主持人:關于物權法等等問題是我們大家非常關心的問題,今天我們演播室就特別請到了物權法的主要起草者之一,中國社科院民法研究室主任孫憲忠先生,來到我們演播室,接受我們訪問。孫先生,你好。其實大家非常關心,與物權法相關的司法解釋,現(xiàn)在我們終于看到司法解釋出臺了,那么從您的研究來看,這個司法解釋現(xiàn)在出臺主要是要解決哪些問題？
孫憲忠:一個法律的制定當然是要作用于社會,來推動社會的進步。所以物權法的實施性的司法解釋,意義就很大,對我們國家來講,尤其城市居民都是居住在集合性的住宅里頭很多人住在一個樓里,在這種情況下就形成了建筑物區(qū)分所有權和相關物業(yè)管理的問題。所以這個問題的解決具有普遍性的意義,不像別的國家那樣單一住宅只是對個別人可能才有作用,但是我們國家有特殊的國情,這意義就很大。在這個法律中間,從我們立法和司法過程中,司法解釋主要是解決這樣一個問題,首先誰是業(yè)主。其實業(yè)主是兩個方面,一個是單一業(yè)主,一個是共同業(yè)主,這是兩個不同的概念。另一方面,我們業(yè)主支配對象的范圍究竟多大,單一業(yè)主支配建筑物的特定部分,特定部分之外整個支配范圍叫做共同部分或共有部分,在法律上要明確哪些建筑物是歸哪些人所支配,要從法律的調節(jié)秩序上搞清楚。
主持人:要嚴格界定。通過我們這一次來看,司法解釋已經給了我們一個很明確的答案,下一步我們許多遇到的問題需要來解決,就可以按照這個司法解釋,給我們界定的答案來解決。現(xiàn)在我們遇到另外一個問題,大家非常關心,我們住在一個集合性的公寓住宅里,相互之間的關系非常密切、不可分,有時候會出現(xiàn)種種物業(yè)和業(yè)主之間發(fā)生糾紛,物業(yè)違反了我們簽訂的物業(yè)合同以后,這個問題該怎么處理,過去我們知道很多業(yè)主把問題交給業(yè)委會,由業(yè)主委員會替他們起訴、處理問題,現(xiàn)在司法解釋出臺以后,業(yè)主委員會應該怎樣維權？
孫憲忠:以前就共同部分的權利,以前到底怎么維護、怎么行使確實在法律上不是太明確,到底是單一業(yè)主的權利,還是共同業(yè)主的權利,這個很難說。比如在建筑物的房頂上做廣告,在建筑物的外墻上做廣告,從法律來說,當然建筑物的墻壁和房頂是大家共同所擁有的,但是做廣告的人有時候是和政府去協(xié)商,有時候是和業(yè)主委員會去協(xié)商。
主持人:或者跟物業(yè)管理公司協(xié)商。
孫憲忠:有時候是跟個別的業(yè)主,比如跟房頂上的業(yè)主協(xié)商,但是他忽視了一個最基本的問題,實際建筑物的整體從法律上來說是連接在一起的。
主持人:不可分的。
孫憲忠:是不可分的,所以所有全體業(yè)主共同的權利實際支配到權利共同的部分,所以建筑的房頂也罷,外墻也罷,都是全體業(yè)主共同權利支配的對象。
主持人:所以出售出租都應當交由全體業(yè)主共同決定。
孫憲忠:而不是一個單一的業(yè)主,或者是政府,甚至有時候是物業(yè)公司、物業(yè)管理,現(xiàn)在法律明確,應該更多稱為物業(yè)服務公司,因為你主要是服務的,管理的色彩應該淡化一些。
主持人:大家關心的還有一個問題,比如小區(qū)的物業(yè)費究竟這個價格怎么定,未來價格是漲還是降應該怎么調整,物業(yè)管理費用收取額度應該怎么收,還有小區(qū)停車位的問題是大家非常關心的問題,停車位究竟應該怎么出售出租,要滿足小區(qū)業(yè)主,還是可以向外出售,這個問題未來將怎么解決？
孫憲忠:這是兩個方面的問題,首先是物業(yè)公司服務收費問題,現(xiàn)在法律已經明確,只能是跟單一個人所取得的實際支配面積相聯(lián)系,也就是說共同面積大家有分擔的義務,究竟在這個共同居住范圍里你享受多大的權利,然后你就承擔相應的義務。這是一個方面的問題。另一方面的問題,物業(yè)管理公司如果說在這個方面有私自的漲價或者變價的行為,那政府也會審查他的,同時業(yè)主委員會也可以和他們解除服務管理的契約,這樣一個法律主張也會得到法院的支持。
主持人:關于這次出臺的司法解釋,確實讓我們大家看到了,物權法不僅僅是一部法律懸在半空中,它已經踏踏實實落在地上,落在我們每一個業(yè)主身邊,這樣我們大家在以后,在維護自己權利的時候就有了很清晰的法律界限。
孫憲忠:是的。
主持人:我想這兩部司法解釋的出臺,會為我們未來創(chuàng)造和諧社區(qū)和社會做出一定的貢獻。非常感謝您接受我們的采訪。
孫憲忠:謝謝。
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