2013年重慶房地產開發企業完成投資突破3000億大關
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2013年，在國家經濟保持“穩中求進”的總基調下，重慶市房地產市場整體運行較為平穩。主要表現為房地產開發投資保持增長態勢，增速沖高回落后趨于穩定；商品房新開工、施工、竣工面積于年初短期波動后實現穩健推進；隨著商品房銷售面積增速由高位不斷回落，房地產開發企業三大主要資金來源增速有所放緩，資金保障充裕度小幅下降。
一、房地產開發投資增速沖高回落趨于平穩
2013年，重慶市房地產開發企業完成投資突破3000億大關，達3012.78億元，同比增長20.1％。較一季度回落5.2個百分點，比上半年回落7.6個百分點，比前三季度回落0.5個百分點，開發投資增速呈現出沖高后快速回落，逐漸趨于平穩的發展趨勢。從房地產開發投資增速波動中能看出“國五條”政策調控的清晰痕跡，表現出全市房地產開發市場趨于良性發展的態勢。
圖1：2013年重慶市房地產開發投資情況
單位：億元，％
（一）住宅投資成為房地產投資增長的重要支撐
從開發投資類型來看，2013年重慶商品住宅投資總額2044.24億元，同比增長19.8％。從全年房地產開發投資增速走勢情況看，商品住宅投資增速成為引導開發投資于二季度沖高、三季度回落、四季度平穩的主要因素。二季度各月商品住宅投資增速從28.2％提高到34.3％，有效帶動全市房地產開發投資增速由25.3％提高到27.7％，而三季度商品住宅投資增速從前期的年內高位快速回落至19.4％的年內低點，導致全市三季度各月房地產開發投資增速分別為23.1％、22.0％、20.6％，呈現持續回落態勢，四季度商品住宅投資增速與全市房地產開發投資增速基本一致。
（二）建安投資沖高后回落，拉動開發投資作用逐漸減弱
從開發投資構成來看，2013年重慶房地產建安投資2106.41億元，同比增長17.7％，較一季度回落12.9個百分點，比上半年回落14.0個百分點，比前三季度回落0.9個百分點。對比房地產開發投資增速和建安投資增速來看，建安投資對房地產開發投資的拉動作用在逐漸減弱。一季度，建安投資增速高于投資增速5.3個百分點；二季度，建安投資增速高于投資增速4.0個百分點；三四季度，建安投資增速分別低于開發投資增速2.0和2.4個百分點，全年增速差呈現持續回落態勢，建安投資的拉動作用逐漸減弱。同時，2013年費用類投資906.37億元，同比增長26.0％，對投資貢獻率為37.1％，拉動投資增長7.5％，較上半年拉動力略有增強，提高2.2個百分點。
二、商品房新開工、施工、竣工面積于年初短期波動后實現穩健推進
2月份“國五條”出臺，部分房地產企業覺得市場發展前景不明，無法判斷后市的發展，對新項目的開工變得謹慎，有意放緩在建項目進度。致使全市新開工面積增幅自開年的47.2％迅速跌至3月的11.6％，達全年最低點；竣工面積增幅自開年的19.1％跌為4月的-8.3％；施工面積增速也有小幅下降；整個房地產市場的項目建設出現短期波動。隨著“國五條”細則應聲落地，受其中“增加普通商品住房供給及供地供應”的影響，重慶市房地產企業景氣指數和企業家信心指數雙雙走高，企業開始穩健推進新項目的開工和在建項目的進度。截止12月底，全市商品房施工面積26251.89萬平方米，同比增長19.3％；全市商品房新開工面積7641.63萬平方米，增長31.4％；受施工周期及去年基數影響，商品房竣工面積略有回落，全市商品房竣工面積3084.36萬平方米，下降4.7％.
三、商品房銷售面積總量平穩，增速高開低走、逐漸回落
2013年全市商品房銷售面積4817.56萬平方米，同比增長6.5％，其中商品住宅銷售面積4359.19萬平方米，增長6.2％。自2010年以來的4年，全市商品房銷售面積均保持在每年4500萬平米左右，表明了我市房地產銷售市場的一個穩定發展態勢。本年全市商品房銷售面積增速呈現出高開低走、不斷回落至個位數增長的趨勢。延續去年末較好的銷售態勢，1-2月24.5％的增長速度為全年最高，也是近三年的高位，3至7月增速維持在17％左右小幅波動，下半年步入持續回落的下降通道。
圖2:2013年重慶市各月商品房銷售面積增速
單位：％
3-7月
四、三大主要資金來源同時放緩，資金充裕度小幅下降
2013年，房地產開發企業資金來源合計5846.84億元，同比增長14.5％，較上半年增速下降5.6個百分點，較三季度增速下降1.7個百分點，其中本年到位資金4614.06億元，同比增長19.1％，較上半年增速下降16.8個百分點，較三季度增速下降5.6個百分點。
（一）三大主要資金來源同時放緩
國內貸款、自籌資金和其他資金三項資金來源合計占本年到位資金比重達99％，一直是重慶房地產開發企業的主要資金來源，下半年均出現增速放緩態勢，并導致全市資金來源總量增速放緩。其中，國內貸款1112.29億元，增長54.3％，較上半年下降22.4個百分點；企業自籌資金1263.70億元，增長6.8％，較上半年下降5.3個百分點；以定金、預售款和個人按揭款等回籠資金為主的其他資金2193.89億元，增長12.6％，較上半年下降21.2個百分點。
（二）資金充裕度小幅下降
金融危機之后，全市房地產市場于2009年起快速復蘇，一度呈現供銷兩旺的局面，現金流的快速回籠為全市房地產開發企業資金循環投入提供強勁保障，致使房地產開發企業資金充裕度在2011年創歷史最高水平，達220.0％。2012年起國家宏觀調控政策效果開始顯現，企業資金充裕度呈現出逐年下滑的趨勢。而本年房地產開發企業開發資金到位率為194.1％，較去年降低9.6個百分點，資金充裕度小幅下降，2014年全市房地產市場資金壓力或將有所顯現。
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表1:近五年來重慶市房地產開發投資資金來源情況 | |||
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單位：億元、% | |||
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年 份 |
本年完成投資總額 |
資金來源 |
資金到位率 |
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2009 |
1238.91 |
2202.67 |
177.8 |
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2010 |
1620.26 |
3439.37 |
212.3 |
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2011 |
2015.09 |
4433.28 |
220.0 |
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2012 |
2508.35 |
5108.30 |
203.7 |
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2013 |
3012.78 |
5846.84 |
194.1 |
五、新劃分功能區對優化房地產市場結構的促進作用漸顯
2013年9月底重慶市出臺新功能區規劃，五大功能區的功能定位、目標任務比較明確。重慶市經濟發展的主戰場相對集中在城市發展新區，勢必會影響全市整個房地產市場的發展。在新功能區確定后的3個月，全市各區域房地產市場的投資、銷售結構相應發生了細微變化。2013年全市投資和銷售的重點仍然集中在都市功能核心區和拓展區，本年完成投資和商品房銷售面積占比分別為64.2％、48.0％，但占比較1-9月均有下降；城市發展新區本年完成投資和商品房銷售面積占比分別為24.5％和29.8％，其中投資占比較1-9月增加1.5個百分點，銷售面積占比較1-9月減少1.3個百分點；渝東北生態涵養發展區本年完成投資和商品房銷售面積占比分別為8.1％、17.8％，其中投資占比較1-9月減少0.4個百分點，銷售占比較1-9月增加1.7個百分點；渝東南生態保護發展區本年完成投資和商品房銷售面積占比分別為3.2％、4.4％，較1-9月占比均有下降。各種占比的細微調整透露出：五大功能區格局的形成對優化房地產市場結構的促進作用漸顯。（據重慶市統計局）