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10月份房價上漲依舊 業內稱房企明年或降價出貨
關鍵詞： 房價 房企 一手住宅 房價上漲
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10月份70個大中城市房價漲幅繼續回落，但房價依舊高位運行，同時房地產開發企業本年資金來源中利用外資的數量也維持強勁漲勢。國家統計局10日公布的數據顯示，10月全國70個大中城市房屋漲幅比9月份縮小0.5個 百 分 點 ， 環 比 上 漲0 .2%。1月至10月房地產開發企業利用外資539億元，增長43.3%。
業內人士分析認為，這在一定程度上反映出開發商已看空第四季度，鮮有動力增加樓市供給，準備年內“硬扛”的心態凸顯。然而其在資金面上的捉襟見肘也可窺一斑，部分地產巨頭明年或降價出貨，并可能由此開啟一手住宅市場的降價大幕。
走勢
房價依舊高位運行
數據顯示，10月份，70個大中城市 商 品 住 宅 銷 售 價 格 上 漲11 .9%，其中普通住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲14.8%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%。業內普遍認為，房價依舊在高位運行，紛紛預測年內價格松動的可能性相對較小。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經濟參考報》記者，經測算，1月至10月份全國商品住宅成交均價上漲5.6%，證明房價仍在高位運行。美聯物業全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》記者采訪時也認為，雖然數據表現出來的房價呈高位下調的趨勢，但顯然還未調到理想的狀態。
對于房價依舊高位運行的原因，北京中原地產認為，新一輪調控抑制剛性需求，首套房首付提高及購房優惠的逐步取消，逐漸導致房源成交類型趨中端，市場改善性需求占比上漲，這使得在宏觀調控政策下，房價依然保持了慣性的上漲。另一主要因素是通貨膨脹的壓力。目前市場上，目前依然入市的購房者購房及現在很多業主持房惜售理由中最重要的一點莫過于抵御通貨膨脹，對通貨膨脹的擔憂也使得成交價格依然在9月基礎上慣性上漲。
與新建住宅相比，二手房價格同比漲幅相對較低。根據統計，10月份 ， 二 手 住 宅 銷 售 價 格 同 比 上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個百分點；環比上漲0.1%，比9月份縮小0.4個百分點。
這種漲幅收窄的態勢在幾大熱點城市表現得尤為明顯。據中原領先指數系統數據，10月份北京、上海、廣州、深圳、天津等五大城市二手住宅成交價格雖依舊上漲，但除廣州外，其他四城市環比漲幅均不超過2.0%，其中深圳和北京的漲幅甚至低于1.0%。中原地產認為，受國家調控政策升級加碼、特別是限購政策的影響，二手市場成交量大幅回落，業主對后市信心出現逆轉，各地下調房源報價的比重開始增加。
整體來看，對房價在未來一段時間內的走勢，徐楓預測，年內價格松動的可能性不是很大，“看空第四季度成為發展商的共識，盡管發展商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部 分 開 發 商 還 是 會 選 擇 ‘硬扛’”。楊紅旭認為，在新一輪調控下，11月份房價環比漲幅將出現微幅的負增長，四季度和明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調。預計房價增幅明年二季度出現負增長。
回落
在房價依舊維持高位運行的同時，成交量卻出現了兩位數的環比跌幅。10月，全國商品房銷售面積9278萬平方米，絕對量比9月份減少1167萬平方米，下降11.2%。1月至10月，全國商品房銷售面積7.24億平方米，同比增長9 .1%，增幅比前三季度提高0.9個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長6.8%，辦公樓增長26.6%，商業營業用房增長34.5%。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟分析認為，10月銷售量出現回落最主要還是與當前的調控政策相關，多個城市出臺了“限購令”，公積金和房貸都開始收縮，嚴重打壓需求。不僅如此政策還提高了首次置業的貸款利率，對首次置業的剛需打壓也十分嚴重，在這種全面打壓的情況下，成交量的回落也是在情理之中。
以深圳為例，美聯物業一份最新研究報告的統計顯示，10月新開樓盤首月銷售率僅有7.32%，環比下降6.06個百分點，創下新盤首月銷售率新低。13個樓盤中，銷售率最高的也僅只售出四成，大部分樓盤銷售率在10%以下。
不過，楊紅旭提醒說，10月全國商品房銷售面積環比下降主要是受9月份銷售面積較大的影響，但銷售面積絕對量仍然在高位運行，市場有一定的慣性。
北京中原地產也認為，從整個10月的成交量看，一線城市雖均有比較明顯下滑，但仍高于今年5月水平，二線城市環比9月仍有不同程度的增加。如果考慮一、二手住宅的 總 成 交 量 ， 一 線 城 市 除 北 京外，均比5月低谷高一倍以上。
楊紅旭預測，11月份商品房成交量將繼續下滑，未來半年保持下行和低迷狀態，明年二季度才有可能出現反彈。
在承受成交量下滑的同時，未來半年開發商還將面對商品房明顯供大于求的境況。上海易居房地產研究院的報告顯示，從月度情況來看，10月份全國商品房新開工面積為1.23億平方米，比9月份減少15 .8%。不過相較去年上半年各月新開工情況，當前依然處于相對高位。未來半年商品房預售量將有所增 加 ，供 大 于 求 的 程 度 將 有 所 加重，開發商銷售壓力增大，降價的可能性進一步增大。
考驗
成交量低迷將持續至年末
明年地產巨頭或降價出貨
成交量的下滑無疑將令開發商的資金鏈在未來一段時間內經受更嚴峻的考驗。事實上，房地產開發企業本年資金來源中利用外資數量的強勁漲勢也透露了這一端倪。
數據表明，1月至10月房地產開發企業本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，利用外資539億元，增長43.3%；自籌資金21553億元，增長50.7%。
“外資上漲已遠超過總資金上漲幅度，這說明熱錢流入，尤其是房地產行業，并且開發企業自籌資金中，也有可能有熱錢的流入。”陸騎麟對《經濟參考報》記者說。
其實，房地產開發資金中外資上 漲跡 象 一 直 呈 越 來 越 明 顯 的趨勢。據相關統計數據，自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉正，并呈現迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額達81億元，超過了4月和5月份的總和70億元。業內人士普遍認為，其背后的主要原因是在人民幣升值的大背景下，外資既可分享人民幣升值帶來的資產增值，又可獲得豐厚的投資回報。
除 了 提 醒 注 意 外 資熱 錢 的流入，一些機構還認為，數據從另一個側面也反映出開發商資金壓力正逐漸上漲。專業人士表示，房企新近的財務數據在一定程度上證實了這種猜測。
徐楓分析，從三季報流動比例一項來看，四大地產商中，萬科的短 期 償 債 能 力 最 低 ， 且 與 金 地一樣，今年三季度較去年同期指標下降，這有可能使萬科短期資金需求量加劇。公開市場信息顯示，今年萬科拿地比較激進，僅今年8月就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5萬平方米，購 地 金 額 高 達7 8億 元 。 而 根據《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，土地受讓人分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年；首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。“對類似萬科這樣的拿地大戶資金壓力比較大 ， 要 求 快 銷 以 維 持 穩 定 資金。”
從營業活動產生的現金流量凈額來看，徐楓表示，盡管整體現金流量凈額未必為負，但營業活動產生 的 現 金 流 量 凈 額 四 家 公 司均 告負 ， 表 明 不 僅 不 能 支 持 投 資 和償債，還要借助于可收回投資和借債來維持現金流量。“這是一個危險信號。前三季保利的營業活動產生的現金流量凈額達到-261億元，比市況很差的2008年第三季度還惡劣。”
不僅如此，四大地產商前三季度凈利潤同比均下滑，如果將凈利潤與營業活動產生的凈現金流量聯系起來看，徐楓認為，這表明企業利潤質量不高，除了利潤操縱的可能外，其原因可能是回款不及時、存貨積壓。她進一步預測，明年在四大地產商中，保利、萬科有可能將率先降價出貨，屆時將在更大范圍內拉動一手住宅價格進入下行通道。
從中期來看，整個行業將不可避免地面臨調整和洗牌。地方重點房地產企業和全國龍頭企業的房地產營業收入集中度將繼續增加。中小發展商的生存環境堪憂，“不過他們中的一部分也有不錯的選擇，就是被兼并。”徐楓說。