首頁(yè) > 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 > 區(qū)域發(fā)展 > 區(qū)域

2011年04月18日09:38 | 中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

□ 本刊記者 張艷玲 | 文

土地交易遇冷并非地方政府樂(lè)見(jiàn)的結(jié)局，全國(guó)用地需求仍然旺盛，觀望過(guò)后是新一輪博弈

樓市瘋狂催動(dòng)地價(jià)猛漲，已是去年以來(lái)人們的難忘記憶。在上海、杭州等個(gè)別城市，住宅樓面平均地價(jià)甚至沖破2萬(wàn)元新高，各地地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比大幅攀升。

今年樓市遭遇年初“限購(gòu)令”大力調(diào)控，地價(jià)的狂飆能否就此終止？回應(yīng)這個(gè)疑問(wèn)的事實(shí)是，配合樓市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，2011年3月國(guó)土資源部下發(fā)一份關(guān)于“做好城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作”的通知，要求“控價(jià)格、防‘地王’”，嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，對(duì)招拍掛出讓中出現(xiàn)溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時(shí)上報(bào)分析原因，由省級(jí)國(guó)土資源主管部門約談。

調(diào)控的效果似乎已初步顯現(xiàn)。2011年4月12日，房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)120個(gè)城市的監(jiān)測(cè)報(bào)告表明，一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交價(jià)格均有所下滑。

但這并非地方政府樂(lè)見(jiàn)的結(jié)局。各地政府不僅對(duì)樓市“限購(gòu)”態(tài)度消極，紛紛將限購(gòu)的住房?jī)r(jià)格指標(biāo)與國(guó)民收入和GDP增長(zhǎng)掛鉤，被外界批評(píng)為“限降不限漲”。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》記者了解，各地政府更通過(guò)對(duì)土地交易節(jié)奏和價(jià)格構(gòu)成的調(diào)整對(duì)地價(jià)變動(dòng)施加影響，力撐地價(jià)不跌。

諸多分析人士均對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，隨著地方政府對(duì)“土地財(cái)政”依賴不減，若行政調(diào)控使得各地土地出讓收入的大幅降低，以限購(gòu)令壓地價(jià)在現(xiàn)實(shí)中恐難奏效。

地方政府護(hù)盤

限購(gòu)令的最大影響，主要表現(xiàn)之一在于交易量普遍下降。個(gè)別城市在1月已出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，如在土地供應(yīng)偏緊的溫州，1月底推出的10個(gè)地塊均無(wú)人問(wèn)津。不過(guò)，從總體看，成交量的降幅尚屬有限。

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，一季度全國(guó)120個(gè)城市共成交土地4372宗，環(huán)比減少21%，但與去年同期相比反增13%；成交土地面積變動(dòng)趨勢(shì)也與此類同；平均成交樓面地價(jià)1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%；溢價(jià)水平降至8.1%，是近兩年來(lái)的最低水平。

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總監(jiān)蔣云峰分析，這表明市場(chǎng)處于一個(gè)觀望期。這是因?yàn)樵谙拶?gòu)令之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，盡管開(kāi)發(fā)商資金鏈尚沒(méi)有出現(xiàn)明顯問(wèn)題，但在市場(chǎng)上拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

可以觀察到，成交量下降并非是簡(jiǎn)單的交易減少。房?jī)r(jià)、地價(jià)都高燒不退的一線城市主動(dòng)放緩了推地速度和節(jié)奏，二三線城市因擔(dān)心土地流拍，增加好地供應(yīng)的同時(shí)，也減少了一般地塊的推出。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)120個(gè)城市一季度推出的住宅用地面積9661萬(wàn)平方米，比2010年四季度下降37%，與去年同期相比下降23%。

上述監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，從成交面積與推出面積的比值來(lái)看，一季度住宅用地銷供比為0.88，與2010年三季度、四季度基本持平，這表明成交量大幅下降主要是地方政府放緩了推地。

以北京市為例。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，用地面積326萬(wàn)平方米，其中住宅用地5宗，32萬(wàn)平方米，且有4塊是在1月推出；“限購(gòu)令”出臺(tái)后只推出一塊住宅用地，3月份成交量為零。直到3月30日，北京市土地儲(chǔ)備才集中推出15塊土地后續(xù)交易。2月初，在上海市住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷前，曾連續(xù)兩天出讓的住宅用地有17幅之多，都獲得高溢價(jià)率，2月中旬后出讓的地塊大多“面積小、數(shù)量不多、以底價(jià)成交”。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總規(guī)劃師鄒曉云告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，調(diào)控政策之下，地方政府既不能違背中央意愿出高價(jià)地、又不愿意市場(chǎng)過(guò)冷，只能“控制土地出讓節(jié)奏”，通過(guò)“什么時(shí)候推地、推多少”來(lái)調(diào)控土地市場(chǎng)，更有意推出一些較為保守不易流拍的地塊，維持土地市場(chǎng)熱度。

蔣云峰分析，一線城市是此次調(diào)控的重點(diǎn)，為了避免“高價(jià)地”重出江湖，城市政府放緩了推地節(jié)奏；二三線城市因土地供應(yīng)量大，擔(dān)心土地流拍，在推出優(yōu)勢(shì)地塊供應(yīng)的同時(shí)，也減少了一般地塊的推出。他指出，成交量和成交價(jià)下滑與土地出讓位置、時(shí)序相關(guān)，并不能由此預(yù)期后市土地價(jià)格下調(diào)。

思源置地總經(jīng)理李國(guó)平認(rèn)為，北京等土地稀缺的大城市，并非沒(méi)有市場(chǎng)需求，而是政府希望通過(guò)控制土地出讓節(jié)奏避開(kāi)調(diào)控期，便于日后提高土地溢價(jià)率。他還認(rèn)為，其他二三線城市處于快速擴(kuò)展期，隨著供地量增加，大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)，后期土地價(jià)值仍會(huì)顯現(xiàn)。

地價(jià)難壓

事實(shí)上，從目前的供需關(guān)系看，促使地價(jià)上漲的動(dòng)力仍然十分充足。總體上，各地用地需求大大超過(guò)供地指標(biāo)允許的限額。

用地指標(biāo)不足，是目前快速城市化過(guò)程中各地政府普遍面臨的難題。中央政府對(duì)土地使用實(shí)行“總量控制、指標(biāo)管理、動(dòng)態(tài)平衡”的原則，每年根據(jù)上報(bào)的用地需求，安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，地方政府只能在指標(biāo)范圍內(nèi)搞建設(shè)、上項(xiàng)目，超過(guò)范圍即屬于違規(guī)用地。

4月7日，在國(guó)土部召開(kāi)全國(guó)土地供應(yīng)調(diào)研報(bào)告會(huì)上，國(guó)土部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼根據(jù)對(duì)全國(guó)31個(gè)省份調(diào)研結(jié)果指出，全國(guó)31個(gè)省份都反映計(jì)劃指標(biāo)不足，全年用地需求總計(jì)達(dá)1616萬(wàn)畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于年度計(jì)劃指標(biāo)670萬(wàn)畝，下達(dá)指標(biāo)只能滿足需求的三分之一。其中，有8個(gè)省份今年的用地缺口超過(guò)40萬(wàn)畝。

接近國(guó)土部的一位人士告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，近兩年中央每年分配的年度計(jì)劃指標(biāo)總額在600萬(wàn)畝左右，今年多增加了40萬(wàn)畝。但今年是“十二五”開(kāi)局之年，各地項(xiàng)目多，需求會(huì)增大一些，不過(guò)各地上報(bào)的需求會(huì)有一定水分，供需缺口仍在正常范圍之內(nèi)。但他也坦承，部分地區(qū)重GDP輕民生，“兩高一資”等中央已經(jīng)禁止的項(xiàng)目仍然上馬，擴(kuò)大了用地需求，加之很多地方要上馬交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，用地量會(huì)大幅增加；短期內(nèi)上馬項(xiàng)目多的地區(qū)，用地缺口會(huì)突出。

普通商品房供地在總量中比重低，也受到房地產(chǎn)商抨擊。華遠(yuǎn)集團(tuán)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博專欄)有公開(kāi)測(cè)算，在新增建設(shè)用地中，房地產(chǎn)用地占比不到總量的六分之一，而房地產(chǎn)用地中還分為商業(yè)、辦公、公共建筑、保障性住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多類，真正用于商品房住宅建設(shè)的土地十分有限。而2009年和2010年的住宅建設(shè)用地中，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的商品住宅用地只有住宅建設(shè)用地的三分之一或者四分之一。

盡管國(guó)土部要求“確保城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)總量”，但任志強(qiáng)認(rèn)為，2009年商品房供地負(fù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，雖然2010年總供地增長(zhǎng)了30%多，以2年平均計(jì)算實(shí)際供地是大幅減少。

更重要的是，地方政府應(yīng)對(duì)限購(gòu)壓力，紛紛在地價(jià)構(gòu)成上做出調(diào)整，力撐地價(jià)。由于國(guó)土資源部對(duì)土地溢價(jià)率進(jìn)行限額控制，超過(guò)50%的地塊需上報(bào)原因，并由省級(jí)國(guó)土資源主管部門約談，一季度全國(guó)土地溢價(jià)率大幅下滑。上海市一季度出讓的27幅地塊全部“零溢價(jià)”，其他一線城市政府在土地出讓中將溢價(jià)率控制在了49%左右。

實(shí)際上，地方政府在控制溢價(jià)率的同時(shí)卻上調(diào)了土地出讓底價(jià)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，一季度全國(guó)住宅用地底價(jià)仍穩(wěn)中有升，1月-3月，底價(jià)分別為2862元/平方米、3232元/平方米、3388元/平方米，2月、3月分別環(huán)比上漲13%、5%，與去年同期底價(jià)相比，上漲12%和69%；住宅用地成交價(jià)分別為3981元/平方米、3719元/平方米，3671元/平方米，環(huán)比下降7%、1%。底價(jià)上漲幅度高于成交價(jià)降幅，“中央想限制溢價(jià)率，地方政府又不能低價(jià)賣地，所以只能抬高底價(jià)。”蔣云峰表示。

在李國(guó)平看來(lái)，目前地方政府50%的收入跟房地產(chǎn)有關(guān)，地方政府用土地抵押的融資平臺(tái)賬目混亂，一旦土地價(jià)格下跌，地方財(cái)政有破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因此地方政府主觀上不愿改變土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)。

地價(jià)房?jī)r(jià)再博弈

4月13日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲，下一步要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。調(diào)控當(dāng)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)一輪新的博弈已經(jīng)展開(kāi)。

究竟是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉升了地價(jià)？這個(gè)問(wèn)題多年來(lái)一直爭(zhēng)執(zhí)不休。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院一份《2010年地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系》的報(bào)告中分析十年地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲規(guī)律。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2006年-2008年三年間地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)同步，但至2010年，受調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率大幅下降，但地價(jià)增長(zhǎng)率卻大幅提高，并超過(guò)5.59%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，達(dá)到11.2%的高點(diǎn)。

這份報(bào)告還顯示，2010年中國(guó)居住地價(jià)最高城市杭州每平方米地價(jià)已高達(dá)2.28萬(wàn)元人民幣，上海市居住用地地價(jià)每平方米為2萬(wàn)元左右，北京市居住用地地價(jià)為每平方米1.34萬(wàn)元。2010年中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市居住用地地價(jià)占房?jī)r(jià)總水平的31.64%，而廈門、長(zhǎng)春、寧波、福州的地價(jià)已占房?jī)r(jià)總水平的50%以上。

居高不下的地價(jià)，使房?jī)r(jià)下調(diào)的空間十分有限。重壓之下，政府和房地產(chǎn)商的選擇出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》記者了解，一線城市普通商品房供地的減少，使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向二三線城市和其他類型土地。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，在一季度全國(guó)住宅用地市場(chǎng)遇冷的情況下，商業(yè)用地、多功能用地等非住宅用地成交量同比增長(zhǎng)33%。4月7日，南京六幅商業(yè)性質(zhì)土地順利成交，拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)火爆，商用地成了“香餑餑”，一位曾從事IT業(yè)的資深開(kāi)發(fā)商感嘆，“現(xiàn)在的商業(yè)用地市場(chǎng)就像十年前的IT業(yè)一樣火熱”。

地方政府也相應(yīng)調(diào)整了供地思路。2011年北京商服用地550公頃，比去年實(shí)際供地420公頃增加130公頃，并單列100公頃供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)用地。鄒曉云認(rèn)為，北京等一線城市發(fā)展將向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

二三線城市政府也開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。河北省承德市國(guó)土資源局土地利用處負(fù)責(zé)人告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，這輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，使決策者意識(shí)到土地財(cái)政的不可持續(xù)，因此決心利用承德市豐富的旅游資源，將其打造成旅游城市。今年承德市本級(jí)各項(xiàng)土地供應(yīng)量大幅增加，是去年實(shí)際供應(yīng)量的4倍，其中對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目做了大量配套。

不獨(dú)承德，據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》記者了解，目前，以“動(dòng)漫”“旅游”“養(yǎng)老”等概念的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在全國(guó)風(fēng)生水起，甚至包括廊坊、邯鄲、衡水等三線城市也卷入其中，以工業(yè)項(xiàng)目拿地，建成生態(tài)莊園、別墅長(zhǎng)期出租，其實(shí)是變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

隨著城市拆遷不斷擴(kuò)展的二三線城市，土地供應(yīng)量增加，地方政府也通過(guò)推出優(yōu)勢(shì)地塊的方式吸引房地產(chǎn)商的進(jìn)入。政府為推出土地不斷以抵押貸款追加新的投入，商用地產(chǎn)小熱潮背后也并非沒(méi)有隱憂。“在二三線城市的項(xiàng)目能否真正發(fā)展起來(lái)，是我們拿地最大的顧慮。”一位資深房地產(chǎn)商說(shuō)。

返回頂部文章來(lái)源： 《新世紀(jì)》周刊