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2011年02月17日09:35 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

這一次的房租上漲，已不能歸咎于中介炒作。

“三次加息之后，一套總價100多萬的普通商品房，一個月的貸款需要多還100多元，剛出爐的通貨膨脹率達到近5個點，僅以此看，房租繼續(xù)上漲的動力還是不小的。”易居中國分析師薛建雄表示。

而包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的諸多樓市調控政策，均在上調房屋的持有成本，對于房東來說，只有漲價應對。據(jù)悉，國家決策部門在商討將房價上漲過快的地區(qū)存量二套房以上房貸利率上調至基準利率的1.1-1.2倍。

諸多因素的疊加對租房市場形成了巨大壓力。14日，中原地產(chǎn)發(fā)布的租賃市場監(jiān)控顯示，上海的房屋租賃市場在春節(jié)升溫，不少區(qū)域的租金出現(xiàn)了10%左右的上漲。而“持有成本上升”，正是房租上漲的一大原因。

除上海外，北京、廣州等一線城市的房屋租金同樣在上漲，由于房屋交易一下跌入谷底，春節(jié)后，租房正成為中介業(yè)務的支撐。

租售比將改變？

“國八條”、房產(chǎn)稅等調控政策密集出臺，部分房東開始計劃再漲租金。

今年1月上海兩會期間，上海房管局一位主要領導告訴本報，在房價不斷高攀之后，上海房屋的租售比目前已經(jīng)非常高了，達到了500：1，也就是一套房子，平均出租500個月才能回本。“而國際上合理的租售比大致是200：1左右，這就是上海樓市的泡沫所在，所以對樓市應當進行持續(xù)的調整。”

這種極高的租售比狀況正在發(fā)生改變。一方面，受樓市“限購”等調控政策影響，上海二手房市場買賣雙方均陷入觀望，部分房東開始轉投租賃市場；另一方面，上海房產(chǎn)稅細則的落地，也讓不少房東產(chǎn)生持有成本上升預期，繼而產(chǎn)生漲租金沖動。

上海德佑地產(chǎn)調查顯示，從2010年第四季度至今，上海住宅租賃市場持續(xù)升溫，不同區(qū)域的租金上漲幅度不一，普遍在5%—15%之間。而漢宇地產(chǎn)對全市門店的統(tǒng)計也顯示，春節(jié)長假后的一周時間里，上海房屋租賃市場的租金水平較節(jié)前有5%—10%的上漲。

21世紀不動產(chǎn)對上海區(qū)域旗下300多家門店抽樣調查顯示，節(jié)后上海二手住宅買賣交易大幅萎縮，買賣雙方開始轉向租賃市場，租賃交易在門店交易結構中的占比，由節(jié)前的不到40%攀升至70%。

21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申認為，在浦東金橋、三林、寶山共富等板塊，1月份曾出現(xiàn)5%的租金上漲。2月至今，隨著外省市租客節(jié)后返鄉(xiāng)，加上“國八條”、房產(chǎn)稅等調控政策的密集出臺，部分房東開始計劃再漲租金，“上漲幅度普遍在10%左右。”

調控利空尚未出盡

限購城市增多，房產(chǎn)稅可能進一步鋪開，房租還有上漲壓力。

2月14日，有信息稱，決策部門近期曾召集幾大國有商業(yè)銀行個金部人士，商討上調房價上漲過快地區(qū)第二套以上（含二套）存量房貸利率的可能性。

據(jù)悉，若計劃最終成行，有可能率先在北京、上海展開試點，第二套以上（含二套）存量房貸利率上調至基準利率1.1-1.2倍。不過他同時強調，政策仍在醞釀之中，能否最終成行還很難說。

對此，上海佑威地產(chǎn)分析師陸騎麟告訴記者，如果成行，將對多套房持有者產(chǎn)生極大的還貸壓力，而這個壓力將會轉嫁到租客身上。

國八條以及各地的落實細則出爐，并不意味著樓市調控“利空出盡”。

以限購令而言，目前應國家政策出臺限購令的城市尚未鋪展開來。自1月26日“新國八條”出臺至今，僅有青島、上海、濟南、成都、北京5個城市出臺住房限購細則。

按照國家要求，2月中旬之前，要求出臺限購令的城市包括各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市。照此估算，將至少有40個左右的城市需要出臺或更新住房限購措施。

同時，除了上海、重慶之外，房產(chǎn)稅也有進一步鋪展開來的可能。2011年，樓市將進入一個調整。

21世紀分析師羅寅申表示，“上海二手房市場的歷史走勢表明，當樓市相對火爆時，租賃占比約40%，樓市相對低迷時，租賃占比70%。”

“租賃市場的活躍，必然帶動房租市場的進一步提升。”上海佑威地產(chǎn)分析師陸騎麟表示。

(本文來源：21世紀經(jīng)濟報道 )

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