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2011年04月16日16:46 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

陳哲

多輪調控之下，地方錢袋子已然感受到來自房地產收入銳減的威脅。

住宅成交的冷清已經明顯傳導至土地市場。來自機構的數據顯示，盡管加大供應，上海市一季度經營性土地出讓金同比下降三分之一。

面對日趨增長的保障房建設和城市經營的資金需求，上海正陷入于調控房價和保增長的兩難現實。中央和地方在“適度放開”問題上的博弈，似乎已有跡象。

限售“退出”

3月底，上海市3萬元以下樓盤預售審批權松動的消息傳開，消息人士稱，上海將去年年中從區縣收至市里的預售審批權，重新下放回區縣。

上海市住房局一位官員告訴本報：“其實審批權一直在區縣，應該不存在下放的問題。”去年夏天由于考慮到一些高端樓盤上市，可能會大幅度拉高成交均價，因此將部分高端樓盤由區縣上報至市里復審。另外，由于一房一價制度的執行，很多項目又集中上市，因此開發商向政府報批的預售報告，需要經過一段不短的流程。“現在高價樓盤推出不多，區縣報上來的少，因此流程加快也正常，也不是說高價項目就不用到市里備案了。”上述官員說。

不過限售政策的松動，并沒有讓房地產企業感到絲毫的輕松。2011年新一輪的調控，給開發商帶來了明顯的壓力。據統計，3月份上海在售的上百個樓盤中，25%的樓盤成交均價環比上漲，比上個月提價的樓盤減少近半，接近三成的樓盤選擇了降價。

比如今年3月底華麗家族匯景天地推出的酒店式公寓為單價5萬元。“現在最低4.5萬元/平方米就能拿到房子，開發商不降價，很難賣得動。”一位購房者說。

“現在已經不是預售證問題，現在政府不需要限售，因為有了更厲害的限購政策。”一位不愿具名的房地產企業營銷總監說，“關鍵是對市場買家的購買信心造成了極大的打擊。”這家地產公司過去幾年在全國高端市場上獲得了極佳的銷售業績。

這家明星房企的銷售總監告訴本報：“二期項目的客戶積累不如一期樂觀，我們的產品質量有很好的競爭力，但大多數客戶還是隨著市場走，還需要做更多的工作。原定的推盤日期也要視具體時間做調整。”

二手房市場同樣降到冰點。來自21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示，2011年3月份，全市共有1.3萬套二手房成交，同比下降25.9%。

德佑地產市場總監蔣旭說：“在實際操作中，今年以來政策又有從緊的跡象。”除了限購、房產稅等政策外，中央銀根一再縮緊，進一步打壓了市場。德佑地產在一份報告中指出：從去年10月份到至今，央行四次加息，銀行放貸款意愿不足，買房貸款相對困難，已經成為目前樓市成交量無法提升的主因。

地方的壓力

寒冬已經由房市傳導至地方土地市場。

來自克而瑞的數據顯示，2011年第一季度，上海土地供應面積為717.9萬平方米，同比2010年一季度增加16%。而成交面積約738.6萬平方米(部分成交土地系上年供應)，經營性用地出讓成交金額僅357.7億元，同比2010年一季度542.9億元下降了三分之一以上，74幅經營性地塊中溢價率低于50%成交的地塊超過60%。

但為了完成全年房價控制的目標，地方政府自然不敢輕易收緊土地供應。上海土地市場人士告訴本報，雖然全年的土地供應計劃尚未出臺，但按上級目前的口徑，供應量總體至少與去年持平，尤其是要進一步增加保障房土地的供應。

保障房當下的重點已經從經濟適用房轉向廉租房、公租房，與前者相比，租賃房需要地方政府在土地出讓中做出更大的讓利。純經營性用地市場的冷清，讓地方政府長期以來依賴賣地的錢袋子更為捉襟見肘。

本報從上海市財政局獲悉，盡管去年上海市本級(排除下屬區縣)的實際土地收入達到579億元，但今年預算收入僅為259億元。

土地收入預期變化的影響范圍顯然要大于土地市場本身。本報獲得的一份當地財政局報告顯示：2011年全市和市本級政府性基金收支預算安排較去年減少，主因在于全市調整土地供應結構，增加保障性住房用地，國有土地使用權出讓收入相應減少。

市場下行減少的不僅僅是土地收入，一位接近上海財稅部門人士透露，在當地財政稅收收入的9個稅收項目中，個人所得稅、城鎮土地使用稅、契稅這3個大項的執行情況好壞，在很大程度上取決于房地市場是否景氣。

上述接近上海財稅部門人士說，讓上海更為兩難的是，全市今年安排在住房保障上的支出由去年的17億元增加為37億元。而市本級財政不再全額安排，只負責解決其中的7億元住房公積金等支出。其他廉租房補貼、舊區改造資金等30億，全部來自土地收入。

“放開”猜想

既要馬兒跑，又要馬兒不吃草，顯然是一個難以完成的任務。“當前地方政府面臨的尷尬是：大力調控房價，則樓市低迷，繼而(政府)收入下降，保障房資金或許會捉襟見肘。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)說。面對后市土地收入愈發貧血的威脅，地方政府有在嚴厲宏觀調控下做出適當試探的沖動。

一個可循的細節是，上海市的房價調控目標，是全市新建住房價格漲幅，低于預期8%的GDP增幅甚至更高一些的居民人均可支配收入增幅，而“回避”了參照國八條提出的“居民住房支付能力”這一指標。

事實上，上海似乎已經擁有一定的試探“資本”。當地始于2008年的五年2000萬平方米保障房計劃棋至中盤，一些保障房源也具備了大規模上市的條件。

4月初，在上海市住房局的一次通報會議上，該局副局長龐元透露，預計到今年6月底，全市將有5萬套、300萬平方米經濟適用房達到預售標準。到年底有8萬套、500萬平方米可供預售。

前述住房局官員說，正是基于上海經濟適用房今年可供房源將“放量”大增，政府再次放寬申請準入門檻。同時，經濟適用房申購已由原先的徐匯、閔行兩區推開至全市，首批13個區將于3月底以前分三個時間段開展申請受理。

在公租房建設上，上海市通過與險資、社保合作，探索開發運營模式。3、4月之交，規模40億元的“太平洋保險——上海公共租賃房項目債權投資計劃”完成了在保監會的備案，并啟動了對外募資。

幾乎在同一時間，上海匯成公共租賃住房建設有限公司等7家以區縣機構為主體的公租房運營機構正式掛牌，計劃在今年建設籌措公共租賃住房200萬平方米、約4萬套，供應50萬平方米、約1萬套。

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