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2010年12月28日09:15 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

近期，二三線城市商品房銷售再現量價齊升，武漢、天津等城市商品房銷量創年內新高。長江證券房地產行業分析師蘇雪晶認為，在大多數未出“限購令”的二三線城市，房價仍然沒有得到有效控制，一線城市房價上漲趨勢已傳導至二三線城市，甚至三四線城市。

調控面臨三大難點

中國證券報：2010年，推動房價上漲的根本原因是什么？今后調控的難點在哪里？

蘇雪晶：調控政策出臺以來，各城市房價并沒有停止上漲，從數據來看，一線城市房價的快速上漲已傳導至二三線城市。調控房價上漲的難點主要集中在三方面。首先，全球量化寬松貨幣政策使得市場對通貨膨脹預期升級，資金尋求保值的投資品，房地產作為一種具有投資品屬性的商品自然得到資金的追捧。其次，土地供應存在結構性不足。這并不是因為土地供應的總量不足，而是來自許多已出讓的土地未開發。另外，土地出讓的結構也存在不合理，城區內的供給日趨減少，城郊外的土地供應占絕對比重，兩個方面影響自然帶來供應結構問題。第三，資金成本上升也推動房價上漲。從2009年下半年以來，國土部介入房企資本市場再融資后，房企在資本市場融資的功能受到了限制。

據統計，2009年以來，房企再融資未審批的募集資金總額超過千億。在失去資本市場低成本融資后，房地產開發貸款也日漸收緊，各房地產企業不得不開拓新的融資渠道，其中借道房地產信托成為大多房地產企業選擇的路徑，房地產企業目前信托融資總的成本在15%左右，這也大大提高了房地產企業的資金成本。

投資需求拉升房價

中國證券報：目前我國房地產市場的供求關系是否嚴重失衡？

蘇雪晶：數據表明，今年1-10月，房地產銷售投資比基本上在0.98左右波動，銷售與投資基本持平。新開工面積與銷售面積比、竣工面積與銷售面積比這兩個數據也相對平穩。

從萬科的銷售結構數據可以看出，1-4月，受政策調控影響，一次性付款占比處于下降階段。由于投資性需求引發了房價的進一步上漲，剛性需求擔心房價進一步上漲而被迫入市，5月份后按揭貸款的比重開始回升。從整體上來看，房地產市場的供求關系基本穩定，但在時間段上存在著區別。上半年需求超過供給，而下半年供給超過需求，全年則基本持平。引發房價上漲的原因不是由于整體供求失衡，而是來源于投資需求的上漲。

看好商業地產

中國證券報：如何看待商業地產的發展？

蘇雪晶：今年中期，我們開始把目光轉向了商業地產，這主要是因為住宅類地產受調控影響，而商業地產基本不受調控影響。另外，商業地產長期以來與住宅出現背離走勢，有回歸的要求。

從實體市場來看，下半年商業地產開始啟動。商業地產無論從銷售還是租金方面都得到較大幅度的提高，我們認為今年起商業地產很可能進入繁榮期。以城市綜合體為代表的模式有諸多優勢：城市綜合體模式迎合了各地政府的土地出讓捆綁一定商業配套的現實要求，具有拿地的優勢；資金來源更加多元化，包括自身持有成熟產品抵押貸款、保險資金進入以及未來REITS的興起。

另外，我們仍然看好大城市化集聚，以及二三線城市的城市化進程。保障性住房方面，明年提出1000萬套的建設方案，在比較國外保障性住房的建設經驗，我們認為，我國保障性住房還面臨著完善立法的要求，未來保障性住房需要有明晰的地位。

中國證券報：如何看待目前房地產股票的估值？

蘇雪晶：房地產開發企業的發展速度以及盈利能力是影響其估值的主要因素，其中包括融資、土地與稅收等變量。目前這幾個方面的因素仍是市場調控的重點，住宅開發類地產估值下移已是事實，不過，我們對明年住宅開發類的地產比之今年相對要樂觀，但更看好商業地產、旅游地產。

在公司標的方面，我們看好重新回到增長軌道的一線房企，看好明年毛利率將逐步恢復以及掌握優質資源稟賦的公司，看好具有新興商業模式的公司；看好NAV折價相對較大的公司。(記者 林喆 于萍)

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