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2011年02月25日14:03 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

“新國八條”要求執行的限購令正在全國鋪開。

作者：■本報記者石俊

截至24日，包括北京、上海等一線城市在內，全國已有16個城市出臺了限購令細則，遍及東、中、西部各省市，從細則中所規定的限購范圍、限購對象以及限購執行期限上看，呈現出東部偏緊，中西部相對寬松的狀況，而未來隨著限購面急劇擴大，估計將增加至40-60個城市。

對于各地出臺的限購令，業內人士分析認為，對于當前市場上的投資投機性購房需求，將能夠起到明顯的遏制作用，而今年的房地產市場走勢將日益嚴峻，樓市成交量下滑將是必然的，但未來還要取決于相關政策是否能夠進一步地跟進和落實。

此番限購措施多與戶籍掛鉤，這導致部分購房人群和中介想出一些怪招、新招予以應對，甚至出現了違規違法的跡象。值得注意的是，遍查各地出臺的限購細則，卻僅有北京、青島和南寧三地明確了限購措施可能引發的相關法律和經濟責任。

限購令逐步升級

隨著廈門、天津“新國八條”落地細則的相繼推出，目前“新國八條”執行限購政策的城市已增加至16個。其中包括北京、上海、成都、青島、長春、南京、南寧、太原、寧波、貴陽、天津、哈爾濱、無錫、廈門、石家莊、武漢。

1月26日出臺的“新國八條”規定，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

各地據此統一制定地方限購細則的同時，在限購范圍、限購對象和限購執行期限等方面存有一定的差異性，總體呈現東部偏緊，中西部城市寬松的狀況。

從限購的范圍來看。北京、上海、南京等東部城市限全市行政區；而成都、貴陽、太原等中西部城市多只限主城區，不限郊區，尤其是貴陽，僅限市中心城區人口密集、房價過高一環內。“相比東部大城市，很多中西部城市的房價水平并不高，房價收入比也不算離譜，各地的政策差異也具有一定合理性。”上海易居地產綜合研究部楊紅旭表示，很多大城市中，郊區的新房成交量所占比重已超五成，這必然會導致部分需求將轉而在郊區釋放。

在限購對象上，主要體現在對外地人的限制條件有點差異。針對“新國八條”中對非戶籍人口在當地納稅證明或社會保險繳納證明的年限上，大部分城市的限定很寬松“1年以上”即可；少數城市如上海、寧波，則稍稍嚴格一些，規定自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上；而最為嚴格的的城市，則當屬北京要求非戶籍人口提供5年以上相關證明。

而從限購期限上看，16個城市中，大部分城市都沒有規定限定政策執行的期限，但青島、長春、貴陽、石家莊規定政策執行到今年年底，南寧則執行到2012年的2月29日。

事實上，在限購令在全國逐漸鋪開的同時，膠著的房價仍沒有出現降溫跡象。國家統計局18日發布改革后的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，1月份房價仍呈全面上漲態勢。其中東部地區28個城市中，價格上漲的有26個，占92.9%，持平的城市有2個，占7.1%。中部地區16個城市中，價格上漲的有14個，占87.5%，持平的城市有2個，占12.5%。西部地區18個城市中，價格上漲的有13個，占72.2%，下降的城市有3個，占16.7%。業內人士分析認為，因承接2010年12月樓市的火熱走勢，2011年1月主要城市樓市環比成交并未出現大幅回落。雖然已出現連續的樓市調控壓力，但國內樓市的調整幅度仍弱于預期，各地市場的房價不跌反漲。

樓市下滑風險加大

“現在基本上一二線的城市都全面實行了限購政策，這個實際上對投資性的尤其是多次置業的大批量的投資性購房，特別是其中的異地購房需求，能夠起到明顯的遏制作用。”資深房地產專家韓世同表示。在眾多業內專家看來，相比于去年“新國十條”后掀起的一波限購浪潮，此次限購令的范圍更大、也更加嚴格，目標直指樓市的投資投機者。

有數據顯示，2009年全年北京購置房產的戶籍比例中，外地戶籍達到了55%，2010年因為對外地人群不能提供納稅、社保不得貸款的要求使得外地戶籍購房比有了明顯的下調，但在2011年1月間，在北京購房的外地人，占比仍接近50%。

與此同時，根據央行在2010年第四季度，對北京市城鎮居民購房狀況的問卷調查顯示，北京市居民完全產權自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達到18.3%。按照這一調查數據顯示，北京戶籍人口1246萬人，大約戶數在450萬左右，影響家庭大概在80萬戶。

“北京細則的執行，將有很大一大部分購房需求被阻擋在市場之外，使得2011年房地產市場走勢將日益嚴峻，樓市成交量下滑將是必然的，但從全年來看成交量走勢還要看三四季度政府有無后續政策跟進，以及消費者對首付60%、利率1.1倍的信貸政策的承受能力來決定，再有，也取決于CPI數據的大小。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰分析認為。

就全年的成交量而言，楊紅旭預測，今年全國新建商品房成交量會跟2010年持平或小跌，不會出現三成或五成的暴跌。

我愛我家多家門店的負責人介紹，調控細則執行首日新增業主掛牌量大幅減少了近八成。一些在限購范圍之列無法買房，但又有較為急迫的購房需求的外地購房者開始轉向咨詢不受新政影響的商住兩用項目。

多地未明確限購責任

值得注意的是，多地限購令的實施以及與戶籍的掛鉤，也使得一些不符合條件的購房人群想出各種新招應對限購的政策。

據媒體報道，部分房屋中介開價數萬元，自稱向外地人收取一筆不菲的費用后，可以幫助外地人補交5年連續在京的納稅證明。也有中介聲稱，收取一定的費用，能幫助外地人代辦北京工作居住證，以獲得在京購房資格等。一些中介甚至建議，購房者私下與賣方先簽訂購房合同書，將房屋買下，在日后有購房資格之后再辦理網簽過戶手續。甚至還有人出招，外地人要買房，可以與擁有北京人結婚后獲得購房資格，購房之后再離婚。或者兩個北京人假離婚，成為兩個家庭后，便各有兩套購房資格，購房后再復婚等。

對于上述由于限購令所引發的“怪象”，法律界人士提醒買房人應循規蹈矩，莫要試水冒險。“這些招數都存有一定的風險。對于那些借別人名義買房的購房人，如果出借方有諸如欠債之類經濟糾紛的，借入方所購買的房產會有用于償債的風險，而對于出借方來說，因為名下已經購買過房產，自己今后在貸款購房方面可能面臨新的問題。”岳成律師事務所主任岳運生表示。

事實上，此前在去年4月底，北京在全國率先實行限購令后，就曾出現眾多退房違約的現象。據當時的媒體報道，不論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現了一定數量的退房現象，調控政策出臺以后，在房地產違約協議中客戶違約比例已經達到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為借口違約的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。而“新國八條”中也再次提高了二套房的首付比例至60%，利率上浮1.1倍。

值得注意的，對于樓市調控可能出現的法律和糾紛問題時，各地的限購細則中卻并未明確，其中僅青島、北京、南寧等3個城市明確了法律責任：購房人提供虛假信息騙購住房的，應承擔相應的法律責任。房地產開發企業、經紀機構違反上述規定，或與購房人串通、提供虛假信息的，由房地產行政管理部門責令限期整改，拒不整改的，依法嚴肅查處，并暫停其網上簽約。

限購令跟進宜速不宜遲

國務院規定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺房地產限購令實施細則。如今，中旬已過，仍有大部分城市尚未出臺細則。嚴格按照中央要求，加快落實房地產調控，容不得推托遲疑。

當前，各地城市房價已經漲至歷史高位。由于一些地方政府對房價持曖昧態度，使得二三線城市的房價也繼續上漲。

當初金融危機時，房價下跌令一些城市心急火燎，救市動作雷厲風行。如今房價節節走高，卻遲遲不出臺限購令，可見對土地財政的依賴性很大。不過，土地財政是一次性財政，也是“一錘子買賣”，如果聽任房地產投機風行，任房地產泡沫越吹越大，實體經濟將逐漸失血，城市發展活力將不斷透支，經濟健康運行的系統性風險將進一步加劇。

事實上，在北京等不少城市限購令出臺之前，房地產投資、投機人和一些熱錢持有者已經有所警覺。限購令出臺之后，投機和熱錢大有轉戰二三線城市的跡象。因此，其他城市積極跟進出臺限購令，當宜速不宜遲，必須搶抓時間與房地產投機賽跑，早一天出臺就能早一天阻止熱錢興風作浪，避免房價炒高傷害更多群眾。

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