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2010年12月24日09:12 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

政策頻出調(diào)控難降樓市虛火

即將過去的2010年，從中央到地方，調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，再到9月底的新一輪調(diào)控，調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個(gè)2010年。

2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

但在隨后幾個(gè)月內(nèi)，樓市依然亢奮，2至4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)攀升，北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出，這直接導(dǎo)致了4月17日“國十條”的出臺(tái)。隨后一段時(shí)間內(nèi)，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場也在5至8月出現(xiàn)降溫。

小暉清晰地記得，當(dāng)時(shí)看中了望京的一套二手房，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他，調(diào)控后，炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多，買房的議價(jià)空間也大，有的房子成交總價(jià)甚至比報(bào)價(jià)降了數(shù)十萬元，“聽這么一說，心里那叫一個(gè)樂”。然而，小暉最終沒有出手，“現(xiàn)在總安慰自己說朝向和戶型不好，其實(shí)當(dāng)時(shí)主要還是想再等等，等房價(jià)降得更多。”事實(shí)證明，小暉們樂過了頭，時(shí)隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。

此次調(diào)控政策的出臺(tái)著實(shí)讓開發(fā)商們驚出一身冷汗。“政府在4月份出臺(tái)第二輪調(diào)控政策后，公司開始真正悲觀，部分高地價(jià)項(xiàng)目開始推遲項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)工程款支付開始收緊，對(duì)費(fèi)用開始重視，準(zhǔn)備過冬。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對(duì)記者說，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場。

的確，進(jìn)入9月份部分重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十個(gè)大城市上漲0.8%。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動(dòng)一時(shí)的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來樓市的情形：“百日畢，細(xì)算賬，價(jià)未降，反上揚(yáng)。房難買，租金漲，蝸居族，更凄涼……”

房價(jià)的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門在9月底密集出臺(tái)了多項(xiàng)“鐵腕”調(diào)控政策，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。

但是，經(jīng)歷了長久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有。相關(guān)資料顯示，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后地產(chǎn)股卻迎來暴漲，保利地產(chǎn)在接下來的9個(gè)交易日暴漲約40%，這與今年4月份政策出臺(tái)后的10個(gè)交易日下跌約13%形成了鮮明對(duì)比。“投資者對(duì)這種調(diào)控已經(jīng)開始不看好，接下來的市場表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的，因?yàn)樵诮酉聛淼膬蓚€(gè)月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒有了，11月繼續(xù)量價(jià)齊飛。”杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說。

在土地市場，繼一日三出高價(jià)地等盛況之后，今年4月，國土資源部發(fā)布相關(guān)文件明確，要調(diào)整完善土地管理政策，推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法。緊接著北京、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。部分業(yè)內(nèi)人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革的開端。

可當(dāng)推地高潮真正來臨，開發(fā)商們的拿地?zé)崆椴诺靡哉鎸?shí)顯現(xiàn)。尤其是進(jìn)入11月以后，眾房企的大手筆圈地比比皆是，萬科一周內(nèi)連收4幅宅地、佳兆業(yè)則創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。在土地市場推出量和成交量增加的同時(shí)，部分地塊的樓面價(jià)也高位運(yùn)行，杭州等熱點(diǎn)城市近期成交的部分地塊樓面價(jià)頻頻接近或突破2萬元/平方米。11月底，位于溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時(shí)的樓面價(jià)更高達(dá)3.7萬元/平方米。不僅如此，地價(jià)還可以“隱形增高”。

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，地方政府可以通過綜合招標(biāo)等手段，減少高價(jià)地的出現(xiàn)，比如土地出讓時(shí)要求配建一定面積的保障性住房，從而拉低樓面地價(jià)等，實(shí)際上地塊上商品住宅的樓面價(jià)依舊高企。

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