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2011年02月09日14:20 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

房地產市場在動蕩中迎來了兔年。經歷了1月份相對平淡的開局后，樓市將繼續面臨“最嚴格的調控”：房產稅試點，限購范圍擴大，房貸全面收緊……調控壓力較上一年有增無減。在此形勢下，躁動多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？

新年樓市平淡開局

剛剛過去的1月份，是各地房地產市場相對平淡的一個時段，幾個主要城市“降溫”十分明顯。

比如，據搜房網數據監控中心統計，1月份上海住宅市場有34個項目開盤，比去年12月份減少了47%。中原地產閔行區一門店的業務員告訴記者，臨近春節前二手房業務清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過年。

統計數據還顯示，1月份天津的二手住宅共成交5378套，環比下降28.5%；成交面積43.3萬平方米，環比下降29.3%。而截至30日，北京1月份期房商品住宅成交套數環比下降了31.5%，現房商品住宅成交套數環比下降6.3%。

價格方面，根據中國房地產指數系統“百城價格指數”對100個城市的全樣本調查數據，今年1月這100個城市住宅平均價格為每平方米8645元，較上月有0.95%的溫和上漲，其中漲幅在1%以內的城市共有69個。

調控“重手”繼續發力

這個兔年春節，一些開發商、中介的過年心情很一般。上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎說：“調控接連出重拳，市場看空情緒強烈，新年日子不好過。”

調控之拳重在何處？首先，房產稅試點落地，劍指投資投機性需求。1月28日起，上海、重慶兩地正式向個人住房試點征收房產稅。上海的應稅住房為：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時明確對上海居民家庭人均60平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據房價高低不同而確定為0.6%和0.4%；重慶則對主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產稅，稅率為0.5%－1.2%。業內人士認為，雖然試點階段房產稅對樓市影響較為有限，但隨著政策信號的明確、試點范圍及稅率的調整，其對投資投機性需求的抑制和對購房需求的引導將日益凸顯。

其次，限購覆蓋面擴大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。1月26日的國務院常務會議要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。據此，明確將要實行限購的城市就已經達到36個。而據一些市場機構估計，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能有60個。

一些城市還直接叫停部分購房行為。比如，上海為落實“國八條”而迅速出臺的細則明確，“在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，暫停在上海向其售房。可以預計，大量炒房資金將被有效“隔離”。

再次，信貸閥門進一步卡緊。1月26日的“國八條”要求“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見。此外，記者春節前在上海走訪還發現，除了極少數優質客戶，工、農、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律執行基準利率。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說，首套房利率優惠取消，說明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭客戶”向“爭效益”過渡，也使得新一年樓市的“資金流”進一步收縮。

“兔年”樓市能否被“馴服”

可以預計，在“調控沖擊波”之下，兔年春節之后樓市短期內將繼續“蟄伏”。上海中原地產區域總監范成章說，春節后市場將陷入低迷，三個月內二手房成交量可能下降六七成，而房價短期內尚不會有明顯松動。

復地集團董事長張華認為，新一輪的房地產調控政策正陸續到位，形勢的明朗化對企業來說倒不是壞事。目前公司正在研究市場走勢和應對策略。他還說，預計今年不少房企將對住宅的戶型、面積等作出一些調整，中小套型房源比例將會增加。

業內人士預計，下一步會有不少開發商加大小戶型房源的開發力度，以吸引更多首次置業者，后市成交的戶型結構可能發生一定轉變。比如，據統計，上海預計2月份開盤的14個項目中，70平方米以下小戶型房源占11%，70至90平方米的中小戶型房源占26%。90平方米及以下的中小戶型房源比例累計達37%，較1月份明顯上升。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數很可能將于二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。記者 葉鋒

房地產市場在動蕩中迎來了兔年。經歷了1月份相對平淡的開局后，樓市將繼續面臨“最嚴格的調控”：房產稅試點，限購范圍擴大，房貸全面收緊……調控壓力較上一年有增無減。在此形勢下，躁動多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？

新年樓市平淡開局

剛剛過去的1月份，是各地房地產市場相對平淡的一個時段，幾個主要城市“降溫”十分明顯。

比如，據搜房網數據監控中心統計，1月份上海住宅市場有34個項目開盤，比去年12月份減少了47%。中原地產閔行區一門店的業務員告訴記者，臨近春節前二手房業務清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過年。

統計數據還顯示，1月份天津的二手住宅共成交5378套，環比下降28.5%；成交面積43.3萬平方米，環比下降29.3%。而截至30日，北京1月份期房商品住宅成交套數環比下降了31.5%，現房商品住宅成交套數環比下降6.3%。

價格方面，根據中國房地產指數系統“百城價格指數”對100個城市的全樣本調查數據，今年1月這100個城市住宅平均價格為每平方米8645元，較上月有0.95%的溫和上漲，其中漲幅在1%以內的城市共有69個。

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