到今年2月底，我國保險行業的總資產已達到52077億元，巨額的保險資產對拓寬投資渠道有著強烈的需求。保障房建設對于保險資金而言，是一種風險可控、長期穩定和擔保可靠的投資品種，有利于實現資金的有效配置。但是，保險資金投資保障房項目也具有一定的風險。第一，從國際經驗來看，保障房的投資收益不高，較低的投資收益率對保險公司實現保值增值和資產負債匹配來說是一個難題；第二，缺乏必要的監管規則，盡管保監會已經出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》，但對保險資金進入保障房的準入規則及征地用途、投資比例等具體模式缺少必要的具體規定。

3、信托行業

我國信托公司的思路是捆綁保障房建設的土地運營收益。一般由信托公司與政府洽談，找到合適項目，設計成集合資金信托產品，再發售產品募集資金。在保障性住房建設項目中，相比之下，棚戶區改造比公租房、廉租房更容易吸引信托資金，改造后實現的土地增值收益能覆蓋拆遷成本，若政府能批準聯合土地開發項目，在公租房廉租房建設中捆綁一塊土地開發，則信托資金的介入幾率將會大大增大。

信托項目還款來源為土地運營收益，與未來幾十年的房地產行情有著高度相關性，這就給信托業務帶來了很大的風險；今年2月份以來，銀監會相關負責人稱，將會一如既往地保持對房地產信托業務的監督跟蹤，積極貫徹國家宏觀調控政策。此發言也表明了在外部環境政策不成熟的條件下，房地產信托業務仍具有不可小覷的風險。

4、社保基金

社保基金掌握著全國人民的養命錢，其投資風險容忍度極低，只有當風險幾乎為零時，社保基金才有可能介入某一項目。在2011年國家下定決心大建保障房項目之時，全國社會保障基金在民生銀行為擔保，南京市政府為反擔保的條件下，為南京市保障房建設提供了30億的貸款，此舉動在保障房建設吸引其他社會資金上做了很大的榜樣。然而，鑒于社保基金防范風險的重要性，不建議社保基金大規模投資保障房建設，尤其對于經濟欠發達地區。

(二)機會顯著而乏力

通過上述對國內外保障房建設歷史和現狀的分析得出，2011年保障房建設規劃的出臺和實施有其歷史的必然性，雖然保障房建設過程中存在許多困難，相關投資者所面臨的風險也不容忽視。但是，國家會通過各種政策措施力推保障房建設進程，在此期間，相關投資者的投資機會顯著但缺乏一定力度。

1、保障房建設意義明顯

住房問題一直是關系到民生的重大問題，過高的房價和不良的供求關系影響著民眾的福祉。堅定不移地搞好房地產市場調控，第一項即為進一步擴大保障性住房建設規模。“名正則言順”----保障房建設從整個人類歷史角度思考，是有利于民眾福利的好事、正事，因此，值得去做。

2、政府主體身份識別

其次，機會來自于對保障房建設主體的識別。保障房項目由政府強制建設，因此用于投資保障房的資金安全，利潤穩定。政府是建設保障房的主體，有政府財力做后盾，縱使投資利率率低些，但不至于投資零回報，市場風險較小。

3、非商業不動產項目的特殊性

各金融機構若介入投資，除了將獲得政府的政策支持，如補貼和貼息等。另外，所投資項目的主體特性也有望成為獲利機會。不動產的保值增值性，會隨著社會發展，交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加，同時，不動產也能抵御通貨膨脹，保證資產安全。

4、企業的社會責任承擔

企業社會責任是指企業在創造利潤、對股東承擔法律責任的同時，還要承擔對員工、消費者、社區和環境的責任。企業的社會責任要求企業必須超越把利潤作為唯一目標的傳統理念，強調要在生產過程中對人的價值的關注，強調對消費者、對環境、對社會的貢獻。隨著房地產價格的高漲，房地產商所得利潤和經營動機逐漸成為政府和老百姓的關注對象。并且發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定。在商品房市場發展過程曾經獲利的房地商若能在政府保障房建設過程中承擔部分任務，有利于緩和房地產企業和消費者之間的矛盾，對企業長期發展有很大好處。

5、3%-10%的投資回報率偏低

上述所列各種機會，總體上多屬于“務虛”，機會雖多但考慮到保障房的使用對象以中低收入者為主，并不能切切實實給投資者以“務實”的高額經濟回報。3%-10%的開發收益降低了保障房投資熱情。

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