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2010年11月29日08:58 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

 

去年12月開始，中國新一輪房地產調控拉開大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度加大力度。中央政府一年之內三度密集出手調控樓市，力度之大實屬罕見。前日，中國城市科學研究會住房政策和市場調控研究專業委員會成立大會上，中國住房和城鄉建設部副部長仇保興指出，現在中國房地產價格波動前所未有，房地產調控壓力前所未有，房地產調控也遇到了前所未有的挑戰。

房價波動危害甚烈

仇保興說，金融危機以后，中國房地產市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現在又回到了價平量低。

談到房價波動的危害，仇保興說，首先，房價過快上漲容易引發資產泡沫，影響金融穩定和經濟健康發展，因為房產和金融密不可分，很多購房者要用一生的資產購房，一旦出現負資產，影響社會穩定。

其次，房價脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩定。

第三，房價太高導致購房者負擔過重，影響一個國家、城市或區域的競爭力，這個城市或地區容易被邊緣化。

第四，房價過快上漲導致投資、投機性需求旺盛，對實體經濟的資金需求產生擠出效應。當國民經濟中某一個行業是暴利行業，資金會大量涌向這個領域，其競爭能力就會退化。

調控面臨六大難點

談到房地產市場調控的難點，仇保興分析說，一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求。日本的房地產市場泡沫是城市化率達到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現在中國城鎮化率還不到50%，每年大約有1500萬的農民進城，住房剛性需求旺盛，所以調控難度非常大。

二是民間資本投資領域過窄。三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合。四是房產持有環節稅收制度缺失。五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多。

六是中國各地區之間經濟發展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發達國家一些地區的房價并駕齊驅。而內地一些城市房地產業剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。

調控房價需協同作戰

仇保興提出，房地產調控需要各部門之間的協同，需要中央和地方的協同，以及調控政策的組合使用。

要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財稅政策等；給中央政府一個合理的模型預測。

仇保興說，我們現在要做的是包括對房地產泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調控房地產市場進行評價、監測和激勵。

“我們國家房地產調控十八般武藝都試了?！背鸨Ｅd坦言，1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時刺激需求，2010年是增加供給。

縱深

外資蜂擁掘金中國樓市 正向二三線城市滲透

據中國經營報消息正當中國樓市“限外令”愈演愈烈之際，荷蘭GTC這家由猶太商人創建的中東歐最大房企又開始了在中國房地產市場的新一輪征程。11月24日，荷蘭GTC董事長夏隆在成都宣布，其在中國的首個商業綜合項目落成運營。實際上，這只是外資大規模進入中國樓市的一例，有機構統計，僅今年9月份，全國完成備案的外商投資房地產企業就有95家，遠超過去三年的平均水平。

截至目前，GTC共在中國投資了8個房地產項目。“在金融危機的背景下，中國市場的風險比國外要小得多?！毕穆”硎?，GTC為中國市場準備了50億歐元，瞄準中國房地產和水務市場。

據商務部11月中旬披露的數據顯示，今年1~10月，房地產領域實際使用外資額同比猛增48.04%，增幅明顯高于其他領域利用外資增幅。僅10月份一個月增加的外資就高達87億美元，占到前10個月利用外資總和的16％以上。

從區域上看，國外投資機構對中國樓市的介入正滲透至二線、三線城市。

GTC中國區CEO艾松說，他們開始轉而投向成都、大連、杭州、西安等二線城市。

據悉，近一年來，僅在成都一地，就有10余家海外資本現身樓市。如美國華平投資、美國基匯資本、荷蘭房地產基金ING、新加坡政府產業投資、摩根大通及摩根士丹利等。

“海外房地產公司由于管理機制等原因很難在中國市場直接拿到地，而國內地產商在調控下資金鏈壓力增大?！痹谒拇ū度鸬禺a顧問公司總經理閔紅淞看來，外資房地產與中國內地房地產公司的土地與資金相結合，是市場和政策雙重調整的結果。

(本文來源：重慶晚報)

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