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?? （1）保障房建設情況
第一，土地供應
據國土資源部統計，2009年全國實際供應住房用地76461公頃，保障性住房用地供應10958公頃，同比增加超過30%。2009年全國廉租房用地，經濟適用房用地遠遠超過2004-2008年平均水平。2010年我國住房供地計劃18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃，比2009年住房供地增加4.9萬公頃，完成計劃的67.9%，同比增長64.1%。其中，保障性住房用地2.47公頃，完成計劃的65.2%，創歷史新高；棚改房用地1.47萬公頃，完成計劃的40.2%；中小套型商品房用地6.51萬公頃，完成計劃的80.9%；其他住房用地2.96萬公頃，完成計劃的68.5%。
表5 2010年住房建設用地完成情況
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不同類型用地計劃 |
???? 供地面積（公頃） |
占比 |
|
保障房用地 |
2.47 |
19.70% |
|
棚改房用地 |
1.47 |
11.72% |
|
中小套型商品房用地 |
6.51 |
51.91% |
|
大中高檔房用地 |
2.09 |
16.67% |
|
住房建設用地總量 |
12.54 |
100% |
資料來源：國土資源部
第二，投資規模
我國目前保障性住房規模較小，占比較低。2009年房地產住房開發投資2.56萬億元，經濟適用房投資僅為1139億元，占比4.45%；公共租賃房投資170億元，占比0.66%；廉租房投資770億元，占比2.73%；限價房投資590億元，占比2.30%。
2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%，保障性安居工程總投資將近8000億元，占比顯著提升。
資料來源：中國國家統計局
圖11? 2001-2009經濟適用房投資情況
第三，建設情況
我國自1998年實行住房制度改革以來，住房分配貨幣化的推行和住宅分層次供應的運作實踐表明，實施結果與住房政策目標之間存著較大差異。2009年國家下達的保障性安居工程330萬套，完成的并不理想。2009年經濟適用房投資1400多億元，竣工85萬套；公共租賃房投資170億元，竣工25萬套；廉租房投資770億元，竣工65萬套；限價房投資590億元，竣工40余萬套。2010保障房建設情況得到很大改善。按照國務院部署，2010年全國共建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套，改造農村危房120萬戶。2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務院部署的任務?？梢再u掉回收成本的經濟適用房和限價房建設進展快，是各地普遍的特點。而公共租賃房建設進展慢是各地的通病，棚戶區改造由于拆遷等問題，進展也不理想。
資料來源：中國國家統計局
圖12?? 2001-2009經濟適用房建設情況
（2）保障房建設存在問題
我國已經初步形成了以廉租房、經濟適用房、兩限房為支撐，公共租賃住房為輔助的住房保障框架，但是由于保障性住房建設屬于民生工程以及前期工作準備不足等原因造成保障性住房建設的“蝸牛化”，在建設、自己籌集、房屋銷售等階段均出現一些列問題。
第一，資金短缺
保障房建設需要長期投入大量的資金，相比商品房，保障性住房有低風險、低收益的特征，而且社會資本沒有完全放開，導致保障房資金嚴重依賴政府財政投入。從全國各地審計情況來看，部分城市因地方財政資金困難等原因沒有按規定足額提取，導致住房保障資金不能得到有效保障。目前保障房資金問題主要集中在租賃類保障房，一方面地方財政投入有限，另一方面由于收益低難以得到銀行信貸支持。
第二，質量問題
日常生活中，常常聽到人們抱怨經濟適用房、回遷小區等的管理差、環境差、質量差。目前，保障房質量出現的嚴重問題是混凝土試驗塊的強度不達標。如果混凝土強度不夠，不僅在自然災害發生時防震能力差，在平日也有垮塌的可能。
表6?? 2009年至今部分保障房質量問題
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日期 |
地點 |
事件 |
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2009.1 |
廣州 |
廣州限價房項目保利西子灣的60多戶業主因質量等問題而拒收房，并向開發商索賠。業主稱，在交樓時發現限價房變成了“限質房”，存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問題。 |
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2009.8 |
北京 |
北京瑞旗家園限價房，陽臺之間的墻壁碎催，碎墻塊用手一捏便撐散沙狀 |
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2010.10 |
北京 |
北京舊宮三角地保障房項目質量不合格的拆除 |
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2011.4 |
包頭 |
包頭最大棚戶區改造項目民馨家園曝出墻皮酥脆、鼓包脫落問題 |
第三，缺乏約束力、強制力，地方政府投入積極性不高
由于需要大量財政投入，地方政府對于保障性住房建設一直不是很積極，保障房的土地規劃總量雖然足夠，但是實際開工建設的項目比例不高。由于保障房不具有利益回收性，有些地方政府不愿意犧牲資金利益。而且目前全國大部分地區所出臺的住房保障政策是以行政管理部門規章形式出臺，而不是以政府文件或地方性法規形式出臺，導致對社會及政府相關部門缺乏約束力、強制力，地方政府缺乏應有的動力與壓力。在財政吃緊的情況下，政府更多選擇將土地用于招拍掛換取巨額土地收益，而不愿意將土地劃撥用于保障房建設。
第四，區域分布問題
面向社會大眾的經濟適用房等保障房，經過幾年建設取得一定規模。然而多數保障房選址偏僻，交通、學校、醫療等市政、生活服務設施不齊全，部分低收入者面臨好地段房子買不起、偏僻的保障房不愿買的困境，有的城市甚至出現上千套經濟適用房被棄購的現象。保障房選址有待改進。
第五，資格確認困難重重
保障房保障的群體是中低收入者，由于經濟快速發展，原來符合條件的申購者可能在幾年內由于收入變動不再符合認購條件。由于制度不完善，監督不力，市場上出現需要保障房的人享受不到政策優惠，而超過條件的人在享受優惠，甚至存在高收入者和官員的尋租行為。
世經未來投資咨詢有限公司 撰寫