首頁 > 經濟發展 > 區域發展 > 區域

2011年04月11日16:11 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

曾經“一房難求”的熱銷樓盤，緣何突然出現幾百套房屋掛牌，房子還沒有完全入住，房主已經在中介店掛牌叫賣，而且價格低于“大成郡”即將開盤的新房價格。

位于北京豐臺區西四環鄭常莊地區的“大成郡”項目，在房地產調控壓力加大的時候，陡然出現了一次“集中拋盤熱”。

對此，“大成郡”一位項目負責人表示，“大成郡”有三個組團已經入住，所以出售房屋屬于業主個人的事情。

這究竟是投資客出貨，還是其他原因使然？

集中拋售

4月5日下午，雖然是清明節，但是某中介公司的小王并沒有休假，他在“大成郡”北側的道路上支了一個牌子，上面醒目地寫著“低價出售大成郡好房”。

在小王的身后，一排站著4-5個像他這樣的人，有人身著工作服，一看就是中介公司的人，然而也有人穿著普通衣服，也支了小王這樣的一張廣告牌。

小王告訴筆者，這些人都和他一樣，是替別人掛牌出讓房屋的。成交一套房屋，從中收取1%-3%不等的提成。

筆者調查發現，在大成郡附近的一家中介店掛牌待售的該樓盤二手房源多達400余套。而“大成郡”項目共有6個組團，約1700套房子，而此前已銷售完的5個組團共有1300多套，此次集中掛牌出售的房源將近500套。一次性出現1/3的房屋拋售，這在市場上十分罕見。

據“大成郡”項目銷售資料，該項目是由北京大成開發集團有限公司開發的城市類別墅項目，整個項目由48棟6-9層帶電梯的板樓構成。

筆者在中介店了解到，前5個組團均已售完，第六個組團“纖云園”仍在建設當中，計劃于今年4-6月開盤，初步計劃開盤價格約為均價35000元/平方米。

值得注意的是，“大成郡”房屋由于是新售樓盤，大部分還沒有拿到房產證，此次集中掛牌拋售的房屋，絕大多數也沒有房產證，都采取“簽訂三方協議”的方式進行轉讓。

直降20萬

日前，筆者以買家身份來到大成路上這家中介店，還沒進門，就被門玻璃上超大個的“售大成郡樓盤”等字眼吸引住了，推門進去時，首先映入眼簾的是整面墻上貼著密密麻麻的房源信息。

據該中介店的置業顧問介紹，目前他們手中有400多套大成郡的房源在售，“我們公司專賣大成郡的二手樓盤，我們掌握著他們性價比最好的樓盤信息”。

隨即，該置業顧問馬上拿出一張大成郡房源信息表。筆者發現，信息表上部分房源用的是黑體字印刷，上面寫著“房主急需用錢最便宜的房子”，“南北通透，戶型最好的房子”，“有鑰匙隨時看房”等。

該置業顧問表示，黑體字印刷和特別標注的房源是他們特別推薦的幾套有較大議價空間的房子。

其中，“若辰園”一套總價為500萬元的153平方米的復式樓房，底價直降20萬元，為480萬元，單價僅31000元/平方米左右。同是“若辰園”的一套136平方米的精裝三居，南北朝向，G戶型，總價為516萬元，如果全款付款，則可降至500萬元，單價合為367000元/平方米。

該置業顧問向筆者介紹，他們推出大成郡的這些二手房，在價格上一定會比馬上要開盤的“纖云園”要便宜。

“如果纖云園的均價是每平方米3.5萬元，那么，加上要繳納的各種稅費，最后消費者購買時的均價就會達到每平方米3.7萬元以上。要是購買二手房的話，我們會通過一些渠道把稅費減少，甚至減免，價格自然就降下來了。”

筆者發現，這些待售房源中不僅有精裝修的房子，還有很多是毛坯房。對此，該置業顧問表示，現在推出的都是業主未入住的房子，這些基本上就是投資客用來投資的房子。

無證交易

據筆者了解，大成郡項目2008年下半年開盤，自開盤起到2009年上半年，房屋交易均價在16500元/平方米左右。

在這期間，大成郡三次逆市開盤，三次均被搶購。尤其是2009年3月8日“晴雪園”開盤當天，數千人到場，成交了70多套，成交額逾1.7億元。2009年11月“花語園”開盤均價升至23000元/平方米，而到了2010年11月，“馭風園”開盤時，均價就飆升至32000元/平方米。

這么一個具有輝煌熱銷歷史的樓盤，緣何突然出現大規模的集中拋盤呢？

鏈家地產副總裁林倩表示，從整個二手房市場的房源情況來看，北京的新增房源變化不大。但從區域上來看，北京周邊地區的房源在增加，議價空間也比較大，有的高達11%。這些房源多是投資客掛盤待售的。

對大成郡投資客拋盤的現象，上述置業顧問指出，在這些業主中，拋售房子的多數是商人。他們一般是急需資金周轉而拋售樓房，并且這些商人業主所售樓盤價格彈性較大。因為多數業主會做兩手準備，一邊貸款一邊售房。如果貸款不成，資金得不到周轉，房價就會下降；如果資金有所緩解，房價自然會彈回原價。

北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥認為，開發商售房是比較一致的，但投資客各有各的算盤，拋售數量和價格也就各不相同。

畢多威表示，雖然大成郡的投資客掛牌量驟增，但業主一般只是出售1、2套房，極個別的有一次性拋售4、5套房子的情況，而且掛牌價格都在3.5萬-3.8萬元/平方米之間。“只有當購房者達到業主預期價格的時候，業主才會出售。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴筆者，“2009年調控之后，很多二手房業主出于房價下跌的預期紛紛拋售，結果房價卻一路走高，業主感覺"失策"。今年雖然出臺了更嚴厲的調控政策，但業主們有了前車之鑒，雖然掛牌量增加，但可能不會再輕易出手。短期內，二手房拋售的第二波熱潮不會馬上來臨。”

由于本輪調控中，北京市實行了最嚴厲的限購政策，本地居民只能購買2套房屋，外地戶籍居民獲得購房資格后，也只能購買一套房屋。如果是普通購房者，其購買到“大成郡”這樣低密度的房屋，一般作為自住使用，很少有出售的，更何況一旦出售之后，未必有資格再買新房。

因此，在上述背景下，“大成郡”出現大規模集中拋盤，其幕后的賣家更讓人產生好奇。

據筆者了解，大成郡二手房的購買者是不能貸款買房的。一般來說，開發商要等到整個項目樓盤竣工兩年后才能發房產證。由于“纖云園”尚未竣工，所以大成郡整個項目樓盤都是沒有房產證的。

金永祥也指出，沒有房產證，房屋買賣手續也是可以辦的，這種現象在地產界是很普遍。沒有房產證，就不能到房產局簽合同，房屋產權就是在開發商手里。也就是說，通過中介公司這個連接紐帶，開發商可以提供方便，業主辦理退房手續，購買者就可以和開發商重新簽訂房屋買賣合同。

不過，畢多威建議，保險起見，沒有房產證的房屋最好還是不要進行交易。

(本文來源：理財周報 作者：王麗云 王麗新 師同)

返回頂部文章來源： 理財周報