“你看沒看網上的房地產市場崩盤時間表？”“我這看了一年多的房子,房價是越看越高,一年前能買大臥室的錢現在只夠買個小衛生間了!”“房價到底會不會降,什么時候能降？”最近一段時間,蝸居的人們頻繁發出類似的“天問”。
盡管國家頻頻就過熱的房地產市場出臺調控政策,但房地產市場還是似乎難以冷靜,而且大有“踏著春天的腳步再上層樓”的沖動。那么,中國的房地產市場會否迎來一個拐點？頻繁上漲的房價是否確屬剛性需求拉動,難以掉頭？
《證券日報》記者就此問題向部分房地產公司、中介公司詢問,多數公司打起“太極”,表示長期看房地產行業向好趨勢不會改變。而對于房價何時會降、降幅是多少等問題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預測2011年下半年房價能夠回歸理性,但這“理性”的房價又是個迷。
動用祖輩積蓄 還是透支孫輩購買力？
隨著2009年房地產市場回暖并持續高溫運行至今,中國樓市“泡沫論”再次漫天飛揚。在世聯地產(002285,股吧)首席分析師王海斌看來,按照泡沫價格超過價值的定義來判斷住宅價格并不準確,畢竟住宅定價不同于一般商品的“成本+品牌”的定價模式。住宅的定價還包含周邊的配套設施,涉及經濟、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區的房價已經先于這些設施漲起來了,這在一定程度上透支了未來的上漲空間。
金地集團(600383,股吧)表示,部分城市的房地產市場確實呈現出過熱的發展態勢,但是否出現泡沫還有待進一步觀察?，F在剛性需求正在慢慢釋放,過熱的狀態會導致整個市場發展不健康。政策的出臺也是為了讓一線城市的房地產市場降降溫、減減速,使發展趨于平緩,防止泡沫出現。
相比于王海斌和金地集團對泡沫的和緩態度,梁偉平顯得十分堅決,他認為一線城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房價漲幅全年超過了30%,這是一個十分明顯的泡沫迅速吹大的過程。其次,這些城市的投資購房比例超過30%,部分樓盤甚至達到五成。投資客忽略了房產的真實價值,這是房產泡沫的集中體現。第三,傳統的房價收入比和租金回報年限等指標已經不能再用來衡量目前的房價,房價已經背離其價值。
不過有人說我國的房價收入比不能參照國際慣例,因為我們可能是6個人供一套房子,有些甚至還動用了祖輩的積蓄。此言一出,隨聲附和者有之,嗤之以鼻者有之。反對者認為,如果購房者動用了祖輩的積蓄,自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話,按照現在的購買方式,這一代人就透支了他們孫輩的購買力。
調控終將見效 明年下半年房價回歸理性
金地集團董事會辦公室一位工作人員聽到記者有關“房價何時迎來拐點”的提問,表示中國高速推進的城市化進程和日益增長的居民收入所催生的龐大市場需求,將長期推動我國房地產行業向好發展;但在過程中不可避免會出現波動,這屬于正常情況?？梢?作為一家依靠房地產市場吃飯的企業,這樣的回答表明金地集團是“堅定看好派”。
安居客CEO梁偉平也對中國城市化進程津津樂道,認為房地產市場在未來很長一段時間內會有不錯的發展。他認為,現在房價雖然比較高,但只要政府調控得力,能夠實現房價軟著陸。他預計,大概在明年下半年的時候,房價能夠實現理性回歸。
新一輪房地產市場宏觀調控歷時已4個多月,力度之強前所未有。越來越多的部委加入這場調控的“戰斗”中。繼國土部、住建部、財政部等之后,近日,國家發改委也發出了調控聲音。發改委稱,要大規模推進保障性安居工程建設,進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序。
“目前房地產'生態系統’確實有些太熱了,”王海斌稱,“一系列調控政策的出臺就是為了讓它回到正常溫度?！?/p>
上述金地集團工作人員也表示,房價過快上漲意味著市場不是在以穩定的狀態運行,可能蘊涵較大的風險。政府從去年末以來,陸續出臺了相關調控政策,就是要把市場調整到穩定健康的發展軌道;隨著相關政策的進一步落實,房地產市場最終會回歸到理性。
三地方政府各出“妙計” 抑制投機炒作
對于房地產市場調控,中央令出,地方相繼跟隨。國資委要求78戶央企退出房地產行業。日前,這78戶企業已經全部上交了退出方案,比原定時間提前了兩天。
住建部副部長仇保興近日表示,要求房地產企業加快普通商品房的建設,增加中低價位、中小套型普通商品房供應,同時要積極參與保障性住房和政策性住房的建設。
“國十一條”中明確指出,此次房地產市場調控要“落實地方各級人民政府責任”,要求地方政府加大工作力度,促進房地產市場健康發展。
現在,地方政府已經積極行動起來了。
在保障性住房建設上,成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會承諾:敞開供應廉租房、經濟適用房等保障性住房,并不斷提高廉租房租金補貼標準,降低保障性住房準入門檻,以實現“應保盡?！薄?/p>
廣州市則在今年重新推出限價房用地,計劃至少供應用地40萬平方米,建筑面積72萬平方米,建成后可供應限價房約10000套。
天津市今年將建設650萬平方米、8.5萬套保障性住房,其中包括限價商品住房150萬平方米、2萬套。
房地產生病 藥方打架
加稅還是減稅？
近幾日,市場風傳,京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅?；痉桨甘?按照購房時合同價的七折,再按1.2%至1.5%征收,對存量房和增量房一并征收,但將從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求——若自住需求,則可免稅。此舉被認為是開征物業稅的先聲,也是為了抑制房地產投資、投機需求,有利于房市退燒。
加稅藥方不是始于此時。多年前,一些研究人員就提出,可以通過物業稅來調控房價。其機理是,物業稅增加投機、投資購房者的持有成本,進而遏制這部分購房需求。此外,物業稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義,消費者對房價的預期會發生變化。在房價一飛沖天的今天,早征早主動,早征早見效。同理,今年全國兩會期間,有政協委員提出,國家應該征住房空置稅。
對此,建設部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示,住房保有環節的稅收跟調節房價沒有本質聯系。以物業稅為例。物業稅的作用有三:一,促進存量資源利用效率提高,不讓房子閑置;二,調整中央和地方財稅關系。不動產持有環節的稅收是地方政府的主要收入,國際上大多如此,對于分稅制下的中國財政有特別意義;三,有利于社會公平,窮人和富人在占有資源上的不公平,通過稅負關系加以調整—富人占優質資源也可以,多繳稅。
“唯獨沒有媒體說的調整房價的那一條。”陳淮說,如果開征物業稅等,短期內對房價會造成波動,但那是預言的“自我實現”而已,并非它真有這個功能?！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a不熱了,甚至下跌了,我們就把物業稅取消呢？這是不可能的。市場經濟下,有資產就要征稅。做好準備吧?！?/p>
任志強則認為,要想降房價,非但不能加稅,反而應該減稅。他說,如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本,恰恰不能讓供給增加和房價平穩或下降?！芭c其將大量的資金用于保障,不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式,讓更多的人能從市場中解決住房問題。當供給大量增加時,又怎么會有天價地出現呢,誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了?！?/p>
這種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出,物業稅也好,空置稅也好,在當前的市場都是失靈的,因為現行市場格局下,房地產的各項稅費均由購房者承擔,開征的物業稅、空置稅固然會增加房地產投資和保有成本,但也使房價水漲船高,根本達不到調控的目的。
令人驚訝的是,潘石屹對物業稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上,他宣稱,從長遠來看,要適當地出臺物業稅,可以增加業主持有房子的壓力。如果有物業稅,持有這個物業都有成本,就會擠壓出一部分的房子丟到市場去,另外沒有房子的人可以買到房子。
“我了解其他國家的政策都是物業稅,英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應該收,就從第二、第三套房子收。還有一個好處是,增收物業稅可以減少貧富兩級深化,比如說兩個人10年前是一樣的,他買了房子,另外一個沒買房子,他越來越有錢了?！?/p>
在博鰲地產專場論壇上,潘石屹稱,這幾年北京市兩會期間,他都以人大代表身份提開征物業稅建議。唯此建議沒有人附和、聯名?！皠e人說,政府把錢賺了一道,開放商賺了一道,現在又要收錢,不簽。問題是,不搞物業稅,房價怎么降下來？”
主持人、中國商業地產聯盟秘書長王永平當即回應說:“潘總,SOHO去年毛利高達52%,如果你們開發商少賺一點,也可以將房價降下來。”
潘石屹:“那我就說到這,不說了?！?（作者： 李木子）
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