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2010年12月17日11:31 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

保監會強調投資不動產需遵循專地專用原則 對險企購地行為密切關注

近日北京CBD核心商務區的招標再度引來各方關注。以泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等險企為主的金融機構扎堆競購該地塊，取代萬通、萬達等傳統房企擔當主角，并在幾大地塊上紛紛報出最高價，成為搶占北京新地標之戰中的一景。

這是9月份保險資金投資不動產新政出臺后，險企首度高調集中亮相。業內人士預計，明年保險資金將成為地產大宗交易的主要買家。此次險企出手拿地做商業自用，符合現行政策。但對于新政后險企投資熱情高漲、出現搶購土地盲目跟風的現象，保監會有關負責人表示將密切關注。除了險企以外，中信集團、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機構和集團也出現在競購名單上，金融機構集中“轉行”做地產，自用需求究竟有多大？這背后恐怕還是洶涌的資金推動。

扎堆競購CBD地塊

在險資投資不動產政策放開后，保險資金開始扎堆拿地了，目標是北京地標CBD地塊。在12月7日CBD核心商務區6宗地塊第二輪投標現場，保險公司的身影格外引人注目，入圍名單共出現8家險企，他們鎖定的目標是原中服地塊分拆后的4宗（Z3、Z4、Z5、Z6）地塊，而且在報價中均顯示了其強大的資金優勢。

從現已公布的入圍名單來看，險企呈一馬當先的態勢，涉足了除Z15地塊以外的其他地塊，其中在三個地塊的競標上，泰康人壽、生命人壽、安邦財險和它們各自的聯合競標伙伴分別報出了最高價；生命人壽、華康資本（保險）、安邦財險分別出現在兩個地塊入圍名單中，流露出志在必得之意。

來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示，Z3地塊的規劃建筑面積為12萬平方米，招標底價為17.34億元，參與競標的4家單位中有兩家是保險機構。其中，泰康人壽與標準投資集團的聯合體報價最高，為31.2億元；陽光保險和陽光財險的聯合體報價次之，為25.4814億元。

Z4地塊的規劃建筑面積為14萬平方米，招標底價為20.23億元，參與競標的3家單位中仍是險資報價最高。生命人壽和聯通組成的聯合體報價高達35億元，高于民生銀行的29.96億元報價。Z5地塊的規劃建筑面積為12萬平方米，招標底價為17.34億元，參與競標的3家單位中，安邦財險、和平健康保險、標準投資集團組成的聯合體報價最高，為25.2億元。

而Z6地塊的規劃建筑面積為19萬平方米，招標底價為27.455億元，參與競標的3家單位中最高報價為42.75億元，而安邦財險、生命人壽、安邦人壽、標準投資集團組成的聯合體以39.9億元的報價排在第二位。

據透露，第二輪評標將在3-7個工作日出結果，但是否將向社會公布，則視情況而定，截至目前，招標結果尚未披露。北京市土地儲備中心有關人士表示，此次是綜合評標，并非所有報最高價的開發商都能在評標中勝出。

不過險企對此地塊的熱衷值得關注。仲量聯行北京投資部董事龐樹東表示，北京市CBD的寫字樓開發風險幾乎為零，具有良好的現金流和未來穩定的發展趨勢，并且在市場上有良好的估值體系，這符合保險公司的投資偏好，回報穩定理性。

對于此次險企扎堆競購CBD，保監會有關人士表示，上述險企出手拿地是商業自用，符合現行政策。險資投資不動產須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。若發現違規操作，保監會將從嚴查處。

不過，最有意思的是，除了險企以外，中信集團、中金公司、民生銀行、匯豐銀行等金融機構和集團也出現在競購名單上，其中中信集團給出63億元最高報價的Z15地塊，更是要建成北京最高的建筑——500米的北京新地標，63億元也成為“北京土地出讓史上最高報價”。金融機構一擲千金集中“轉行”做地產，自用需求究竟有多大令人懷疑，這背后恐怕還是與洶涌的資金不無聯系。

“最近多地都出現了年底土地競拍瘋狂的景象，地王潮再次出現。央企、民企、連金融機構也出現在其中，主要還是錢太多了沒處去，買地買房最保值”，一位業內人士評價說。

明年或成土地“大買家”

保監會9月初發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》明確，險資投資不動產僅限于商業不動產，辦公不動產，與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產，自此，險資投資不動產閘門開啟。

國際知名物業公司戴德梁行預計，隨著保險資金進入不動產的開閘，明年保險資金將成為地產大宗交易的主要買家。

“在住宅地產遭遇頻頻調控、開發商資金鏈比較緊張的情況下，無疑給了險資和金融機構通過持有方式進入商業地產的機遇。”對外經貿大學保險法研究中心主任王國軍表示，由于險資投資物業時通常會選擇持有型物業，商業地產就成為其首選投資也是惟一的投資渠道，這跟當下的調控并不相違背；另外，住宅地產在經過長期的高速增長之后，商住價格倒掛的情況已經非常嚴重，因此當下正是商業地產價格較低的時期，險資選擇這個時候進入也是考慮了這樣的因素。

來自保險公司的分析人士表示，現在拿地時機不錯，調控政策使房價不再飆升并趨于穩定。此外，隨著保險公司業務規模的不斷壯大，保費增速加快，資金不斷增多，資金運用壓力比較嚴峻，同時，保險公司員工的不斷擴大，也帶來對自身物業辦公用房的需求。

事實上，自三季度以來，保險公司已開始頻頻出手成熟物業。人保、平安、太保近期在洽購商業物業上均有所收獲。

今年9月，平安信托買下成都中匯廣場，被業內視為新政出臺后的險資投資商業地產第一單。不過中匯廣場是平安自用的辦公樓，用的是平安自有資本金，平安目前尚無險資投資商業地產的案例。但平安集團副董事長孫建一表示，隨著保險資金的投資渠道進一步開放，公司會逐步加大對商業地產和其他新的投資渠道的投入。

人保集團則于10月底與北京西城區有關單位簽訂意向書，擬以近40億的價格買下首都時代廣場作為其新總部。太平洋保險正運作以40多億元的價格買下上海世紀商貿廣場。

泰康人壽則在北京市的核心地段——中國美術館南側，拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。有消息人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業項目。

業內人士普遍預測，投資不動產一定程度上能化解險企投資壓力。申銀萬國統計數據顯示，投資商業地產可獲取5%-8%的收益率，對應較低的波動率，風險較小；美國的商業地產收益率與中國類似，長期在7%以上，5%左右來自租金收入，2%左右來自資產升值。

“養老社區”圈地熱情高

不動產投資新政的開閘，也使險資成為地方政府眼中的“香餑餑”。據了解，一些發達省份紛紛把建設養老實體作為“保民生”的重要方面，這和險企延伸產業鏈、建設養老社區的思路不謀而合。中國人壽有關人士透露，現在到地方都會受到各地政府的熱情接待，會談的主要議題就是引入保險資金投資地方養老社區建設。而作為特大型金融企業，他們很受地方政府歡迎，如要開展不動產投資，僅從地價上就能得到不少的優惠。

在養老社區建設上，中國人壽“一南一北”的格局已初步形成，目前已在河北廊坊建立養老社區項目，總面積過萬畝，首期投資約100億元。同時正在海南籌劃建立類似的社區。而泰康人壽也成立了弘泰老齡產業投資管理有限責任公司負責養老社區的建設，已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉的2000畝地，第一家泰康養老社區預計將于2013年至2014年建成。

有地產人士表示，保險公司動輒數十億購買上千畝土地開發養老社區，有規避新規，變相地介入住宅開發之嫌。養老社區的用地性質是屬于經營性的還是非經營性的，應該協議轉讓還是招拍掛，政策都不明朗，保監會應針對養老地產圈定行為出臺新規細則。

對此，保監會有關負責人表示，自不動產開閘以來，險企投資熱情高漲，出現搶購土地、規劃較大的現象，有跟風、盲目傾向，保監會會對此保持高度關注，嚴禁借開發養老社區之名圈地。

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